Após decadas de Políticas de Financiamento Governamentais, a Indústria Imobiliária tem a expectativa de viver uma nova era: o tempo do Financiamento de Mercado para a Produção e Comercialização Imobiliária.

 

">
 
 

ADEMI em foco

Indústria Imobiliária - Um olhar à frente

Após decadas de Políticas de Financiamento Governamentais, a Indústria Imobiliária tem a expectativa de viver uma nova era: o tempo do Financiamento de Mercado para a Produção e Comercialização Imobiliária.

Espera-se que novas formas de financiamento ao setor público aliviem a necessidade do Governo em relação à poupança disponível, permitindo que parte da poupança seja direcionada, em um primeiro momento, para alavancar o novo Sistema.

Os instrumentos sofisticados do Mercado de Capitais, como Certificados de Recebíveis Imobiliários, Quotas de Fundo de Investimento Imobiliário, Regimes Fiduciários etc, farão cada vez mais parte do dia a dia da indústria, que passará a competir com os demais segmentos da economia, captando poupança para financiar os seus investimentos e compradores.

Empresas da Indústria Imobiliária, independentemente do porte, vêm sofrendo um processo de reorganização estrutural, onde o Planejamento e Gestão dos Investimentos estão necessariamente subordinados ao financiamento dos mesmos.

É dentro deste contexto que cumpre tecer alguns comentários às Medidas Provisórias n. 2221 e 2223 recentemente editadas, que representam um importante marco institucional, mas que merecem ajustes mencionados a seguir, visando a sua real e efetiva implantação.

O sistema precisa ser coerente com o cenário macro-econômico, para o que são três os requisitos básicos:
1) Não agravar o endividamento público;
2) Acompanhar a tendência de liberação financeira;
3) Equilíbrio entre as partes (atores): poupador/investidor (para quem são vitais confiança, segurança e liquidez), captador/financiador (instituições financeiras e a nova rede de entidades não financeiras - securitizadoras), incorporador/vendedor ou locador (tomador e repassador do financiamento) e o consumidor/comprador ou locatário (que precisa de um índice de variação da inflação compatível com o de variação salarial).

É necessária a adoção de um índice único que evitará distorções e tornará os "spreads" praticados mais transparentes. O IGPM da FGV é a alternativa já adotada pelo Governo em seus títulos e pelos incorporadores nos seus contratos e se aproxima do INCC (Custo de Produção). No entanto, o fato de sofrer impacto pela variação cambial provoca descasamento com a massa salarial, aumentando os riscos da operação. O IPCA representa melhor a capacidade de pagamento do consumidor. Com uma combinação de beneficios entre o IGPM e o IPCA se alcançará o equilibrio almejado.

MP 2221 - PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A MP torna o consumidor/condômino uma espécie de "fiador legal" do incorporador perante o financiador. Na busca de um maior grau de segurança para o poupador, por via do financiador, ela acaba desequilibrando a relação entre as partes, na medida em que transforma o incorporador/vendedor em mero Administrador dos Recursos.

Esta matéria deverá ser melhor analisada e compreendida pelas partes e autoridades e amplamente discutida pelo Congresso, sob pena do não funcionamento do novo Sistema de Mercado que todos almejam.

Ao contrário do que se pretendeu, a MP 2221 traz mais risco ao consumidor, ao impor-lhe solidariedade com o incorporador em caso de falência, inclusive para obrigações Tributárias, Previdenciárias e Trabalhistas, e não apenas em relação ao Patrimônio Afetado.

Cabe lembrar que existe uma nova Lei de Falência em elaboração e é lá que este assunto deve ser tratado. Se o que se quer é proteger o Consumidor e por consequência o Crédito, deve-se inserir na Lei 4591/64 , que existe há 37 anos.


MP 2223 - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

O SFI representa um grande avanço para a efetiva integração dos Mercados Financeiros e Capitais, desde que ajustes sejam feitos.

As fontes de recursos para a Indústria são a Caderneta de Poupança e pretende-se, com esta MP, conquistar as entidades de Previdência e Seguradoras, que detêm recursos de Longo Prazo.

Levando-se em consideração o atual patamar de juros (taxa Selic a 19% aa) e a MP 2222 que determina o pagamento por parte destas Entidades, a partir de 2002, do IR de 20% dos resultados ou de 12% recolhidos trimestralmente sobre a contribuição de suas respectivas patrocinadores, pergunta-se:

Por que não isentar os títulos originados no mercado imobiliário, a exemplo da Caderneta de Poupança e Letras Hipotecárias? Por que não permitir ao consumidor deduzir os juros pagos nas prestações em sua declaração de IR? Por que não isentar de CPMF, a exemplo do que ocorre com as instituições financeiras, também as companhias securitizadoras?

Estes ajustes funcionariam como uma enorme alavanca fiscal, sem provocar perdas na arrecadação do Governo, muito pelo contrário, potencializando-a, na medida em que a geração de Tributos da Indústria Imobiliária é de 38,17% do Valor de Venda.

Como fazer acontecer o novo sistema?

Além dos ajustes já mencionados, cabe uma AÇÃO GOVERNAMENTAL, sobretudo no início, destinada a estimular a implantação do novo Sistema, que deverá abranger o seguinte:
I - Criar uma nova Caderneta de Poupança com novas características e incentivos, adotando o novo índice,(o IPCA do IBGE;
II - Destinar parte dos Saldos no Financiamento direto à produção e/ou aquisição de LCI e CRI;
III - Permitir à Caixa Econômica assumir as funções de "Market Maker" (formador de mercado), se tornando um agente especializado em manter ofertas simultâneas de compra e venda de valores negociados no mercado, tendo em vista que nenhum segmento do mercado de capitais se desenvolve sem que os títulos negociados possuam efetiva LIQUIDEZ, ou seja, sem um ativo Mercado Secundário.

Ação do Mercado Integrado

É necessária a padronização dos contratos imobiliários que permita a adequada e imediata comparação dos recebíveis por eles gerados, facilitando a utilização destes como lastro de Títulos Padronizados e publicamente distribuído.

Financiamento à produção e comercialização - estimativa

No final dos anos 70 e início dos 80, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo financiou a construção de 500.000 unidades/ano, com financiamento à produção de R$ 20 bilhões (80% da Construção) e para a Comercialização de R$ 31,5 bilhões (70% do Valor de Venda).

A média dos últimos 15 anos foi de somente 50.000 unidades, o que justifica o enorme aumento das tensões sociais nas nossas cidades.

A expectativa é de 600.000 unidades/ano - 12 vezes mais que a média dos últimos anos. Serão necessários R$ 30 bilhões para a Produção (curto e médio prazos - 36 meses) e R$ 36 bilhões para a Comercialização (longo prazo - mais de 10 anos).

São necessários, portanto, R$ 12 bilhões por ano, nos próximos três anos, para fazer este mercado vencer a inércia e se consolidar como um Sistema de Livre Mercado e de outros R$ 12 bilhões por ano para as Securitizações, fazendo retornar o Capital Próprio dos Incorporadores, necessário para o início de seus novos Empreendimentos.


Conclusão

É necessário algo em torno de 25% efetivos dos Recursos Captados na Poupança e de 10% dos recursos das Entidades de Previdência e Seguradoras para dar início a uma nova era no Crédito Imobiliário no Brasil, com enormes benefícios para a sociedade como um todo, bastando para tanto VONTADE POLÍTICA.

A implementação dos ajustes e adequações aqui sugeridos se faz absolutamente necessária para que o Sistema verdadeiramente funcione com o devido equilíbrio entre os seus atores, dando início ao grande desafio da reconquista do Crescimento Econômico e Social, pós-estabilização econômica.

Por Arthur Parkinson, Vice-Presidente do Secovi/SP
em palestra no 73º ENIC




Envie para um amigo
Imprima este texto
 
 
 
 

webTexto é um sistema online da Calepino

Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]