Jurídico

Imóveis Irregulares - Danos a uma Sociedade

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(Bel. Carlos Alberto Tworkowski (*) -Diário das Leis, nº 11 - ano: 2007 - (Comentários e Doutrina))

O parcelamento do solo é a principal e mais importante etapa da urbanização. É nessa etapa que se definem a localização das áreas livres de uso público, áreas destinadas à implantação de equipamentos urbanos e comunitários (educação, saúde, lazer e similares, abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica etc...), o traçado do sistema viário, o tamanho dos lotes. Uma boa administração do parcelamento do solo é condição indispensável para que uma cidade tenha crescimento desejável, respeitando sempre o meio ambiente, propiciando qualidade de vida para os munícipes.

Entretanto, o que vemos diariamente, são empreendimentos realizados à margem da legislação, são os chamados "loteamentos clandestinos" atropelando a legislação urbanística, ambiental, civil, penal e registrária, onde ruas são abertas, lotes demarcados e estes são rapidamente alienados sem "controle" do poder público.

Os loteadores clandestinos tentam de todas as formas mascarar e ocultar a venda de lotes e a implantação de loteamentos à magem da Lei 6.766/79. Causam danos aos adquirentes e aos padrões urbanísticos dos municípios.

Os moradores em loteamento clandestino/irregular, não são proprietários de seus terrenos, isso porque o empreendimento não está registrado no Registro de Imóveis. Somente com o registro é que os lotes passam a existir, é neste momento que são criados e especificados os terrenos, com a abertura das respectivas matrículas. Sem o registro do loteamento, os terrenos não existem juridicamente, não sendo legal a sua alienação.

São vários os prejuízos causados pela ocupação irregular do solo urbano e as principais são:

- desligamento do sistema viário existente, dificultando o acesso, como por exemplo de ônibus, ambulâncias, viaturas policiais, coleta de lixo;

- ausência de áreas públicas para implantação de equipamentos de saúde, educação, lazer, segurança;

- muitas vezes ficando sujeitos á erosão e alagamentos, assorea-mentos de rios, lagos mares;

- ligações ilegais (clandestinas), de energia elétrica;

- poços para abastecimento de água, perfurados nas proximidades das fossas negras, favorecendo sua contaminação;

- despejo de esgoto doméstico, sem tratamento, no solo e nos córregos;

- depósito de lixo em locais impróprios, como terrenos baldios ou leitos dos cursos d'água, ocasionando a proliferação de transmissores de doenças - roedores, moscas e urubus, exalando mau cheiro e causando poluição;

- expansão excessiva da malha urbana, ocasionando elevado ônus para o orçamento público;

- a desvalorização da propriedade, ou melhor, a não valorização da propriedade.

É urgente a necessidade de mostrar à população, os benefícios da aquisição de imóveis que se encontram em situações regulares, como por exemplo:

- a valorização do imóvel através de seu título registrado, podendo dar o imóvel em hipoteca, com acesso ao crédito, como por exemplo, buscar financiamento para reforma, ampliação ou construção da casa própria, que é um dos direitos fundamentais do ser humano. Quem não gosta de dizer, em alto e bom tom, "este imóvel é meu, aqui está a escritura registrada"; isso não tem preço;

- exigir do poder público melhorias para sua rua, seu bairro;

- cobrar do seu vereador as promessas, exercer o seu direito de cidadão;

- para a municipalidade, possibilitando o pronto retorno em tributos a seus cofres, seja através da atualização de seu cadastro para fins do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, seja com a exigência do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, por ocasião dos registros dos títulos ou em futuras transações dos lotes regularizados, proporcionando mais investimento público em função da arrecadação;

- para a paz jurídica, identificação do titular do domínio através da certidão da matrícula do imóvel, que será prova hábil da propriedade do imóvel, seja para fins de garantia (hipoteca), transação (alienação, doação, instituição de usufruto) ou constrição judicial (arresto, penhora...).

Os moradores de imóveis irregulares não têm estímulo, prazer; às vezes até mesmo respeito com esse bem, não investem em melhorias, sua auto-estima é baixa porque não desfruta de um dos mais sagrados direito do cidadão que é a propriedade.

Os profisionais da área (loteadores, incorporadores, imobiliárias, arquitetos, engenheiros, fiscais públicos, outros) têm a obrigação e o dever de saber, de como é regido, quais as leis e princípios que regulam o parcelamento do solo.

Todo cidadão tem o dever de buscar informações a respeito da situação legal do seu imóvel ou daquele que pretende adquirir. Em caso de irregularidade, tem o direito de exigir do vendedor ou do poder público - quando a situação já for consolidada - as providências necessárias e legais para a regularização da situação perante as autoridades municipais e o REGISTRO DE IMÓVEIS, possibilitando, com isto, a realização de um negócio seguro que garanta o seu investimento.

LEMBRE-SE: Nunca deixe de levar a sua escritura a registro, pois "SÓ É DONO QUEM REGISTRA".

(*) O autor é Pós-graduando em Direito Registral Imobiliário pela Universidade de Santa Cruz do Sul - UNISC . Registrador Designado no Registro de Imóveis de Rio Pardo, RS.



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