Pareceres

Atualização das Parcelas Semestrais

Maria Luisa B. Pestana Guimarães - Assessora Jurídica da CBIC

PARECER 003/2007 - ASSESSORIA JURÍDICA /CBIC

INTERESSADO : SINDUSCON/JOÃO PESSOA

ASSUNTO: CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS INTERMEDIÁRIAS DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL

EMENTA. DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA. PARCELAS INTERMEDIÁRIAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. O DISPOSITIVO DA LEI 4.864/65 (INCISO II DO ART. 1°), NA PARTE QUE  VEDA A CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS INTERMEDIÁRIAS NÃO MAIS SUBSISTE NO ORDENAMENTO JURÍDICO VIGENTE, EIS QUE REVOGADO TACITAMENTE POR LEGISLAÇÃO SUPERVENIENTE, QUE REGULOU INTEIRAMENTE A MATÉRIA. LEGISLAÇÃO APÓS O PLANO REAL. PERMISSÃO LEGAL DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA EM CONTRATOS COM DURAÇÃO SUPERIOR 36 MESES. INTERPRETAÇÃO SISTÊMICA. ORDENAMENTO JURÍDICO VIGENTE NÃO MAIS DIFERENCIA PRESTAÇÃO MENSAL DE PRESTAÇÃO INTERMEDIÁRIA EM TERMOS DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA.


I - RELATÓRIO


O Presidente do SINDUSCON JOÃO PESSOA, após relato na última reunião do Conselho de Administração desta Câmara Brasileira da Indústria da Construção, solicitou manifestação jurídica desta Assessoria a respeito da legalidade da cobrança de correção monetária das parcelas intermediárias de um contrato de financiamento imobiliário, tendo em vista que o Tribunal de Justiça da Paraíba-TJPB havia prolatado Acórdão na Apelação Cível 200.2005.019.037-6/001, reconhecendo a ilegalidade de tal cobrança, sob o fundamento da vedação expressa na Lei 4.864/65.

De acordo com os documentos apresentados, a Ação Declaratória de Ilegalidade de Cláusula, Repetição de Indébito c/c Consignação em Pagamento proposta pela autora, contra determinada construtora/incorporadora, foi julgada, em primeira instância, IMPROCEDENTE, considerando-se, portanto, legal e não abusiva a cláusula de correção das parcelas intermediárias. No entanto, ao julgar a Apelação Cível interposta pela autora, o TJPB considerou que a vedação expressa da Lei 4.864/65, em relação à correção das parcelas intermediárias, afastava a possibilidade de sua aplicação no contrato de promessa de compra e venda, sendo ilegal a sua cobrança.

Não se tem conhecimento se a empresa Apelada recorreu da decisão do TJPB.

É o Relatório.


II - FUNDAMENTAÇÃO


Preliminarmente, convém ressaltar que a manifestação desta Assessoria Jurídica centrar-se-á na análise e discussão de lei em tese, notadamente o inciso II do art. 1° da Lei 4.864/65, e a interpretação deste, tendo em vista o arcabouço jurídico vigente, com o fito de concluir, genericamente, se legal ou ilegal a cobrança de correção monetária sobre as parcelas denominadas intermediárias (ou intercaladas) de um contrato de compra e venda de imóvel com financiamento de parte do preço.

Desta feita, eventual menção ao Acórdão acima suscitado servirá, tão-somente, como reforço argumentativo, até porque a referida Decisão não enfrentou a questão da superveniência de outras leis que especificamente regularam a correção monetária nos contratos imobiliários, e, ao que se saiba, é isolada, não representando entendimento consolidado da jurisprudência pátria.

A Lei invocada como fundamento para afastar a cobrança da correção monetária sobre as parcelas intermediárias é a Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965, que criou medidas de estímulo à indústria da construção civil, notadamente no seu art. 1°, inciso II, que possui a seguinte redação, verbis: 

 

"Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o conseqüente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

        I - Somente poderão ser corrigidos os contratos de venda, promessa de venda, cessão e promessa de cessão, ou de construção, que tenham por objeto imóveis construídos ou terrenos cuja construção esteja contratada, inclusive unidades autônomas e respectivas quotas ideais de terreno em edificação ou conjunto de edificações incorporadas em condomínio.

        II - A parte financiada, sujeita à correção monetária, deverá ser paga em prestações mensais de igual valor, incluindo amortização e juros convencionados à taxa máxima fixada pelo Conselho Monetário Nacional, admitida a fixação em contrato das prestações posteriores à entrega da unidade autônoma em valor diverso do das anteriores à entrega, sendo vedada a correção do valor de prestações intermediárias, se houver, e do saldo devedor a elas correspondente, exceção feita à prestação vinculada à entrega das chaves, desde que não seja superior, inicialmente, a 10% (dez por cento) do valor original da parte financiada.

        III - O saldo devedor e as prestações serão corrigidos em períodos não inferiores a 6 (seis) meses com base em índices de preços apurados pelo Conselho Nacional de Economia, ou pela Fundação Getúlio Vargas, e o contrato deverá indicar em detalhe as condições do reajustamento e o índice convencionado.

        IV - O reajustamento das prestações não poderá entrar em vigor antes de decorridos 60 (sessenta) dias do término do mês da correção..."

       

A lei em questão, ao conceder estímulos à construção civil, não tratou exclusivamente da correção monetária nos contratos de compra e venda de imóveis com financiamentos. Referida legislação possui inúmeros artigos e além das regras concernentes à correção dos contratos imobiliários, alterou, também, vários artigos das Leis 4.591/64, 4.506/64 e da Lei 4.380/64; tratou de rescisão contratual, aplicação dos recursos em habitação, imposto do selo na construção de imóveis; dispôs sobre as sociedades de crédito imobiliário, entre outros. Como se vê, a Lei 4.864/65 tratou de ampla gama de assuntos relacionados direta ou indiretamente ao setor da construção, muitos dos quais, inclusive, já não mais vigem, à exemplo do imposto do selo na construção de imóveis.    < /SPAN>

 

Indubitavelmente, o inciso II do art. 1° da lei em comento estabeleceu um tratamento distinto, relativamente à correção monetária, quanto às prestações mensais e às prestações intermediárias de um contrato de compra e venda de imóvel com financiamento de parte do preço. Com a distinção, autorizou referido dispositivo que se corrigisse monetariamente as prestações mensais, vedando, no entanto, a correção das prestações intermediárias e do respectivo saldo devedor.  

 

No entanto, a alegação de que tal vedação encontra-se, ainda, em vigor, é, no mínimo, açodada e a nosso sentir, equivocada, principalmente tendo em vista que se passaram mais de 40 (quarenta) anos da publicação da referida legislação e que, atualmente, outras são as leis que regem especificamente a indústria da construção civil e o reajustamento de contratos imobiliários.   

 

Antes, porém, de adentramos nesta seara, passando a enumerar, concretamente, as leis específicas do setor da construção que foram, ao longo do tempo, dispondo sobre as obrigações pecuniárias e respectivos reajustes monetários provenientes de financiamento imobiliário, importa fixar alguns conceitos básicos relativos à correção monetária e sua natureza jurídica. 

 

DA CORREÇÃO MONETÁRIA

 

A regra do Direito (um dos princípios basilares do direito obrigacional) é quem deve, tem que pagar completamente, integralmente, aquilo que deve. Pagamento incompleto não quita a dívida . E pagamento sem correção monetária é pagamento incompleto. Logo, para que o pagamento seja completo, é necessário que seja atualizado, que seja corrigido. E essa regra vale para todos: Estados e indivíduos.

 

A necessidade de uma criteriosa atualização monetária está no fato de que o valor da moeda é representado, não pela simbologia numérica estampada nas cédulas e sim, pelo volume de produtos, bens e serviços que pode ser adquirido com uma unidade monetária, que se convencionou denominar "poder de compra da moeda". De outro modo, por exemplo, valores significativos, em termos de poder de compra, expressos em Cruzeiros Novos, no início da década passada estariam nos dias de hoje completamente deteriorados sem nenhuma expressividade.

 

 Dizemos que a moeda é estável quando mantém, no decorrer do tempo, o mesmo poder de compra (poder aquisitivo). A depreciação do valor da moeda, ou redução do seu poder aquisitivo, é identificada como inflação, que no Brasil passou a ser medida a partir de janeiro de 1944, quando a Fundação Getúlio Vargas - FGV passou a compilar e divulgar a sua série denominada IGP-DI (Índice Geral de Preços no conceito de Disponibilidade Interna), de lá para cá várias instituições passaram a construir e divulgar índices de inflação, nos mais variados setores da economia.

 

Há que se considerar, assim, que a variação monetária do contrato, representada pela diferença entre o valor histórico do mesmo e o seu valor atualizado, não representa uma riqueza nova, e visa, tão-somente, a manutenção do poder aquisitivo da moeda. Ela apenas mantém o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, equilíbrio esse, que se for quebrado pode ensejar a impossibilidade do contratado satisfazer sua obrigação, que, no caso do Incorporador, é construir e entregar as unidades imobiliárias prometidas.

 

De fato, sendo a correção monetária um simples mecanismo de preservação do valor real da prestação devida, sem acrescer nada, havendo depreciação desse valor real, mesmo que pequena, há que se reconhecer o direito à atualização nominal do débito. Caso contrário, caracterizado  estará o  pagando incompleto, insusceptível de saldar a obrigação.

 

Inconteste, portanto, que o princípio do equilíbrio da equação econômico-financeira do contrato acarreta a necessária recomposição do valor real (de compra) da moeda. A inflação deve ser compensada com a elevação nominal da prestação devida. Não há benefício para o titular do crédito na medida em que nada se acrescenta ao montante devido, na acepção de que o único efeito do reajuste é retornar ao equilíbrio acertado entre as partes. Se os contratantes firmaram contratação que previa determinada relação entre encargos e remuneração (equação econômico-financeira), essa equação deve ser mantida ao longo de toda a execução do contrato.

 

A proteção ao equilíbrio econômico-financeiro no Direito Positivo brasileiro é ampla e tem, inclusive, fundamento de validade na própria Constituição Federal (art. 37, inciso XXI: "mantidas as condições efetivas das propostas, nos termos da lei...").

 

Outro não é o entendimento consolidado da jurisprudência e doutrina pátrias. Nesse aspecto, confiram-se alguns julgados, tanto do STJ como do STF sobre a natureza da correção monetária:

 

"AGRAVO REGIMENTAL NA EXECUÇÃO NA AÇÃO CÍVEL ORIGINÁRIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JANEIRO/89. ÍNDICE. DECISÃO MONOCRÁTICA. DECLARAÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE. OFENSA AO PRINCÍPIO DA RESERVA CONSTITUCIONAL. AUSÊNCIA. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. ADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. NÃO-OFENSA. ....3. União Federal. Pagamento de expurgos inflacionários. Admissibilidade. A correção monetária não se constitui em um plus, não é uma penalidade, mas mera reposição do valor real da moeda corroída pela inflação. Agravo regimental desprovido" (STF, AG.REG. NA EXECUÇÃO NA AÇÃO CÍVEL ORIGINÁRIA 404-7-SÃO PAULO, RE..MIN. PRESIDENTE, DF 02.04.2004)

 

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. ERRO MATERIAL. SUA CORREÇÃO. CÁLCULOS DE LIQUIDAÇÃO. PRECATÓRIO COMPLEMENTAR. CORREÇÃO MONETÁRIA. DÉBITOS JUDICIAIS. INCLUSÃO DOS EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. PRECLUSÃO. NÃO-OCORRÊNCIA. ENTENDIMENTO DA CORTE ESPECIAL. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES QUE MELHOR REFLETEM A REAL INFLAÇÃO À SUA ÉPOCA. 1...4. A correção monetária não se constitui em um plus, não é uma penalidade, sendo, tão-somente, a reposição do valor real da moeda, corroído pela inflação. ...6.ERESP 81583/DF, 3ª Seção, DJ de 17/02/2003, Rel. Min. Jorge Scartezzini:...2 - Na possibilidade (b), hipótese dos autos, este Tribunal tem deferido a pretensão da inclusão de tais figuras monetárias na atualização das dívidas de valor, porquanto oriund os do processo inflacionário para os quais o cidadão não concorreu para a sua formação, não podendo, desta forma, suportar os efeitos de tais acontecimentos. Assim, os expurgos inflacionários nada mais são que decorrência da correção monetária... Ademais, é remansoso nesta Corte Superior que a correção monetária nada acrescenta, tão-somente preserva o valor da moeda aviltada pelo processo inflacionário, não constituindo um plus, mas sim um minus. Essencial, desta forma, a correta apuração desta e seus desdobramentos ...." (STJ - AgRg no Resp 849169/CE; Min. José Delgado, DJU 16/10/2006)

 

RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DO DEVEDOR - PROMESSA DE VENDA E COMPRA- RESCISÃO JUDICIAL -DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO PELO PROMITENTE-VENDEDOR DE PARTE DO MONTANTE PAGO - CORREÇÃO MONETÁRIA - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É assente nesta E. Corte de Uniformização Infraconstitucional que a correção monetária não constitui gravame ao devedor, não é um plus na condenação, mas tão-somente fator que garante a integra restitutio, que representa a recomposição do valor real da moeda aviltada pela inflação. Destarte, para que a devolução se opere de modo integral a incidência da correção monetária deve ter por termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas...." (STJ - REsp 737856 / RJ ; RECURSO ESPECIAL, 2005/0051240-0, Ministro JORGE SCARTEZZINI, DJU12/12/2006) Todos os grifos são nossos

Curioso que, mesmo sendo o Direito Público (Administrativo) um ramo do direito extremamente vinculado ao princípio da legalidade estrita, que segundo a doutrina do saudoso Helly Lopes Meirelles, necessita de autorização legal expressa ao invés da simples ausência de proibição do direito privatista, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que até nos contratos administrativos é devida a correção monetária, mesmo sem expressa previsão contratual. Confira-se o julgado:    

ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. CONTRATO DE OBRAS PÚBLICAS. ATRASO NO PAGAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO. NULIDADE DO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. 1...2 EMBORA NÃO PREVISTO O REAJUSTAMENTO DOS PREÇOS ESTABELECIDOS NO CONTRATO DE OBRAS PÚBLICAS, A PARTE CONTRATADA NÃO PODE SUPORTAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DOS ATRASOS NOS PAGAMENTOS DAS FATURAS, CONSTITUTIVOS DE ILÍCITO CONTRATUAL, E NA DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS RETIDAS A TITULO DE CAUÇÃO, EM RAZÃO DOS PLANOS ECONÔMICOS PATROCINADOS PELO GOVERNO, IMPONDO-SE A ATUALIZAÇÃO DAS MENCIONADAS VERBAS  ATÉ AS DATAS DOS SEUS RESPECTIVOS PAGAMENTOS. 3. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, PELO FUNDAMENTO DA LETRA "C" E PROVIDO" (STJ - RESP 35991/SC, MIN. PEÇANHA MARTINS, DJU 19/05/1997) Grifos n ossos

 

Também no Tribunal de Justiça do Distrito Federal prevalece o mesmo entendimento quanto à legalidade da incidência de correção monetária, verbis:

 

CIVIL E PROCESSO CIVIL. DANOS MORAIS. EXECUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA. TERMO INICIAL. DATA DA FIXAÇÃO DO VALOR PELA SENTENÇA CONDENATÓRIA CONFIRMADA PELAS INSTÂNCIAS SUPERIORES. JUROS DE MORA. PERCENTUAL DE 6% (SEIS POR CENTO) ATÉ A ENTRADA EM VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 (ARTIGO 406), A PARTIR DA QUAL VALE A NOVA REGRA CODIFICADA.

1. Não constituindo um plus, mas apenas uma simples atualização do valor da condenação prevista no título executivo, a correção monetária é devida independentemente de pedido das partes...." Recurso principal provido parcialmente.

5. Apelo adesivo improvido.( TJDF - 20050111065102APC, Relator CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, julgado em 02/08/2006, DJ 05/09/2006 p. 157)

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO. LEI Nº 11.232/06. DIREITO INTERTEMPORAL. REGIUS. CORREÇÃO MONETÁRIA. LEI Nº 6.899/81. CUMPRIMENTO DEFEITUOSO DA OBRIGAÇÃO. ART. 581 DO CPC.

1...3. Caracterizado que está o quantum debeatur, e considerando ainda que a correção monetária não se constitui em um plus; não sendo uma penalidade, mas, apenas, a reposição do valor real da moeda, tal situação se sujeita ao princípio comezinho de direito obrigacional que assegura ao credor em receber o efetivo valor devido. ... 4.Negou-se provimento ao agravo, para manter a decisão recorrida.(TJDF - 20060020062643AGI, Relator FLAVIO ROSTIROLA, 1ª Turma Cível, julgado em 02/08/2006, DJ 24/08/2006 p. 99)

 

PROCESSO CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. POSSIBILIDADE. COBRANÇA. MENSALIDADES ESCOLARES. JUROS LEGAIS. CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO. TERMO INICIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.

I ... II - A correção monetária deve incidir a partir do vencimento de cada parcela, visto tratar-se de atualização do valor real da moeda, e não um plus que se agrega ao valor principal, objetivando evitar o enriquecimento sem causa do inadimplente.

III - Cuidando-se de matéria de ordem pública,pode-se complementar a sentença no que se refere aos critérios para o cálculo da correção monetária e dos juros de mora, não configurando isso reformatio in pejus.

IV - Recurso improvido.(TJDF - 20010110714019APC, Relator NÍVIO GONÇALVES, 1ª Turma Cível, julgado em 13/03/2006, DJ 08/06/2006 p. 88) Todos os grifos são nossos

 

Destarte, pelo conceito hodierno dado à correção ou atualização monetária, não há acréscimo algum ao valor devido, sendo considerada simples mecanismo de manutenção do poder aquisitivo que aquele valor vem a representar.

 

DA LEGISLAÇÃO SOBRE A CORREÇÃO MONETÁRIA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

 

Quem primeiro dispôs sobre o tema foi a Lei 4.380/64, que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, criando o Banco Nacional da Habitação (BNH) e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo. Essa lei, por meio de seus arts, 5° e 6°, apesar de autorizar o reajustamento das prestações mensais dos contratos de compra e venda de imóveis, vedou, expressamente, o reajustamento das parcelas intermediárias (alínea "d" do art. 6°).

 

Posteriormente, sobreveio a Lei 4.864/65, cuja finalidade era estimular a indústria da construção, que, praticamente, repetiu a disposição relativa à vedação de correção das parcelas intermediárias dos contratos de venda com financiamento do preço.

 

De lá pra cá, o Brasil enfrentou, em inúmeros governos, uma gama sucessiva de planos econômicos dos mais variados feitios, na tentativa de conter, entre outros, os altos níveis inflacionários que sempre acompanharam a economia nacional. Em épocas nem tão distantes assim, absurdos índices inflacionários anuais chegaram a ultrapassar a 2.500% (1993).

 

Tendo em vista que, com o advento do Plano Real a inflação pôde ser devidamente controlada, permanecendo em níveis "aceitáveis", digamos assim, abster-nos-emos de comentar a legislação inerente aos planos econômicos anteriores ao Plano Real, até porque não mais vigem.

 

Com a edição do Plano Real por meio da Lei 9069/95, novo modelo econômico foi implantado no Brasil, havendo uma ruptura com o modelo anterior. Mudou-se a unidade monetária de Cruzeiro Novo para Real, o Sistema Monetário Nacional passou a ser outro, regras foram implantadas quanto às obrigações pecuniárias e a conversão de um sistema para o outro. E quanto à correção monetária, a nova lei dedicou-lhe um Capítulo inteiro (Capítulo IV), onde foram impostas inúmeras regras quanto às obrigações pecuniárias e o cálculo da correção monetária. No que concerne ao setor da construção, a vedação imposta foi pertinente à periodicidade da correção monetária, que não poderia ser inferior a um ano (art. 28). Entretanto, nenhuma dessas regras impôs diferenciação ou mesmo vedação, quanto ao tipo de obrigação pecuniária sujeita à incidência da correção monetária, se parcela contratual mensal ou intermediária.

 

Após o Plano Real, foi editada a Lei 9.514/97, que dispôs sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário-SFI e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel. Interessa observar que a referida lei teve como finalidade a promoção do financiamento imobiliário em geral , segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos (art. 1°).

 

De acordo com o art. 5° da Lei do SFI:

 

 

"Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

        I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

        II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

        III - capitalização dos juros;

        IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

        § 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.

        § 2o As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Grifos nossos

 

Também aqui a legislação superveniente, além de não vedar qualquer tipo de correção monetária em parcelas de contratos imobiliários, seja mensal ou intermediária, fez mais, dispensou aos respectivos contratos de financiamento imobiliário condições isonômicas às praticadas pelo Sistema Financeiro, o que inclui a reposição integral do valor emprestado e o respectivo reajuste, e até a permissão de capitalização de juros. Permitiu a lei, inclusive, o estabelecimento de critérios de reajuste para essa reposição integral do valor emprestado.

 

E nem poderia ser diferente. Ora, se a soma das prestações mensais e as intermediárias é que refletem o preço final da operação de financiamento, como considerar a integral reposição do capital financiado, sem que as parcelas intermediárias sofram qualquer tipo de atualização ou reajuste? Como considerar o pagamento completo, se a parte do preço relativa as prestações intermediárias não foi completamente paga, por falta da devida atualização?!  E se não há pagamento completo por parte do devedor, haverá, certamente, enriquecimento ilícito da parte dele, em detrimento do credor, o que, também, vem a ser vedado pelo ordenamento jurí dico pátrio. 

 

Em 2001, foi, também, editada a Lei 10.192/01, que dispôs sobre medidas complementares ao Plano Real. Referida lei, em seu art. 2°, admitiu a estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais ou setoriais, nos contratos de prazo superior a um ano, e em seu art. 4° garantiu, para os contratos de prazo de duração superior a três anos, com o objetivo de produção de bens para entrega futura (que é o caso da construção de imóveis), a pactuação da correção monetária a cada período de um ano, considerada a periodicidade de pagamento das prestações e abatidos os pagamentos efetuados no período, atualizados da mesma forma.

 

No mesmo ano, a atualização dos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, também, veio a ser legalmente amparada pela Medida Provisória nº 2.223 de 04/06/2001, que dispôs sobre a Letra de Crédito Imobiliário-LCI e a Cédula de Crédito Imobiliário-CCI, e em seu art. 15 determinava:

 

 

"Art. 15. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originado, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1° É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput deste artigo.

§ 2°. Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput deste artigo serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3°. Não se aplica o disposto no § 1° deste artigo, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput deste artigo." Grifos nossos

 

Portanto, até a edição da MP 2223/01, a periodicidade da cobrança da correção monetária, pelas regras impostas pelo Plano Real, estava atrelada ao período anual, de acordo com o art. 28 da Lei 9.069/95. No entanto, a partir desta Medida Provisória houve expressa autorização para que essa mesma correção pudesse ser calculada e cobrada mensalmente, em relação aos contratos de financiamento de imóveis que têm, geralmente, prazos de longa duração (mínimo de 36 meses).

 

Esse artigo da MP 2223/01 foi, posteriormente, incorporado ao texto da Lei 10.931/04, que dispôs sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias, e que, por meio de seu art. 46, simplesmente repetiu os mesmos termos da MP 2223/01.

 

Oportuno destacar que ambos os textos legais (MP 2223/01 e Lei 10.931/04) regularam, especificamente, a questão da cobrança da correção monetária nos contratos de financiamento imobiliário em geral, vedando, inclusive, a correção monetária em certos casos (resgate antecipado dos títulos mobiliários). E, além de não haver nos ditos textos legais qualquer tipo de distinção entre parcelas mensais ou intermediárias, também não há qualquer vedação à cobrança de correção monetária das parcelas intermediárias de um contrato de financiamento de imóvel. Oportuna a lembrança dos ensinamentos de Carlos Maximiliano : "Onde a lei não distingue, não pode o intérprete distinguir".    

 

E em nenhum outro texto legal que trouxe nova regulamentação à matéria - correção monetária de obrigações pecuniárias dos financiamentos imobiliários

- a vedação imposta pelo inciso II da vetusta Lei 4.864/65 foi mantida, não podendo, portanto, prevalecer o entendimento equivocado de que passados mais de 40 anos, mesmo tendo legislação superveniente tratado especialmente do mesmo assunto, possa tal dispositivo estar vigente. 

 

Esse é o entendimento

da especializadadoutrina de Carlos Pinto Del Mar ( 2) , quando abordando aspectos do sistema de amortização de dívidas conhecido como Tabela Price, traz comentários ao inciso II do art. 1° da Lei 4.864/65 no seguinte sentido:

 

"Em primeira leitura, pode-se ter a impressão de que, no caso do inciso II do art. 1° da Lei 4.864/65, a norma limitou a estipulação da correção monetária e juros às "habitações", parecendo excluir todos os demais tipos de edificações. Segundo Caio Mário, não é essa a intenção do legislador, uma vez que "o que decorre da expressão é o sentido meramente exemplificativo, figurando a qualificação "habitacional" sem caráter exclusivo.

É certo que algumas disposições previstas nos citados textos legais foram sendo suplantadas por legislações posteriores, como é o caso das normas que dizem respeito ao reajuste dos valores (prevalecendo atualmente as disposições do "Plano Real") , como é certo também que outras disposições das normas foram sendo modificadas pela criatividade do mercado..." Os grifos são nossos

 

O entendimento acima transcrito está calcado em um basilar e por demais conhecido princípio de hermenêutica jurídica, adotado no nosso direito positivo por meio da Lei de Introdução ao Código Civil (LICC, art. 2°, §1°), que aduz:

 

"Art. 2° - Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.

 

§ 1°. A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior ." Grifos nossos

 

A revogação de um texto legal sob o ângulo de sua extensão pode ser total ou parcial (ab-rogação ou derrogação) e sob a forma de atuação pode ser expressa ou tácita. No caso hipoteticamente retratado, a revogação dessa parte do dispositivo em questão (inciso II do art. 1° da Lei 4.864/65) foi tácita, uma vez que essa matéria foi inteiramente regulada por leis supervenientes que dispuseram de modo diverso. E, diga-se mais: leis supervenientes específicas ao setor imobiliário, que foram implementadas pelo próprio Governo visando estimular e desenvolver esse importante segmento da indústria.

 

Ainda segundo as regras de hermenêutica jurídica ministradas por Carlos Maximiliano (3) :

 

"Se a lei nova cria, sobre o mesmo assunto da anterior, um sistema inteiro, completo, diferente, é claro que todo o outro sistema foi eliminado. Por outras palavras: dá-se a ab-rogação, quando a norma posterior se cobre com o conteúdo todo da antiga."  

 

É inconteste, também, que a interpretação verbal ou literal (também conhecida por filológica) está hoje em franco desuso, pois incomparavelmente inferior à interpretação sistemática, que se preocupa com o espírito, sentido e finalidade da norma, analisando-a em um contexto interno (junto aos outros dispositivos de seu próprio texto) e em um contexto externo (outras leis referentes ao mesmo assunto). Daí ser extremamente temerário basear-se única e exclusivamente na literalidade gramatical de um dispositivo legal, datado de mais de quarenta anos atrás, e sobre ele deitar sentença.  

 

Isso porque "o Direito objetivo não é um conglomerado caótico de preceitos; constitui vasta unidade, organismo regular, sistema, conjunto harmônico de normas coordenadas, em interdependência metódica, embora fixada cada uma no seu lugar próprio. De princípios jurídicos mais ou menos gerais deduzem corolários; uns e outros de condicionam e restringem reciprocamente, embora se desenvolvam de modo que constituem elementos autônomos operando em campos diversos (4) " .

 

III - CONCLUSÃO

 

Destarte, da leitura conjugada de todos os normativos legais que regem o assunto em tela - qual seja: correção monetária das obrigações pecuniárias provenientes de contratos de financiamento imobiliário - segundo as regras da boa hermenêutica jurídica baseada, fundamentalmente, em uma interpretação sistêmica, e fulcrada no princípio da razoabilidade (que afasta a produção de medidas sem sentido, desconexas e mesmo absurdas), tem-se-nos que a disposição inserta no inciso II do art. 1° da Lei 4.864/65, na parte relativa à vedação da correção monetária nas parcelas intermediárias, não mais subsiste frente ao ordenamento jurídico vigente, especialmente após a edição das Leis 9.069/95 (Plano Real), Lei 9.514/97 (SFI), Lei 10.192/01 (Medidas Complementares ao Plano Real), MP 2223/01 (LCI/CCI) e& nbsp; Lei 10.931/01 (Patrimônio de Afetação). 

 

É o parecer.

 

Brasília, 25 de abril de 2007.

 

MARIA LUISA B. PESTANA GUIMARÃES

Assessora Jurídica da CBIC

OAB/DF - 5985

 

Citações:

(1) Hermenêutica e Aplicação do Direito, Forense, 14ª ed, págs. 246/247 "Quando o texto dispõe de modo amplo, sem limitações evidentes, é dever do intérprete aplicá-lo a todos os casos particulares que se possam enquadrar na hipótese geral prevista explicitamente; não tente distinguir entre as circunstâncias da questão e as outras; cumpra a norma tal qual é, sem acrescentar condições novas, nem dispensar nenhuma das expressas".

(2) Aspectos Jurídicos da tabela Price, Jurídica Brasileira, 1ª ed, pág. 80.

(3) ob.cit. pg. 358.

(4) Carlos Maximiliano, ob. Cit., pg. 128.



Envie para um amigo
Imprima este texto

Arquivo ADEMI

Esta matéria tem mais de 9 anos e foi publicada originalmente em 9 de maio de 2007

Matérias mais recentes da seção

Veja todas as matérias

 
 
 
 

webTexto é um sistema online da Calepino

Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]