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ADEMI em foco

Tudo que o dinheiro não pode construir

27.04.2004

Em artigo publicado recentemente neste site, levantei a questão da oferta quase inexistente de moradias para a população de baixa renda no município do Rio. Este assunto precisa ser analisado em toda a sua profundidade para que se comece a desenhar um novo caminho urbanístico para a cidade.

São muitos os fatores que ajudam a entender a escassez de oferta de imóveis para a baixa renda. O primeiro deles é o gabarito: em 1990, a Lei Orgânica do Município estabeleceu o limite de 12 metros de altura - equivalente a três andares - para prédios a serem erguidos em bairros ainda sem um Projeto de Estruturação Urbana (PEU). Apenas edificações em centro de terreno poderiam ultrapassar esta altura. A idéia era congelar os bairros até que fossem elaborados os PEUs, que acabaram, na maior parte dos casos, não sendo implementados. Conclusão: a cidade, em termos urbanísticos, foi "congelada" e assim permanece até hoje.
Fator igualmente limitante é a área mínima por unidade: na Zona Sul, somente é permitida a construção de pequenas unidades (30m2) nas vias principais comerciais, no centro dos bairros. No caso de Copacabana, a situação ainda é agravada pela obrigatoriedade da oferta de duas vagas por apartamento de sala e quarto. Esta medida foi adotada com o objetivo de reduzir o déficit de vagas no bairro, o que acabou não acontecendo devido à falta de disposição dos condomínios em alugar vagas para não-moradores.

Paradoxalmente, a Zona Norte oferece algumas condições ainda mais adversas do que as da Zona Sul. Enquanto em bairros como Leblon, Ipanema, Lagoa e Jardim Botânico, que a prefeitura se esforça em preservar através de instrumentos como as Apacs, é possível ter uma área edificada 3,5 vezes maior do que a área total do terreno, nos bairros da Zona Norte, este índice cai para 2,1 ou até 1,4 em alguns casos. Ou seja: em uma mesma área, pode-se construir um empreendimento duas vezes maior na Zona Sul que na Zona Norte.

Este conjunto de medidas fez do Rio de Janeiro uma das cidades mais restritivas em termos de legislação urbanística. Isto ajuda a explicar o rápido crescimento das favelas (à proporção de 20% contra 1% da construção formal) e a migração do mercado imobiliário para outras cidades - como São Paulo ou a vizinha Niterói -, fenômeno que acarreta na redução da oferta de unidades novas e de empregos no Rio de Janeiro.

Agora que o Governo Federal anuncia uma injeção de recursos há muito ausentes do mercado imobiliário, se torna fundamental que a população, o empresariado, agentes do mercado financeiro e o poder público se unam para criar mecanismos de incentivo à construção legal e à renovação urbana do Rio de Janeiro. É o futuro da nossa cidade que está em jogo.



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Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]