Jurídico

Exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social à luz do Novo Código Civil

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(Fonte: Diário das Leis, Edição: 24 - ano: 2005)

Comentários e Doutrina Américo Izidoro Angélico (*)

O Novo Código Civil reduziu a multa de até 20% para até 2% (art. 1.336, § 1º), deixando a desejar, não prevendo a possibilidade de atentar às situações novas incidentes sobre a questão condominial, tais como a exclusão do condômino, restrição de direitos dos condôminos e outros. De outro lado, criou, no seu aspecto inovador a multa para o contratante reiteradamente inadimplente / infrator de até cinco vezes o valor da taxa condominial (art. 1337), criando também a multa de até dez vezes o valor da contribuição às despesas condominiais para o condômino anti-social (art. 1337, parágrafo único).

Entre as omissões do legislador, apontamos algumas tais como: não cuidar da restrição aos direitos do condômino inadimplente, da exclusão do condômino e a não atribuição de personalidade jurídica ao condomínio. A última delas (atribuição de personalidade jurídica ao condomínio edilício), já foi objeto de uma proposta de alteração apresentada pelo renomado Professor Dr. Sylvio Venosa.

Quanto à exclusão do condômino, a mim me parece que, um olhar mais atento à Nova Lei Civil deixa claro caber ao Juiz tal decisão, ante certos acontecimentos no micro-cosmo condominial. Se não vejamos, o Novo Código Civil no art. 1337, parágrafo único estabelece que: "O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia".

Atenhamo-nos ao caso do condômino anti-social. Anti-social quer dizer contrário à sociedade (condominial); aquele que se opõe ao convívio social; insociável; contrário à organização, costumes ou interesses da sociedade (Dicionário Eletrônico Houaiss da Língua Portuguesa e Dicionário da Língua Portuguesa Larousse).

Imaginemos a hipótese de um condômino dado ao exacerbado alcoolismo, freqüentemente é encontrado nas escadas do condomínio em desalinho, bem como desfalecido nos elevadores, expelindo vômito e dejetos. Ante tal fato, o condomínio, através de seu síndico, convoca uma Assembléia Geral Extraordinária (art. 1354, do NCC), em cuja pauta convocativa destina a aplicação do constrangimento de até dez vezes a taxa condominial ao proprietário da "unidade 150", ante reiterado comportamento anti-social, gerando incompatibilidade de convivência com a sociedade condominial já desgastada em decorrência de tal comportamento.

A assembléia por 3/4 (três quartos) de seus condôminos restantes (art. 1.337, do NCC), excluindo assim o condômino do "apartamento 150", que convocado e presente à assembléia defendeu-se alegando que haveria de mudar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamento no art. 1337, parágrafo único, de dez vezes o "quantum" da contribuição condomi-nial (smj., o quorum exigido na Nova Lei Civil, nas hipóteses: reiterada-mente inadimplente, infrator e anti-social é simples, restando entender pela aplicação das multas com muita facilidade pelo condomínio).

Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condômino prosseguiu em seu exacerbado alcoolismo, e até mesmo agudou este comportamento anti-social (codificação - direito de vizinhança, artigos 1.277 e 1.279, do NCC). O condomínio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a exclusão do condômino do condomínio, trazendo inequívoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhança das alegações e preenchendo todos os demais pressupostos legais exigidos (art. 273, do CPC), requerendo a exclusão do condômino daquele condomínio.

O condomínio, então autor, pode também, com base no art. 461, § 5º do Código de Processo Civil, requerer ao Juiz a concessão da tutela específica da obrigação, e, assim, de ofício ou a requerimento, poderá determinar a remoção de pessoas e coisas (art. 273 e 461, do CPC, confronte-se com "Código de Processo Civil Comentado" Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, RT, 6ª edição, de 15.03.02 e "Código de Processo Civil e legislação processual em vigor" Theotônio Negrão, Saraiva, 34ª edição, de 04.06.03, art. 461 e acréscimos, inclusive parágrafo 5º, consoante a Lei 10.444 de 07.05.02)

Vê-se neste exemplo e outros, bem assim, tráfico de drogas, prostituição em condomínio residencial; à evidência, o comportamento anti-social desfigurando e agredindo a sociedade condominial, e então poderá o juiz, de plano ou durante o desenrolar da ação, desalojar, excluir o co-proprietário da convivência condominial.

O legislador civil, quanto ao condomínio edilício, trouxe limitação social no direito de propriedade criando um direito complexo, um binômio propriedade-exclusiva e propriedade-comum (art. 1331, do NCC). Na vertente hipótese, salvo melhor juízo, o comportamento anti-social extravasa o lar, a propriedade exclusiva do comproprietário para as áreas comuns edilícias, também denominadas frações ideais, de impossível divisão, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento, mesmo após a imposição do constrangimento legal.

Pode o Juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio.

Há mais porém, o artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal arrola o direito à intimidade (privacidade) e o direito à honra.

O Novo Código Civil, em seu artigo 12, autoriza que o interessado vá a juízo pedir que "cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos...", o artigo 21 do mesmo codex, demonstrando que a vida privada da pessoa natural é inviolável, permite que o juiz adote a providência que se mostra necessária ao caso concreto.

Então, na hipótese do condômino anti-social violando o direito de personalidade de outro condômino, ou dos condôminos em geral, no âmbito do próprio condomínio, como a privacidade, o juiz poderá adotar as providências necessárias na evitação da continuidade do comportamento.

Se estas ponderações estiverem corretas, podemos dizer que o legislador do Novo Código Civil cuidou, de modo implícito, até mesmo da exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social após a comprovação da continuidade do comportamento e da impossibilidade do condomínio na defesa de seus direitos, corrigir a incompatibilidade de convivência.

(*) O autor é Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo.



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