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HIIP's - Hotéis para Investidores Imobiliários Pulverizados. Uma realidade socioeconômica e os aspectos legais da operação. A Deliberação CVM nº 734 de 17 de março de 2015

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(Artigo Jurídico - 19/03/2015)

Apesar da vedação aos chamados apart-hotéis ("flats") na Cidade do Rio de Janeiro existir há anos, é fato incontroverso que a necessidade de expansão da rede hoteleira somada à dificuldade na obtenção de recursos para produção de hotéis, no sistema financeiro, levou o mercado a inovar, criando, ou adaptando, fórmulas jurídicas e comerciais.

Dos flats de São Paulo aos Condo-hotéis do Rio de Janeiro, as estruturações dos empreendimentos hoteleiros seguiram algumas direções, dentre elas: (i) alienação da unidade hoteleira autônoma e cessão compulsória da mesma ao pool hoteleiro, (ii) edifício em nome de uma empresa e celebração de contratos de sociedades em conta de participação (SCP), (iii) cotas de FII - Fundos de Investimentos Imobiliários e (iv) venda de frações ideais e constituição de condomínios pro indivisos entre os adquirentes.

A escolha das estruturas depende, basicamente, da possibilidade urbanística de serem edificadas unidades autônomas, o que, no Rio de Janeiro, só acontece na Região do Porto Maravilha e outras específicas da Cidade, ao contrário da maioria dos Municípios Brasileiros, em que a liberação é a regra.  Se for possível construir unidades autônomas ("matrícula própria no RGI"), a opção mais comum é a constituição de Sociedades em Conta de Participação nas quais os investidores mantêm as propriedades em seus nomes e se tornam sócios na operação hoteleira; se não é possível ter unidades autônomas, os investidores precisam se tornar sócios da SCP, permanecendo o imóvel em nome do empreendedor ou de pessoa jurídica por ele criada para isso, ou se tornar proprietários de frações ideais, convertendo, ao final da construção, seus direitos em cotas de fundos de investimentos imobiliários (FII).

Em todas as estruturas, ganha destaque o papel da Operadora Hoteleira, exatamente a empresa que irá administrar o dia a dia do Hotel para garantir o retorno pretendido pelo investidor.  Por isso, embora todas as estruturas jurídicas tenham previsão e respaldo legal, a diferenciação entre elas há de ser feita tomando por base os seguintes critérios: a) acesso do investidor às informações e cláusulas de controle da gestão do empreendimento hoteleiro ("Governança Corporativa") e b) aderência dos valores aos estudos de viabilidade econômico-financeira ("Sustentabilidade").

O considerável volume de oferta pública de empreendimentos dessa natureza levou a Comissão de Valores Mobiliários ("CVM") a analisar o Mercado e concluir, na visão dela, ser a hipótese de venda de valores mobiliários e não de produtos exclusivamente imobiliários, pois, na visão da Autarquia, o negócio teria, para o investidor, o formato "entra dinheiro, sai dinheiro", sem vinculação com a propriedade.

Depois do Aviso ao Mercado divulgado em dezembro de 2013, a CVM está analisando mais de 50 (cinquenta) empreendimentos hoteleiros, tendo dispensado o registro, por enquanto, em apenas 5 (cinco) deles. E resolveu separar em dois grandes grupos: quando a hipótese é de venda de frações/cotas em condomínio indivisível e o outro, quando se trata de venda de unidades imobiliárias autônomas.

No primeiro grupo, por ser venda de frações ideais e inclusão compulsória dos investidores em Sociedades em Conta de Participação, criou a figura do Investidor Credenciado, permitindo a venda apenas para os que possuírem comprovadamente patrimônio igual ou superior a R$ 1.500.000,00. No segundo grupo, em que era possível a existência de unidades autônomas, dispensou o registro sem fazer a exigência do patrimônio mínimo.

Em todos os casos - e como se espera ocorra para os demais - a CVM exigiu estudo de viabilidade econômica do Hotel feito por terceiros, regras de prestação de contas periódicas, auditorias qualificadas durante a operação e controle da publicidade, ao mesmo tempo em que autorizou a comercialização desses empreendimentos por corretores de imóveis, exigindo apenas que eles se utilizem exclusivamente de uma cartilha de vendas, elaborada pelo Empreendedor e aprovada pela Autarquia.

No que diz respeito ao arquivamento do Memorial da Incorporação no registro imobiliário, a exigência - adotada para não inviabilizar a faculdade de desistência da incorporação no prazo de carência (180 dias contados do registro do Memorial) - a exigência da CVM deve consistir na apresentação de um termo de compromisso no qual a Incorporadora se compromete a apresentar o Memorial da Incorporação para registro em determinado prazo após a dispensa de registro e antes do início das vendas, como já vem conceituado na Lei 4.591/64.  É importante construir essa regra para que ela não deixe de levar em conta os prazos longos para registro de um memorial de incorporação e, por outro lado, as práticas do mercado a respeito de lançamento de novos empreendimentos durante o processo de registro do memorial.

 

A DELIBERAÇÃO CVM Nº 734

 

Há 2 dias, exatamente em 17/03/2015 -atendendo em parte aos anseios do setor imobiliário em razão do que adiante comentamos  - o Órgão Colegiado da CVM editou a deliberação no. 734, publicada hoje, delegando competência à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários para conceder dispensas em ofertas públicas de contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de empreendimento hoteleiro, criando duas regras bem claras:

 

"III - podem ser objeto das dispensas relacionadas no inciso II acima as ofertas de CIC envolvendo esforços de venda de:

 

a) unidades imobiliárias autônomas destinadas exclusivamente a investidores que possuam ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de patrimônio ou invistam ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na oferta;

b) partes ideais de condomínios gerais destinadas exclusivamente a investidores qualificados conforme definição dada pela CVM e, ainda, que possuam ao menos R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) de patrimônio ou invistam ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) na oferta"

 

BREVES COMENTARIOS

 

As regras de patrimônio mínimo para o investidor são, a nosso sentir, tão restritivas, a ponto de inviabilizar um mercado que se mostrava em expansão. Por seu turno, liberar as restrições apenas quando há unidades autônomas, inviabiliza a expansão na rede hoteleira na Cidade do Rio de Janeiro, justamente, como dito no início, a região que mais demanda investimentos nesse produto.

Além disso, ao não admitir a guia do ITBI como ferramenta para indicação do patrimônio do investidor e ao não fixar uma regra de atualização monetária dos valores ali lançados (inclusive os valores das escrituras e do imposto de renda), irá gerar uma dificuldade maior na comprovação de patrimônio dos interessados.

Com relação ao valor mínimo de investimento, pode acabar por elitizar a oferta, retirando das cidades que não integram o polo principal do país, mas que se habilitavam a receber novos empreendimentos, a possibilidade de estar incluídas nas rotas de expansão, o que impõe nova rodada de negociação com a CVM para explicar o mercado nacional e não apenas o das grandes capitais.

O Estudo de viabilidade continua sendo documento essencial, mas outros estão relacionados na deliberação e completam o conjunto capacitado, na visão da CVM, a estabelecer padrões mínimos de informação e segurança para o investidor.

Segundo se sabe, a CVM ainda espera colecionar um volume maior de decisões do Colegiado para começar a pensar na edição de uma norma geral e, especialmente, a criação de uma ferramenta de dispensa automática de registro, encurtando o tempo da análise de cada empreendimento, sem prejuízo da segurança jurídica e da transparência e a edição da Deliberação é um passo firme e seguro nessa direção.

Há uma esperança de um processo mais ágil. Mas não se engane quem espera facilidades da SRE, parecendo-nos que devemos manter o caminho de debates permanentes, com a participação de representantes da ADEMI, gerando conhecimento por parte deles a respeito do nosso mercado, para garantir que as avaliações de cada caso sejam feitas com adequada informação técnica sobre o que é o mercado imobiliário.

Acreditamos que o Mercado, a CVM e as demais instituições que, direta ou indiretamente, atuam nesse segmento conseguirão construir um conjunto de normas eficazes e eficientes para proteger o investidor que sabe ser a hipótese um investimento de risco - daí porque as taxas de retorno são superiores aos investimentos tradicionais - sem criar uma fórmula única de estruturação, permitindo livre e sustentável concorrência, através da garantia de informação clara e precisa sobre cada um dos empreendimentos.

A recomendação ao Empreendedor, ao escolher qualquer um dos modelos (legais)  de estruturação, é buscar a certeza de que há viabilidade econômica financeira e aderência dos preços praticados na oferta pública realizada ao resultado projetado para o negócio imobiliário.

 

Maury Rouède Bernardes, Consultor Jurídico da ADEMI e membro do Grupo de Trabalho Estatutário "Segurança jurídica no mercado imobiliário".

Antonio Ricardo Corrêa, Conselheiro da ADEMI 2015/2017, Sócio de Eduardo Biondi Advogados Associados, membro do Grupo de Trabalho Estatutário "Segurança jurídica no mercado imobiliário" e da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ e da Comissão de Direito Notarial e Registral do Conselho Federal da OAB.



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