ADEMI na Imprensa

Projeto quer incentivar ocupação de áreas com infraestrutura, como o Porto

O Globo, Selma Schmidt, 29/out

Desde que nasceu, há 50 anos, Waldecir Souza mora na Estrada do Cabungui, incluída pela prefeitura na lista das vias asfaltadas de Vargem Grande, embora ainda seja de terra batida. O empresário do setor de turismo também não conta com rede de esgoto, e a água para abastecer sua casa vem da nascente de um sítio próximo. Ele sonha com saneamento e com o dia em que deixará de respirar poeira, no verão, e de enfrentar lama, em épocas de chuva. Mas quer continuar vivendo num lugar com cara de interior. Waldecir teme que, com o adensamento da região, fique mais difícil a implantação da infraestrutura necessária para todos.

A preocupação de Waldeci faz muito sentido aos olhos dos técnicos que estão desenhando o Plano Diretor da Região Metropolitana do estado, que irá para a Assembleia Legislativa no início de 2018. O projeto vai propor medidas para induzir a ocupação de áreas dotadas de infraestrutura urbana e de transportes. É o caso, na capital, da vinhança dos BRTs, da linha férrea e da Linha 2 do metrô. E ainda da Região Portuária e da Avenida Brasil, com pelo menos 33 terrenos vazios e prédios desocupados e até invadidos entre o Caju e a Penha. Sem falar em bairros como Benfica e São Cristóvão, onde só na Rua Bela mais de uma dezena de lojas está fechada.

A intenção do plano é frear a expansão das cidades para regiões onde os investimentos públicos pouco chegaram. Coordenador do projeto, o diretor-executivo da Câmara Metropolitana de Integração Governamental, Vicente Loureiro, contabiliza um crescimento da urbanização da Região Metropolitana do estado de 30 quilômetros quadrados por ano nas últimas duas décadas:

- Há a necessidade de as prefeituras mudarem a receita de expandir fronteiras urbanas, adensando novos locais e abandonando aqueles com infraestrutura. O espraiamento cria desafios mais caros e sem fim. Os governos precisam correr atrás de prejuízos, tentando implantar saneamento, melhorar a mobilidade, construir unidades de saúde e educação. Fazer cidade onde tem cidade é a lógica, hoje, das cidades mais desenvolvidas do mundo.

CRÍTICAS AO ADENSAMENTO DAS VARGENS

Na contramão dessa lógica, o prefeito Marcelo Crivella foi este mês a Dubai, nos Emirados Árabes, a fim de buscar investidores para o Projeto Vargens, que contempla uma área da Zona Oeste de solo frágil, alagadiça e com infraestrutura deficiente, com 5.125 hectares, maior que toda a Zona Sul. Em novembro, o prefeito deve ir à China - a sua sétima viagem internacional desde que foi eleito -, levando na bagagem, de novo, o projeto para a região, apelidado de Veneza Carioca, por incluir a dragagem de canais e rios, que se tornariam navegáveis e seriam usados para atividades náuticas e de transporte.

Na área para a qual Crivella apontou holofotes estão Vargem Grande, Vargem Pequena e Camorim, além de trechos de Recreio, Barra e Jacarepaguá. A fim de obter recursos para a revitalização, sem gastos públicos, nos moldes do Porto Maravilha, ele pretende que empresários comprem papéis - os tais Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) -, que permitem erguer prédios mais altos, tendo como limitadores gabaritos fixados por lei, o chamado Plano de Estruturação Urbana (PEU).

O projeto, porém, esbarra em críticas de arquitetos, urbanistas e ambientalistas. Presidente regional do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB), Pedro da Luz está entre os que sustentam que é preciso incentivar a ocupação de vazios urbanos em áreas com infraestrutura:

- O prefeito quer ampliar a mancha urbana para uma região de fragilidade ambiental grande, que é destinada a chácaras, casas e exploração agrícola.

Para o arquiteto e urbanista Washington Fajardo, a proposta de Crivella é incoerente. Segundo ele, uma das razões é que a imagem da cidade está prejudicada pela violência e as crises, o que dificulta a obtenção de recursos externos. Outra questão, diz, é que Cepacs não podem ser vistos como "dinheiro em árvore", pois é preciso que haja desejo de investidores. Fajardo cita ainda o Plano Diretor do município, que preconiza levar em conta as quatro macrozonas.

- Na macrozona condicionada, em que o desenvolvimento fica atrelado à infraestrutura, está a Zona Oeste. Na controlada, encontra-se a Zona Sul. Na assistida, está o trecho que vai de Realengo a Campo Grande. A macrozona incentivada é onde estão o Porto e a Zona Norte. O BRT Transbrasil esta aí para ser concluído, e São Cristóvão e Benfica têm alto potencial. No Porto, que ganhou infraestrutura nova, VLT, dois museus, é preciso acelerar a ocupação residencial - observa Fajardo.

Professor do Programa de Pós-Graduação e Urbanismo (FAU) da Faculdade de Arquitetura da UFRJ, Sérgio Magalhães concorda:

- Adensar as Vargens é ambientalmente impróprio e urbanisticamente deplorável. Para serem ocupados, temos uma Zona Norte gigantesca e terrenos e edificações abandonadas e ociosas na área central da cidade.

Também professor da UFRJ, Luiz Fernando Janot vai na mesma direção.

- Em hipótese nenhuma deve-se expandir mais a cidade - diz.

Para Rogério Zouein, diretor do Grupo Ação Ecológica (GAE), revitalizar as Vargens é sinônimo de especulação imobiliária predatória.

- Trata-se de uma área que é o pulmão da Barra - alerta Zouein.

PREFEITURA JÁ APRESENTOU TRÊS PEUS

Ao longo dos anos, a fiscalização deficiente do poder público facilitou a proliferação de construções sem licença nas Vargens. Enquanto a população da cidade cresceu 15% em uma década, a de Vargem Pequena aumentou 136%, entre 2000 e 2010. Ruas sem asfalto e esburacadas não são raras na região. E em Vargem Grande, em 2010, pouco mais da metade dos 4.664 domicílios era abastecida por água tratada e só 28% lançavam o esgoto em rede própria ou pluvial.

- A tubulação é tão insuficiente que, quando chove, muitas vezes o esgoto retorna - conta Denilson de Oliveira, dono de um restaurante em Vargem Grande.

Entre os que vivem nas Vargens, o adensamento do lugar é tema polêmico. Arquiteto, urbanista e morador da área, Canagé Vilhena critica todos os três PEUs formulados até agora para aquela área. O último, que tramita na Câmara de Vereadores desde o fim de 2015 e prevê a operação com Cepacs, modelada pelo consórcio Odebretch/Queiroz Galvão, é objeto de representação de Canagé ao Ministério Público, por entender que tem indícios de ilegalidade:

- A modelagem foi feita sem ouvir os moradores, desrespeitando os princípios da gestão democrática. Além disso, se for implementado, o projeto põe em risco o meio ambiente. As Vargens não comportam prédios de mais de três andares.

O primeiro que propôs criar a Veneza Carioca e o PEU, com novos gabaritos e taxas de ocupação, alterando o Plano Lúcio Costa, foi o então secretário de Urbanismo Alfredo Sirkis, durante a gestão Cesar Maia. Alterado pelo Legislativo, o projeto acabou vetado por Cesar em 2006. Uma segunda versão foi apresentada pelo ex-prefeito Eduardo Paes, sendo aprovada em 2009. Após críticas, a aplicação da lei foi suspensa por Paes, que encaminhou à Câmara o atual projeto.

Pela proposta em tramitação - que poderá ser emendada ou substituída por uma quarta versão - a região é dividida em 11 setores, com gabaritos que variam de dois a 18 pavimentos. O plano autoriza a venda de Cepacs, que garantiam um potencial construtivo adicional de 13,9 milhões de metros quadrados.

Essa PPP, com vigência de 35 anos, tem o engenheiro civil Jorge Lopes, membro da Associação de Moradores de Vargem Grande, entre os defensores:

- É melhor existir uma lei que direcione do que a região continuar crescendo sem nenhuma orientação.

CRIVELLA: PROJETO CONTRA FAVELIZAÇÃO

Crivella, por sua vez, alega que a revitalização de outras áreas da cidade é compatível com a PPP das Vargens.

- Há necessidade de intervenções para sanear essa região e ordenar a ocupação do solo para evitar a favelização - defende.

Segundo ele, será exigido que a PPP faça o enrocamento do Canal de Sernambetiba, para estabilizar a Praia da Macumba e conter enchentes nas Vargens.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), Claudio Hermolin, diz que o setor tem capacidade para atender, ao mesmo tempo, às demandas em locais com ou sem infraestrutura. Ele pondera, contudo, que, no caso das Vargens, o tipo de solo torna a construção mais cara do que no Porto:

- Até agora, o prefeito não procurou o setor da construção para conversar. Como vai a Dubai e à China e não conversa com os empresários que estão no Rio?


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