Está em discussão no Conselho Municipal de Planejamento Urbano (Compur) a proposta da prefeitura para o Plano Diretor. O objetivo comum é o desenvolvimento urbano ordenado do Rio de Janeiro. Mas o debate promete ser complexo e alguns aspectos devem ser ressaltados.


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ADEMI em foco

Plano Diretor: Questões relevantes

Márcio Fortes   

     Está em discussão no Conselho Municipal de Planejamento Urbano (Compur) a proposta da prefeitura para o Plano Diretor. O objetivo comum é o desenvolvimento urbano ordenado do Rio de Janeiro. Mas o debate promete ser complexo e alguns aspectos devem ser ressaltados. Em primeiro lugar, a ocupação da cidade propriamente dita. Definida a densidade desejada para cada bairro, é importante que se fixem, em termos duradouros, os gabaritos, as taxas de ocupação, as tipologias e as volumetrias das edificações. Em segundo lugar, os direitos e obrigações recíprocos para que se consiga efetivamente construir e desenvolver de modo ordenado.

     É neste capítulo que se inserem algumas das inovações preconizadas pelo Estatuto das Cidades, como o direito de vizinhança e as questões ambientais. E aqui também surgiu a novidade da outorga onerosa para o direito de construir que, se mal interpretada, retardará o desenvolvimento de nossa cidade pela inviabilidade provável da maioria dos projetos em curso.

     É bem discutível, nesse aspecto, a redução, às vezes radical, dos índices de aproveitamento dos terrenos em certos logradouros-eixo, nitidamente com a intenção de, dada a valorização imobiliária natural nesses lugares, fazer com que o poder público se beneficie pecuniariamente da transação imobiliária. A conseqüência prática é que os custos aumentarão e inviabilizarão diversos empreendimentos pela restrição evidente da renda da população e das empresas.

     O terceiro aspecto é normativo. De fato, nele reside talvez o maior entrave do momento ao desenvolvimento urbano ordenado. É na burocracia, no processamento lento e confuso para a aprovação de projetos de edificação, na interpretação subjetiva a certas opções arquitetônicas.

     Sempre é fixado o maior preço que o mercado pode pagar. E se hoje as margens que o mercado obtém são exíguas, às vezes até injustas pelos riscos embutidos na atividade imobiliária, aumentar o custo por força de iniciativa legislativa, muitas vezes sem ligação com a efetiva melhoria das condições de vida da cidade, significa apenas remeter ao favelamento e à construção ilegal as grandes linhas do desenvolvimento urbano futuro do Rio de Janeiro.

Márcio Fortes é presidente da ADEMI-RJ e da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias - Regional Rio.



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