Jurídico

Lei 6.766 (Loteamento e Parcelamento do Solo) - Hora da Mudança

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(Marcos Luiz Galeazzi (*) - Diário das Lei Imobiliário nº 6 - ano: 2007 - (Comentários e Doutrina))

BELÍNDIA, é uma expressão cunhada por Antonio Delfim Neto. Ao criar esta expressão, ele se referia ao Brasil, dizendo que este deveria ser o nome de nossa pátria, porque o Brasil tem leis da Bélgica e realidade da Índia.

A Lei 6.766 ( lei de loteamentos) com certeza é uma dessas leis, criadas pela Bélgica para a realidade da Índia. Antes dela vigia o Decreto Lei nº 58, e neste Decreto poucas eram as exigências feitas para o loteador efetuar um loteamento. Basicamente ele abria as ruas e demarcava os lotes através de piquetes, procedendo então desta forma à venda dos lotes.

Quando já existia um razoável adensamento popular, o Município então em parceria com os proprietários, colocava a rede elétrica e posteriormente as demais infra-estruturas que os então proprietários exigiam, sempre em parceria. Cada um pagava um pouco.

Alguém entendeu que se o Município, ao aprovar um loteamento exigisse toda a infra-estrutura do loteador, ficaria ele Município, isento destas despesas, sobrando assim mais dinheiro para outros investimentos. Foi então criada a Lei 6.766 (Lei da Bélgica), sendo feito uma série de exigências para implantação do loteamento, e isso foi tornando a venda do lote cada vez mais cara, diminuindo o número de pessoas que podiam adquirir um imóvel. Começavam aí as invasões (Lei da Índia), e por absurdo que pareça, como o loteador tem dificuldades para vender o imóvel, em razão do excesso de despesas para efetuar o loteamento, ele é chamado de especulador imobiliário. Para aumentar as dificuldades do loteador, após ter feito toda a infra-estrutura exigida, tem que pagar IPTU para o Município, imposto que deveria ser para fazer a infra-estrutura que foi exigida. Porque, não entendo.

Para piorar a situação do loteador, agora em razão da Lei do Consumidor, apesar de o mesmo não ter dado motivo para rompimento de contrato, tem que devolver todo o dinheiro que lhe foi pago, de uma só vez, corrigido, o que é um absurdo pois hoje pode qualquer um comprar um lote a longo prazo, e depois de um tempo verificar se houve ou não valorização do imóvel. Se não houve, ele simplesmente quer seu dinheiro devolta. Se houve valorização, o loteador não pode cobrar a mais. O resultado disso é que está caindo o número de loteamentos registrados. Ao se tentar proteger o comprador na verdade conseguiram piorar a sua vida, pois com a diminuição de loteamentos, os lotes ficarão mais caros do que já estão.

Se nós olharmos o processo de invasões que se iniciou no Brasil, veremos que o mesmo coincide com a vigência da Lei 6.766. Imaginarmos que a Lei seja a única responsável por este processo seria absurdo, tirarmos a responsabilidade da Lei é estultície.

Entendo que a Lei Federal referente a loteamentos deveria ser bem menos detalhista, com menos exigências, cabendo a cada Município que tem que lidar diretamente com o problema, identificar qual a melhor forma de enfrentá-lo, podendo inclusive o Município aprovar loteamento sem nenhuma infra-estrutura como era antigamente.

Absurdo dirão, pois é inadmissível que o dinheiro do Contribuinte seja usado para esta finalidade. Aconselho estes a olhar a realidade que os cerca, pois são contra uma coisa que já acontece. Nas invasões, o Município tem que colocar toda a infra-estrutura por sua própria conta, com o dinheiro do Contribuinte, sem parceria com o proprietário.

Ressalte-se aqui que a infra-estrutura colocada é muito mais cara, pois as áreas invadidas são declives ou sujeitas a alagamentos.

Farei então um breve comparativo entre uma invasão e um loteamento sem infra-estrutura nenhuma. As invasões ocorrem em áreas aonde não poderiam existir adensamentos habitacionais, como barrancas de rio, encostas, áreas de preservação, áreas de alagamento. Num loteamento sem infra-estrutura o mesmo estaria localizado em área perfeitamente habitável, podendo assim ser preservado o meio ambiente, sem riscos de enchentes ou de casas sendo engolidas por deslizamentos de barrancos em dias de chuva, com custos materiais e de vidas humanas. Placar 1 x 0 para o loteamento.

Numa invasão, os lotes não têm padrão mínimo de testada, podendo existir até lotes com apenas um metro de largura, não havendo privacidade para os proprietários, tornando impossível se prestar qualquer serviço como em qualquer adensamento. No loteamento os lotes terão um padrão mínimo exigido pelo Município, bem como as ruas terão a largura necessária para a circulação de veículos. Placar 2 x 0 para o loteamento.

Numa invasão o Município não pode cobrar IPTU dos proprietários, num loteamento pode o Município fazer isso. Placar 3 x 0 para o loteamento.

Numa invasão o Município tem que arcar sozinho com a colocação da infra-estrutura, num loteamento este ônus será dividido entre o Município e os proprietários dos lotes. Placar 4 x 0 para o loteamento.

Numa invasão o invasor não tem respaldo documental para fazer um financiamento e construir sua casa, no loteamento isso é perfeitamente possível. Placar 5 x 0 para o loteamento.

Numa invasão, o invasor juntamente com sua família, corre constante risco de vida e de destruição de seu patrimônio, pois mora em locais sujeitos a alagamentos ou desliza-mentos, ou ainda a incêndios como constantemente ocorre em favelas. No loteamento isso não ocorre pois o local aonde reside é perfeitamente habitável, com casas distantes entre si. Placar 6 x 0 para o loteamento.

Mas esqueçam esta goleada histórica; o mais importante nisso tudo, está numa coisa chamada CIDADANIA. Numa invasão, o proprietário por estar ocupando o imóvel de maneira irregular, se sente cidadão de segunda categoria, tem que pedir favores de políticos espertalhões, para poder ter em sua propriedade luz, água, energia elétrica, ou fazer isso ao arrepio da lei, pondo em risco a sua vida e a de outras pessoas. No loteamento não, ele EXIGE este direito, pois paga os impostos existentes, não necessita de favores de ninguém, afinal ele é um CONTRIBUINTE.

Aí aqueles que são contrários a tal idéia, poderão dizer que o loteador então irá ganhar muito dinheiro, pois afinal não necessitará de muito investimento. Entendo que não, já que o Município poderá permitir tantos loteamentos quantos achar necessário, para diminuir as invasões, havendo aí concorrência entre os loteadores.

O que não podemos é continuar com o problema do jeito que está e nada ser feito, pois as invasões não acabarão por si; necessitamos de coragem de enfrentá-las, com abordagem diferente, já que a forma atual não funciona.

O Brasil necessita de lei para a sua realidade, e não para uma realidade utópica.

Roberto Campos, ex-ministro do regime militar e imortal da Academia Brasileira de Letras, certa vez disse o seguinte "A burrice no Brasil teve um passado glorioso, e, tem um futuro promissor". Que nossos legisladores me façam acreditar que Roberto Campos está errado, até por uma questão de sobrevivência política, pois a última vez que Bélgica e Índia não se entenderam foi no ano de 1964.

A adoção da medida aqui mencionada, não acabará com as invasões, mas, com certeza, terá o condão de diminuí-las.

(*) O autor é Juramentado no 1º Ofício do Registro de Imóveis em Foz do Iguaçú, PR.



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