Sobre a Pesquisa

Metodologia e Conceitos

I - OBJETIVO

Acompanhamento e análise do comportamento do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, através da apuração de informações referentes a preço de venda de imóveis novos, quantidade ofertada, características de novos empreendimentos, movimentação nos stands e índice VSO (vendas sobre oferta) em um determinado universo de empreendimentos das principais empresas do mercado imobiliário do Estado do Rio de Janeiro.

II - PRODUTOS

A) Pesquisa de Características Físicas dos Empreendimentos - Consulta de Lançamentos

B) Pesquisa de Performance Comercial - Vendas no Mês / Semana

       1) Resultados Mensais

       2) Resultados Semanais

       3) Relatório Mensal

       4) Relatório Semestral

C) Tabela e Gráficos com a Evolução de Vendas dos empreendimentos participantes da pesquisa

D) Tabela e Gráficos com os Rankings ADEMI de Incorporadores

E) Mapa, Tabela e Gráfico do Preço/m² por Bairro

F) Mapa Georreferenciado do Rio de Janeiro

G) Resumo de Mercado

III - CARACTERÍSTICAS E CONTEÚDO DOS PRODUTOS

A) Pesquisa de Características Físicas - Consulta de Lançamentos:

Pesquisa sobre as características físicas dos lançamentos contendo as seguintes informações:

- Nome do empreendimento
- Endereço
- Bairro
- Cidade
- Estado
- Região
- Finalidade
- Data de lançamento
- Incorporador
- Percentual de participação no empreendimento (caso o empreendimento conte com mais de um incorporador)
- Construtor
- Corretor
- Tipologia
- Total de Unidades
- Previsão de entrega
- Fase da obra
- Preço médio de venda atual
- Preço médio de venda de lançamento
- Área privativa média
- Preço/m²
- Financiamento para a construção
- Financiamento para a comercialização
- Agente financiador
- Área do terreno
- Número de blocos
- Número de pavimentos
- Unidades por pavimento
- Descrição da unidade tipo
- Quantidade de vagas por unidade
- Estrutura da tabela de venda
- Lazer
- Serviços
- Coordenadas

B) Pesquisa de Performance Comercial - Vendas no Mês / Semana:

O Resultado Mensal (1) contém as informações descritas abaixo, distribuídas em 10 tabelas ordenadas por: empreendimento (divididos por tipologia), bairro, região, finalidade, tipologia, faixa de preço médio de venda, faixa de área privativa média e faixa de preço/m² de venda, sendo as quatro últimas subdivididas em comercial e residencial.

No resultado mensal por empreendimento:

- Nome do empreendimento
- Bairro

- Incorporador
- Tipologia
- Total de Unidades do empreendimento
- Unidades Disponíveis no início do mês
- Unidades Distratadas
- Total escriturado no mês e desmembramentos quanto à forma de pagamento (à vista, financiamento direto do incorporador, financiamento CEF e financiamento de bancos privados)
- Composição percentual das formas de pagamento das unidades escrituradas em relação ao total escriturado: (total à vista / total escriturado; total com financiamento direto do incorporador / total escriturado; total com financiamento da CEF / total escriturado e total com financiamento de bancos privados / total escriturado)
- Saldo de Unidades (Unidades Disponíveis no início do mês (+) Unidades Distratadas (-) Total escriturado no mês)
- VSO (vendas sobre oferta = total escriturado / total disponível)
- Fase em que se encontra a obra

Nos outros resultados mensais:

- Bairro ou Região ou Finalidade ou outros
- Quantidade de Empreendimentos
- Total de Unidades do empreendimento
- Unidades Disponíveis no início do mês
- Unidades Distratadas
- Total escriturado no mês e desmembramentos quanto à forma de pagamento (à vista, financiamento direto do incorporador, financiamento CEF e financiamento de bancos privados)
- Composição percentual das formas de pagamento das unidades escrituradas em relação ao total escriturado: (total à vista / total escriturado; total com financiamento direto do incorporador / total escriturado; total com financiamento da CEF / total escriturado e total com financiamento de bancos privados / total escriturado)
- Saldo de Unidades (Unidades Disponíveis no início do mês (+) Unidades Distratadas (-) Total escriturado no mês)
- VSO (vendas sobre oferta = total escriturado / total disponível)

O Resultado Semanal (2) contém as informações descritas abaixo, distribuídas em 10 tabelas ordenadas por: empreendimento (divididos por tipologia), bairro, região, finalidade, tipologia, faixa de preço médio de venda, faixa de área privativa média e faixa de preço/m² de venda, sendo as quatro últimas subdivididas em comercial e residencial.

No resultado semanal por empreendimento:

- Nome do empreendimento
- Bairro
- Incorporador
- Tipologia
- Total de Unidades do empreendimento
- Unidades Disponíveis no início do mês
- Visitas no stand do empreendimento durante a semana (segunda a domingo)
- Reservas durante a semana (segunda a domingo)
- Escrituras durante a semana (segunda a domingo)
- Índices ADEMI
      - Reservas / Visitas
      - Reservas / Disponíveis
      - Escrituradas / Disponíveis
      - Stand de Vendas

Nos outros resultados semanais:

- Bairro ou Região ou Finalidade ou outros
- Quantidade de empreendimentos
- Total de Unidades
- Unidades Disponíveis no início do mês
- Visitas no stand do empreendimento durante a semana (segunda a domingo)
- Reservas durante a semana (segunda a domingo)
- Escrituras durante a semana (segunda a domingo)
- Índices ADEMI
      - Reservas / Visitas
      - Reservas / Disponíveis
      - Escrituradas / Disponíveis

Os Relatórios Mensais (3) são análises, com tabelas e gráficos, dos resultados da Pesquisa ADEMI no mês em questão no que diz respeito ao índice VSO (Vendas Sobre Oferta), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas.


Os Relatórios Semestrais (4) são as condensações dos relatórios mensais num único relatório resultando numa análise comparativa dos resultados do semestre.

C) Evolução de Vendas

Tabela e gráficos mostrando a evolução das vendas dos empreendimentos pesquisados no intervalo de tempo escolhido.

D) Rankings ADEMI



Tabelas e Gráficos com a classificação das incorporadoras atuantes no Estado do Rio de Janeiro, num determinado período, quanto às Unidades, ao Valor Geral e a Área Construída, lançados e vendidos.

E) Preço/m² por Bairro



Mapa, tabela e gráfico destacando o preço/m² de venda dos lançamentos praticado em cada bairro da cidade do Rio de Janeiro.

F) Georreferenciamento

Mapa do Rio de Janeiro, extraído do Google Maps, onde são plotados os empreendimentos lançados num determinado período de tempo.

G) Resumo de Mercado

Tabela totalizando por bairro e por finalidade, para um período de tempo escolhido, o Total de Unidades Lançado, Total de M² Lançado, Valor Lançado e Preço Médio Lançado / M².

IV - METODOLOGIA

Na Pesquisa de Características Físicas dos Empreendimentos, o objetivo é descrever e catalogar os empreendimentos em fase de lançamento. Quando um empreendimento é lançado, solicitamos à empresa incorporadora, construtora ou de vendas, o material para que possamos fazer a ficha técnica do empreendimento. Esse material consiste em um book ou folheto de venda, tabelas de preços e quadro de áreas privativas. De posse desse material nós preenchemos a referida ficha com as informações anteriormente descritas (item III A) e o empreendimento entra para o banco de dados da pesquisa. Este banco de dados está disponível ao participante da pesquisa na Consulta de Lançamentos. A qualquer momento, o usuário participante da pesquisa pode entrar no nosso site e solicitar uma consulta do que foi lançado em determinado período, aplicando filtros para segmentar pelas diversas características (bairro, por exemplo) e escolhendo as informações que deseja obter do empreendimento.

Na Pesquisa de Performance Comercial o foco é sobre as vendas e o estoque de unidades. Semanalmente apuramos a visitação nos stands, as reservas e as escrituras. Mensalmente segmentamos as escrituras por forma de pagamento (à vista, financiamento direto do incorporador, financiamento da CEF ou financiamento de bancos privados) e apuramos as unidades eventualmente "distratadas", o preço médio de venda atual e o andamento do projeto (se está na planta, em obras ou pronto). É através dessa pesquisa, comparando as unidades disponíveis com as escrituradas, que identificamos o índice VSO (Vendas Sobre Oferta) do mercado.

Essas informações nos são transmitidas via site da ADEMI. Cada participante, devidamente cadastrado, tem sua página individual em nosso site (acessada com um login e senha próprios) onde informa semanalmente e mensalmente os dados acima explicitados. Após a coleta, as informações são processadas pelo sistema "on-line" da pesquisa ADEMI dando origem aos resultados e relatórios mencionados no item II (Produtos). Estas tabelas com os resultados estão disponíveis aos participantes da pesquisa no link Vendas no Mês / Semana. Caso haja inconsistência nas informações transmitidas, a ADEMI entra em contato com a(s) empresa(s) para ratificação da informação.

A tabela "Evolução de Vendas" funciona da mesma forma que a Consulta de Lançamenotos. O usuário escolhe o período em que deseja consultar as vendas e os filtros para delimitar o grupo de empreendimentos que gostaria de consultar. A tabela com os resultados dessa consulta possui 5 colunas fixas: nome do empreendimento, bairro, data de lançamento, tipologia e total de unidades.

As demais colunas, com as informações de vendas mês a mês, são variáveis de acordo com o período de tempo escolhido. Clicando no nome do empreendimento o usuário tem acesso a um gráfico representando a variação das vendas do empreendimento no período consultado.

De acordo com as informações obtidas na Pesquisa ADEMI de Performance Comercial e na Pesquisa de Características Físicas dos Empreendimentos, são produzidos os Rankings ADEMI de Lançamentos e Vendas, que classifica as incorporadoras que atuam no Estado e no Município do Rio de Janeiro quanto às Unidades, ao Valor Geral e à Área Construída.

Cada tabela do "Ranking de Lançamentos" contém, no espaço de tempo escolhido pelo usuário, no Estado ou Município do Rio de Janeiro, os nomes das empresas incorporadoras, a quantidade de empreendimentos cadastrados na pesquisa por cada uma delas e: o total de unidades lançado informado na Pesquisa de Características Físicas dos Empreendimentos; ou o VGL (total de unidades

multiplicado pelo preço médio de lançamento do empreendimento); ou a Área Construída (total de unidades do empreendimento multiplicado pela área privativa média das unidades informada).

Os gráficos mostram os cinco melhores colocados e seus percentuais em relação ao mercado, por unidades lançadas, VGL e área construída.

Cada tabela do "Ranking de Vendas" contém, no espaço de tempo escolhido pelo usuário, no Estado ou Município do Rio de Janeiro, os nomes das empresas incorporadoras, a quantidade de empreendimentos cadastrados na Pesquisa ADEMI de Vendas e: o total de unidades vendidas informado na Pesquisa de Performance Comercial (Vendas no Mês / Semana); o VGV (total de unidades multiplicado pelo preço médio atual do empreendimento) ); ou a Área Construída (total de unidades vendidas do empreendimento multiplicado pela área privativa média das unidades informada).

Os gráficos mostram os cinco melhores colocados e seus percentuais em relação ao mercado, por unidades escrituradas, por VGV e área construída.

Em todas as tabelas, clicando no nome do incorporador o usuário acessa o detalhamento do cálculo feito para cada incorporador.

Na página do Preço/m² por Bairro há um mapa, uma tabela e um gráfico indicando o preço/m² de venda dos lançamentos praticado em cada bairro da cidade do Rio de Janeiro. Este preço é obtido através da média ponderada dos preços médios atuais dos empreendimentos cadastrados na pesquisa divididos pelas respectivas áreas privativas. O mapa é interativo, clicando na região desejada ela será ampliada e ao passar o mouse sobre cada bairro é mostrado o preço/m².

O Georreferenciamento é um mapa, nos moldes do Google Maps, onde os empreendimentos são plotados de acordo com as coordenadas informadas no cadastro do empreendimento objeto da Pesquisa de Características Físicas dos Empreendimentos. O mapa é gerado a partir de um formulário de filtros (entre eles tipologia, faixa de preço médio de venda e incorporador) onde o usuário indica o período lançamento dos empreendimentos que deseja consultar. Clicando no ícone (a cor azul indica empreendimento residencial, a vermelha comercial e a verde hotel) é aberto um balão com informações básicas sobre aquele empreendimento (nome, endereço, incorporador e data de lançamento) e, clicando no nome do empreendimento, o usuário acessa, em outra janela, a ficha técnica do empreendimento com todas as informações cadastradas no banco de dados da Pesquisa de Características Físicas dos Empreendimentos.

A tabela Resumo de Mercado mostra as totalizações de algumas das informações cadastradas no banco de dados da Pesquisa de Características Físicas dos Empreendimentos. O usuário escolhe o período de lançamento dos empreendimentos que deseja somar e o resultado indica, por bairro e por finalidade, o total de Unidades Lançadas, o total de M² Lançados, o Valor Geral Lançado e o Preço Médio Lançado / M².

V - ABRANGÊNCIA



A pesquisa ADEMI cobre o Estado do Rio de Janeiro. Exceto os links Preço/m² por Bairro e Resumo de Mercado (letras E e G do item III) que abrangem somente o município.

No link Vendas no Mês / Semana, os resultados "por empreendimento" compreendem os empreendimentos lançados no Estado do Rio de Janeiro, separados em duas tabelas (Rio e Fora Rio), os demais resultados ("por bairro", "por tipologia", etc.) abrangem o Município.

VI - FONTES

As fontes de pesquisa são: anúncios em jornais e revistas de grande circulação, folhetos e afins, e informações dos próprios participantes que se antecipam aos lançamentos nos avisando via correio, e-mail ou fax. Todos os documentos relativos a um determinado empreendimento cadastrado na Pesquisa ADEMI, inclusive recortes de jornais, ficam arquivados na sede da ADEMI.

É considerado lançamento aquele empreendimento novo ("primeira locação") com anúncio de vendas na mídia e/ou distribuição de folhetos nas ruas, via mala-direta, e-mail, portais da internet e/ou stand de vendas.

VII - CONCEITOS E CONVENÇÕES

1) Definição de Bairros:

Se houver divergência entre o bairro informado pelo participante e o limite oficial, será usada a definição oficial de bairros da prefeitura.

2) Empreendimentos com mais de um incorporador:

Terão, para efeitos de Rankings, seu total vendido creditado para cada um dos incorporadores na proporção informada no cadastro do empreendimento.

3) Empreendimentos com cadastro incompleto:

Os empreendimentos cujo preço médio de venda ou área privativa média não foram informados no cadastro não são computados no cálculo das tabelas dos links: "Vendas no Mês / Semana", "Rankings", e "Resumo de Mercado". Por isso, para um mesmo período de consulta, pode haver uma diferença entre o total obtido na Consulta de Lançamentos e o total desses três últimos links.

4) Empreendimentos com mais de uma tipologia:

Terão seu total de visitas e reservas repetidos em cada linha de tipologia, porém, no total geral da semana elas serão computadas apenas uma vez.

5) Escrituras:

São as unidades com venda já fechada, as escrituradas em cartório.

6) Distratos:

São as unidades vendidas (contratadas), mas que retornaram ao estoque do incorporador por desistência do comprador.

7) Exportação para o Excel:

Todos os resultados da Pesquisa ADEMI que são apresentados no formato de tabelas podem ser exportados para o Excel (CSV, XML), basta clicar no link no topo da tabela do resultado desejado.

8) Financiamento bancário para comercialização de imóveis na planta:

Unidades com financiamento contratado no ato da escritura, ou seja, promessa de repasse bancário é considerada

venda direta. Não existe financiamento bancário de bancos privados para imóveis na planta e em obras, é apenas uma promessa de que haverá repasse.

9) Quarto Reversível:

Não conta como tipologia, entrará na tipologia complementar. Se a unidade é de dois quartos com 3º reversível, ela é um 2 quartos e na tipologia complementar aparecerá 3º quarto reversível. Em tipologia complementar haverá também a opção "com quarto de empregada". Ex: "se o empreendimento tem 3 quartos, sendo que um deles é um quarto de empregada reversível ele seria cadastrado como foi aprovado: 2 quartos e na tipologia adicional: 3º quarto reversível. Se o quarto de empregada não for reversível, seria cadastrado com 2 quartos e na tipologia adicional: com quarto de empregada."

10) Reservas:

São as unidades reservadas através de cheque nos stands. Não é uma venda concretizada.

11) Unidades Disponíveis:

São todas as unidades do empreendimento, menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. As unidades reservadas são consideradas disponíveis.

12) VGL (valor geral lançado):

É a quantidade lançada multiplicada pelo preço médio de lançamento.

13) VGV (valor geral vendido):

É a quantidade vendida multiplicada pelo preço médio de venda atual.

14) Área Construída:

A área construída de cada empreendimento é calculada multiplicando-se o total de unidades do empreendimento pela área privativa média das unidades informada.

15) Visitas:

São as visitas feitas por potenciais compradores aos stands de vendas dos empreendimentos.

16) VSO (vendas sobre oferta):

Antigo IVV (Índice de Velocidade de Vendas), isto é, a relação entre as unidades escrituradas e as unidades disponíveis.

17) Saldo de Unidades: Representa o estoque de unidades do empreendimento no mês. É a soma das unidades disponíveis no início do mês com os "distratos" menos o total escriturado no mês.

18) Ranking de Lançamentos:

       18.1) O VGL de cada empreendimento é calculado multiplicando-se o total de unidades do empreendimento pelo preço médio de lançamento informado. O VGL da incorporadora é o somatório dos VGLs dos empreendimentos da incorporadora no período.

       18.2) Quando o empreendimento contar com mais de uma incorporadora as unidades serão creditadas para cada um dos incorporadores na proporção informada no cadastro do empreendimento.
 
       18.3) A área construída da incorporadora é o somatório das áreas construídas dos empreendimentos da incorporadora no período.

       18.4) Os resultados apresentados são o somatório de todos os empreendimentos da incorporadora, desde que a mesma tenha enviado para ADEMI os dados para cadastro na Pesquisa.

       18.5) Caso não tenha sido informado o nº de unidades lançadas, o preço médio ou a área privativa média de um ou mais empreendimento(s) este(s) não entra(m) na tabela.

19) Ranking de Vendas:

       19.1) O VGV de cada empreendimento é calculado multiplicando-se o total de unidades vendidas do empreendimento pelo preço médio        informado. Se o preço médio do empreendimento não tiver sido atualizado no mês, o sistema utiliza o preço médio de lançamento para o cálculo o VGV. O VGV da incorporadora é o somatório dos VGVs dos empreendimentos da incorporadora no período.

       19.2) Os resultados apresentados são o somatório de todos os empreendimentos da incorporadora que responderam a pesquisa de vendas. Entretanto, se não foi informado o nº de unidades vendidas de um ou mais empreendimento(s), num determinado mês, este(s) não entra(m) na tabela.

       19.3) Quando o empreendimento contar com mais de uma incorporadora as unidades vendidas serão creditadas para cada um dos incorporadores na proporção informada no cadastro do empreendimento.

       19.4) A área construída de cada empreendimento é calculada multiplicando-se o total de unidades vendidas do empreendimento pela área privativa média das unidades. A área construída da incorporadora é o somatório das áreas construídas dos empreendimentos da incorporadora no período que participam da pesquisa de vendas.
     
       19.5) Caso não tenha sido informado o nº de unidades vendidas, o preço médio ou a área privativa média de um ou mais empreendimento(s) este(s) não entra(m) na tabela.
 
      19.6) Os resultados da Pesquisa de vendas são apresentados com 2 meses de defasagem em relação ao mês corrente. O mês anterior ao corrente estará sempre aberto para respostas no site, tendo seu resultado fechado somente quando virar o mês.
 
      19.7) O Ranking de Vendas não computa os "distratos".

_____________________________________________________________________


[1] Este índice é o antigo IVV (Índice de Velocidade de Vendas)

[2] Valor Geral Lançado

[3] Este preço é informado pelo participante na data do lançamento
[4] Valor Geral Vendido
[5] Este preço é atualizado pelo participante através da tela de entrada de dados


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