Jurídico

Soluções para as inadimplências locatícias e condominiais

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(Diário das Leis - Edição: 15 - ano: 2006)


Comentários e Doutrina Geraldo Beire Simões (*)

Os locadores estão sofrendo com as inadimplências nos recebimentos de seus alugueres e acessórios da locação.

E o que é o pior: além de não auferirem suas rendas, ainda são obrigados a arcarem com os pagamentos das cotas condominiais e das cotas do IPTU incidentes sobre o imóvel dado em locação ao locatário descumpridor de seu primeiro dever, previsto no inciso I do art. 23 da Lei do Inquilinato, ou seja: "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato"

O mesmo fenômeno de inadimplência estão sofrendo os condomínios edilícios, como resultado do fato de condôminos não pagarem as cotas ordinárias (principalmente) e as extraordinárias, conforme previsto na convenção e imposto pelo inciso I do art. 1.336 do Código Civil, isto é: "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção."

Na nossa longeva atividade profissional em questões de direito imobiliário, temos visto em contratos de locações e em convenções condomi-niais, redações de cláusulas que não atendem aos interesses dos locadores e dos condomínios, seja porque são singelas em demasia, seja porque não inibem a inadimplência dos devedores, uma vez que despidas de precisas sanções contidas na legislação.

Por isso, no intuito de colaborar com os locadores e os condomínios edilícios, damos à publicidade os textos utilizados nos contratos de locação e nas convenções condominiais por nós redigidas, a saber:

Modelo de cláusula de mora e inadimplemento, em contrato de locação de imóvel urbano

"A) MORA DO LOCATÁRIO

Considera-se em mora o locatário, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, se não efetuar o pagamento dos alugueres e acessórios da locação no tempo, lugar e forma convencionados neste contrato conforme previsto no art. 394 do Código Civil.

A mora do locatário importará:

a) se a purga da mora for extrajudicial, no pagamento: I) da atualização monetária na conformidade da variação mensal do IPC-RJ/FGV; II) dos juros moratórios segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, conforme previsto no art. 406 do Código Civil; III) da multa penal de 10% (dez por cento), segundo os costumes e conforme contido nas partes finais dos arts. 408 e 409 do Código Civil; IV) e dos honorários de advogado de 10% (dez por cento), independentemente de ação judicial, conforme autorizado pelo art. 395 do Código Civil, juros moratórios, multa penal e honorários de advogado, esses calculados sobre o débito atualizado monetariamente;

b) se a purga da mora for judicial, além: I) da atualização monetária; II) dos juros moratórios e III) da multa penal, na conformidade do disposto na segunda parte da alínea "d", do inciso II, do art. 62 da Lei 8.245/91, na forma prevista na alínea "a" anterior, os honorários advocatícios serão de 20% (vinte por cento) sobre o total do débito, sendo ainda devidos pelo locatário as despesas judiciais antecipadas pelo locador e os honorários de condenação, ou sucumbenciais, fixados na sentença sobre o valor da condenação, conforme previsto no art. 20 e §§ 2° e 3° do Código de Processo Civil.

B) INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL

Não cumpridas pelo locatário quaisquer das obrigações estatuídas neste contrato, responderá ele pelas perdas e danos - abrangendo estas além do que o locador efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar, conforme previsto no art. 402 do Código Civil - mais juros na forma do disposto no art. 406 do Código Civil e atualização monetária, segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado, consoante autorizado pelo previsto no art. 389 do Código Civil, sendo certo que as perdas e os danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, deverão ser pagas pelo locatário com atualização monetária, também segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional, conforme regrado no art. 404 do Código Civil)".

Modelo de cláusulas sobre penalidades em Convenções de Edifícios, ou casas ou terrenos em conjuntos condominiais fechados.

CAPÍTULO ...

Das penalidades

I) Não pagamento de cotas condominiais

"Art. A) O condômino que não pagar a sua contribuição, no prazo estabelecido na convenção ou pela assembléia geral de condôminos, ficará sujeito ao pagamento dos juros moratórios, fixados segundo a taxa que estiver em vigor, em cada mês de retardo, capitalizados mensalmente, para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, que será atualizado com a aplicação do IPC-FGV Índice de Preços ao Consumidor, da Fundação Getúlio Vargas.

A partir do segundo mês de retardo, na conformidade do disposto na parte final do art. 1° da Lei n° 9.492, de 10 de setembro de 1997, o síndico promoverá o protesto das cotas condominiais em débito, bem como, se não pagas ao oficial de protesto, promoverá a cobrança judicial mediante ação sumária de cobrança, ou outro procedimento cabível.

Considera-se reiteração no não pagamento das cotas condominiais, o fato do condômino haver pago a sua contribuição com retardo, seja administrativa ou judicialmente, por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores ao pagamento realizado com retardo, pelo que além dos juros moratórios e da multa prevista neste artigo, ficará o condômino inadimplente sujeito, ainda, ao pagamento da multa prevista no art. C desta Convenção, sem que tal fato, contudo, constitua duplicidade de incidência de multas, uma vez que as suas naturezas são distintas.

II) Não cumprimento de deveres condominiais

Art. B) O condômino que não cumprir quaisquer dos deveres condominiais consistentes em: a) não realizar obras que comprometam a segurança das edificações; b) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; c) dar às suas partes a mesma destinação que tem o condomínio, e d) utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa de cinco vezes o valor de sua contribuição mensal, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

III) Não cumprimento reiterado de deveres do condômino ou possuidor perante o condomínio

Art. C) O condômino, ou possuidor, que não cumprir reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de condôminos titulares de ¾ (três quartos) das unidades autônomas restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

Será convocada, pelo síndico, ou por condôminos titulares, no mínimo, de 1/4 (um quarto) das unidades autônomas que constituem o condomínio, assembléia geral extraordinária para deliberar sobre a aplicação da multa referida neste artigo

IV) Reiterado comportamento anti-social de condômino ou possuidor

Art. D) O condômino, ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia geral extraordinária.

A multa a que refere este artigo será aplicada pelo síndico em razão de seu poder de polícia convencional, ou a pedido fundamentado e por escrito de quaisquer condôminos, e prevalecerá até decisão da assembléia geral extraordinária que, ele síndico, convocará desde logo.

A assembléia geral poderá manter a multa aplicada, reduzir o seu valor, ou torná-la sem efeito.

V) Disposições gerais sobre penalidades

Art. E) Se o agente causador das multas referidas nos arts. C e D desta Convenção for o possuidor da unidade imobiliária autônoma, a multa será aplicada em face do condômino titular da propriedade imobiliária, ressalvado, no entanto, a este o direito de cobrá-la regressivamente do possuidor, sem prejuízo de constituir infração do contrato existente entre ele condômino e o possuidor.

Art. F) É cabível recurso, sem efeito suspensivo, do condômino para a assembléia geral contra qualquer multa que lhe for aplicada.

Art. G) Caso a multa já tenha sido paga, e vier a ser anulada pela assembléia geral, será respectivo valor creditado ao condômino e abatido dos valores das cotas condominiais de sua responsabilidade.

Art. H) Aplicadas e mantidas quaisquer multa, decorridos 05 (cinco) dias, de suas manutenções, o síndico promoverá o seu protesto, na conformidade do disposto na parte final do art. 1° da Lei n° 9.492, de 10 de setembro de 1997, bem como, se não paga ao oficial de protesto, promoverá a cobrança judicial mediante ação sumária de cobrança, ou outro procedimento cabível."

Acreditamos termos contribuído se não para a debelação da inadimplência locatícia e condominial, pelos menos o monitoramento do caos em que locadores e condomínios estão vivenciando.

(*) O autor é advogado do Mercado Imobiliário e Presidente da ABAMI no Rio de Janeiro, RJ.



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