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Lei n° 11.196 (MP DO BEM): MINIMANUAL sobre ganho de capital na alienação de bens imóveis

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(Diário das Leis - Comentários e Doutrina - Março/2006 - nº 09)

LEI N° 11.196 (MP DO BEM): MINIMANUAL SOBRE GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Comentários e Doutrina Geraldo Beire Simões (*)
Edição: 9 - ano: 2006

1. Para melhor compreensão da TRIBUTAÇÃO DOS GANHOS DE CAPITAL DAS PESSOAS FÍSICAS, NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, estabelecida na Lei n°11.196 (MP do Bem) deve-se proceder a releitura da legislação anteriormente vigente, a saber:

a) LEI N° 7.713, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1988:

2. "Os rendimentos e ganhos de capital percebidos a partir de 1° de janeiro de 1989, por pessoas físicas residentes ou domiciliadas no Brasil, passaram a ser tributados com as modificações introduzidas pela LEI N° 7.713 (art. 1°).

3. "Integrará o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição corrigido monetariamente, observado o disposto nos arts. 15 a 22 desta Lei." (§ 2° do art. 3° da Lei 7.713).

4. Na conformidade do disposto no art. 16 da Lei 7.713 "O custo de aquisição dos bens e direitos será o preço ou valor pago, e, na ausência deste, conforme o caso: I - o valor atribuído para efeito de pagamento do imposto de transmissão; (...) III - o valor da avaliação do inventário ou arrolamento (...)V - seu valor corrente, na data da aquisição".

5. O art. 17 da Lei 7.713 dispôs que o valor de aquisição de cada bem ou direito, então expresso em cruzados novos, deveria ser corrigido monetariamente, a partir da data do pagamento, na forma disposta nos seus incisos I, II, e III e §§ 1°, 2°, 3° e 4°.

6. O art. 18 da Lei 7.713 previa que "para a apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis" poderia "ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem", de acordo com uma Tabela, segundo a qual era aplicado percentual de redução de 5% a cada ano.

O parágrafo único do mesmo art. 18 da Lei 7.713 estabeleceu que "Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha a ocorrer a partir de 1° de janeiro de 1989.

7. O art.19 da Lei 7.713 regula "o valor da transmissão"; o art. 20 da Lei 7.773 faculta à autoridade lançadora arbitrar "o valor ou preço, sempre que não mereça fé, por notoriamente diferente do de mercado, o valor ou preço informado pelo contribuinte"; e o art. 21 da Lei 7.713 disciplina que "Nas alienações a prazo, o ganho de capital será tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês."

8. O art. 22 da Lei 7.713 dispunha que "Na determinação do ganho de capital serão excluídos:

"I - o ganho de capital decorrente da alienação do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha realizado outra operação nos últimos cinco anos e o valor da alienação não seja superior ao equivalente a trezentos mil BTN no mês da operação;"(Redação dada pela Lei 8.134, de 1990) (Vide Lei n° 8.218, de 1.991)

II - (revogado pela Lei n° 8.014, de 1990)

III - as transferências "causa mortis" e as doações em adiantamento da legítima;

IV - o ganho de capital auferido na alienação de bens de pequeno valor, definido pelo Poder executivo.

Parágrafo único. Não se considera ganho de capital o valor decorrente de indenização por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5° do art. 184 da Constituição Federal, e de liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo a objeto segurado"

b) LEI N° 8.134, DE 27 DE DEZEMBRO DE 1990:

9. A Lei n° 8.134, de 27 de dezembro de 1990 , que adotou a Medida Provisória n° 284, de 1990, passou a regular a partir do exercício financeiro de 1991 a tributação dos rendimentos e ganhos de capital, e no seu art. 30, deu nova redação ao inciso I do art. 22 da Lei 7.713, conforme já antes mencionado no número 8 acima, ou seja:

"I - o ganho de capital decorrente da alienação do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha realizado outra operação nos últimos cinco anos e o valor da alienação não seja superior ao equivalente a trezentos mil BTN no mês da operação;".

c) LEI N° 8.218, DE 29 DE AGOSTO DE 1991:

10. O art. 21 da Lei n° 8.218 dispôs que "O limite de que trata o inciso I do art. 22 da Lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1988, com a redação dada pelo art. 30 da Lei n° 8.134, de 27 de dezembro de 1990 passa a ser de Cr$ 70.000.000,00".

d) LEI N° 9.250, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1995:

11. A partir de 1° de janeiro de 1996, dispunha o art. 22 da Lei n° 9.250 que:

"Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais)"

12. Já o art. 23 da Lei 9.250 estabeleceu que:

"Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos."

13. Efetuado esse esforço legal, volta-se à LEI N° 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005.

14. O art. 38 da Lei 11.196 deu nova redação ao art. 22 da Lei 9.250 para constar:

"Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direito da mesma natureza, será considerado, para efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês".

15. Por outro lado o art. 39 da Lei 11.196 criou outra modalidade de isenção, dispondo que:

"Art. 39. Fica isento de imposto de renda auferido por pessoa física residente no Pais a venda de imóveis residenciais desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

§ 1°. No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data da celebração do contrato relativo à 1ª. (primeira) operação.

§ 2°. A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

§ 3°. No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

§ 4°. A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

I - juros de mora, calculados a partir do 2° (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2° (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou da parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

§ 5°. O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos."

16. Por fim, o art. 40 da Lei 11.196 criou fatores de redução do imposto de renda sobre ganho de capital na alienação de imóveis, estabelecendo que:

"Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião de alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 E FR2) do ganho de capital apurado.

§ 1°. A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês (o mês da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de novembro de 2005);

II - FR2= 1/1.0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei (o mês seguinte ao da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de dezembro de 2005) ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior (posterior a dezembro de 2005), e o de sua alienação.

§ 2°. Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1° deste artigo ( ou seja o FR1 = 1/1,0060m1) será aplicado a partir de 1° de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1988."

17. Portanto, no que se refere à TRIBUTAÇÃO DOS GANHOS DE CAPITAL DAS PESSOAS FÍSICAS, NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, considerando-se a legislação então vigente e aquela a partir da vigência da Lei n° 11.196, têm-se o seguinte:

a) está mantida a isenção do imposto de renda ao ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos, uma vez que o disposto no art. 23 da Lei n° 9.250, de 26 de dezembro de 1995, não foi revogado expressamente pela nova Lei n° 11.196, de 22 de novembro de 2005, e nem com ela é incompatível; já esta última Lei n° 11.196: aumentou o valor da isenção do imposto na alienação de bens e direitos de pequeno valor (art.38); criou outro tipo de isenção do imposto (art. 39) e criou, ainda, redução do imposto, mediante a aplicação de "fatores de redução" (art. 40);

b) isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor (art. 38);

c) isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais desde que sejam adquiridos outro ou outros imóveis residenciais dentro de 180 dias (art. 39);

d) redução do imposto de renda, mediante a aplicação de "fatores de redução" FR-1 e FR-2 (art. 40);

e) na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução FR-1=1/1,0060m1 será aplicado a partir de 1° de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1.998, significando dizer poderá ser aplicada a Tabela do art. 18 da Lei 7.713 que previa a aplicação de percen-tual de 5% a cada ano.

(*) O autor é Presidente da ABAMI/RJ.



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