Jurídico

A reconquista da segurança jurídica

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(Revista da ABAMI, abril/2006)

Costuma-se dizer que para os brasileiros o ano só começa depois do Carnaval. Neste ano de 2006, contudo, o mercado imobiliário comemorou o advento do "novo ano" um pouco antes dos dias de folia nacional. Mais precisamente aos 8 dias de fevereiro, quando o pleno do Supremo Tribunal Federal, por ampla maioria, considerou constitucional a penhora do bem de família do fiador, rejeitando o Recurso Extraordinário nº 407.688.

De acordo com o Coordenador de Locação da Câmara de Comércio de Administração de Imóveis (CCAI/CNC), Leandro Ibagy, a decisão merece ser comemorada pois representa a capacidade do setor de locação de bens imóveis continuar confiando na fiança como garantia. "Caso a impenhorabilidade fosse acatada, estar-se-ia restringindo a utilização desta modalidade de garantia que abarca quase 90% do mercado de locação, notadamente por se constituir a única gratuita. Com o entendimento do pleno do Supremo Tribunal Federal, retoma-se o caminho da segurança jurídica indispensável ao crescimento e sustentação do mercado locatício nacional, que já abastece 6,5 milhões de contratos no Brasil".

A segurança jurídica a qual Ibagy faz menção, foi abalada em 2005, quando o ministro (hoje aposentado) Carlos Velloso, entendeu que o imóvel do fiador não poderia ser penhorado quando esse fosse o único bem de família, alegando o direito social à moradia, preservado pela Emenda Constitucional 26/2000, que incluiu a moradia no rol dos direitos sociais amparados pelo texto constitucional. Segurança que só foi reconquistada quando a questão foi levada novamente ao Supremo e  o relator da matéria, ministro Cezar Peluso, entendeu que a Lei 8.009/90 é clara ao tratar como exceção à impenhorabilidade o bem de família de fiador. Segundo ele, "castrar esta técnica legislativa, que não pré-exclui ações estatais concorrentes de outra ordem, romperia o equilíbrio de mercado, despertando exigência sistemática de garantias mais custosas para as locações residenciais, com conseqüente desfalque do campo e abrangência do próprio direito constitucional à garantia".

 O advogado Jaques Bushatsky aposta no incremento das garantias locatícias para conferir segurança jurídica ao mercado de locações imobiliárias. "Qualquer idéia que incremente as garantias será bem-vinda. Recentemente a MP do Bem criou os fundos de investimento para garantia locatícia, uma boa novidade. Mas é preciso lembrar sempre que garantia locatícia não é roupa unisex tamanho único. Para cada caso há uma garantia adequada", afirma. Bushatsky lembra ainda que a agilização das ações de despejo por falta de pagamento é uma saída eficaz para o problema da insegurança jurídica. "Garantia boa é garantia exeqüível. Um Judiciário rápido no julgamento das ações de despejo por falta de pagamento privilegiará os bem intencionados, e talvez torne desnecessárias grandes garantias, reduzindo, dessa forma, o ônus de todos os envolvidos na locação", observa.

Súmula 214

Com o intuito de obter mais celeridade na reconquista do imóvel nos casos de inadimplemento do aluguel e encargos, a CCAI/CNC vem realizando um trabalho visando alterar alguns artigos da Lei do Inquilinato. "Temos dialogado com autoridades do Executivo e do Legislativo, e esperamos que em breve possamos reformar alguns dispositivos legais que atendam à ação de despejo, dando-lhe a mobilidade necessária à agilização do Judiciário", comenta Leandro Ibagy. O coordenador da CCAI/CNC acredita que, além da morosidade da demanda desalijatória, há ainda outra razão para que o setor de locações no Brasil não funcione a todo vapor. "Há uma circunstância que impede que algo próximo a 4 milhões de imóveis ociosos (segundo dados do IBGE) retornem imediatamente ao mercado de locações. Trata-se de uma interpretação do STJ, que a partir da Súmula 214, vem desobrigando o fiador diante da mera prorrogação do contrato de locação, em flagrante desrespeito ao artigo 39 da Lei do Inquilinato e ao pacto locatício, que normalmente reproduz o conteúdo legal". 

 O presidente da CCAI/CNC, Pedro Wähmann, também acredita que a Súmula 214 (O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu) trouxe insegurança jurídica ao mercado. "A interpretação do Tribunal de Justiça, com a devida vênia, foi extensiva e a nosso ver ultrapassa a real interpretação da lei, além de trazer insegurança ao mercado, pois o fiador poderia se exonerar da fiança sem qualquer aviso. Entendemos que o fiador deve responder pela garantia do contrato até a efetiva entrega das chaves, desde que não haja qualquer alteração contratual; se houver, que tenha o fiador anuído, prevenindo-se, dessa forma, a exoneração do fiador sem motivo relevante".

 Como na batalha contra a penhora do bem de família do fiador, a luta pela alteração da Súmula 214 está começando a apresentar resultados favoráveis ao setor imobiliário. "Já obtivemos bons resultados e alguns ministros já estão entendendo que o fiador não possa se exonerar se não houver alteração contratual (RESP's 620.072 e 647.247 da Quinta Turma e RESP 777.502 da Sexta Turma)", conclui Wähmann. 

 



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