ADEMI na Imprensa

Um é bom, dois é demais

O Globo, Raphaela Ribas, 26/nov

Famílias menores com poucos filhos ou nenhum, divórcios (e recomeços), pais com filhos adultos seguindo seu rumo e uma população idosa crescente - 18,7% do total dos moradores no estado em 2016, segundo o IBGE. Tudo isso tem levado ao aumento da procura para compra de imóveis de um quarto no Rio.

As novas configurações nos lares dos cariocas não só têm movimentando e reformulado o atual mercado imobiliário, como tem sido encarado positivamente pelas construtoras, que veem uma chance de reaquecimento.

Um estudo do ZAP mostra que, de janeiro a outubro deste ano, na comparação com igual período de 2016, a busca por compra cresceu 11%, enquanto a locação se manteve estável. Já no Brasil, respectivamente, os índices subiram 13% e 8%.

- Mudanças como essa ilustram um novo momento para o mercado imobiliário, principalmente pelas pessoas interessadas em ter mobilidade - avalia o CEO do ZAP, Eduardo Schaeffer.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Claudio Hermolin, corrobora esta percepção e ressalta que a contrapartida do tamanho é a localização, de preferência próxima a grandes centros comerciais e com serviços e opções de transporte abundantes.

- Percebemos várias mudanças no comportamento do jovem e uma delas é que ele não quer um imóvel grande para morar ou um investimento de custo e demanda alta. O tamanho não importa mais do que a qualidade de vida - diz Hermolin.

Tanit Galdeano, presidente da TAO Empreendimentos, chama a atenção ainda para a liquidez na revenda e a facilidade no aluguel destas unidades.

- Além disso, não podemos esquecer os investidores, que enxergam a facilidade de alugar para estudantes e profissionais que querem ter um apartamento próximo ao trabalho - afirma.

PERFIL E BAIRROS COMUNS

O perfil de quem opta por estas unidades varia muito e passa por praticamente todas as fases de qualquer morador - de estudantes e jovens começando a vida adulta a quem se divorciou, ainda não teve o primeiro filho, ou que já saiu de casa e, ainda, a terceira idade. A palavra de ordem, entretanto, é uma só: praticidade.

Por isso, as regiões mais procuradas são aquelas que contemplam facilidades no entorno, como cafés, supermercados, farmácias, lavanderias, academias e, se possível, a praia. Tanto que, segundo o ZAP, as regiões preferidas para a comprar de unidades de um quarto são, na ordem, Copacabana, Barra da Tijuca, Centro, Flamengo, Botafogo, Ipanema, Tijuca, Leblon, Catete e Glória.

No caso da locação, Copacabana é seguida por Flamengo, Botafogo, Centro e Tijuca. Para os investidores, a Zona Sul também é uma das regiões mais visadas.

- Bairros como Ipanema, Leblon, Gávea, Botafogo e Jardim Botânico serão os mais beneficiados neste tipo de investimento, já que têm metrô, o que reduz a necessidade de garagem, trazem economia no custo da obra e, consequentemente, no valor final do imóvel - diz o presidente da construtora Concal, José Conde Caldas.

O presidente da Sawala Imobiliária, Edson Pires, também acredita que estes sejam os bairros mais indicados também por conta do metro quadrado muito caro:

- Com unidades mais compactas, o preço também será mais adequado e há demanda para isso. Se for possível construir perto de universidades, o investidor comprará para alugar para os universitários. Já a Barra da Tijuca e o Recreio dos Bandeirantes podem receber esse tipo de unidade para resgatar os investidores e incrementar o mercado.

LANÇAMENTOS

Diante destas características, a MDL Realty lançou, em março, o Urban Boutique Apartments, na Lapa, no formato que vem executando em outras cidades, como São Paulo. São 110 unidades, sendo 70% com apenas um quarto.

- Trouxemos para o Rio o que temos vivido em São Paulo, onde as pessoas preferem morar em lugares menores e estar próximas ao trabalho - diz Fernando Trotta, coordenador comercial da empresa nas duas capitais.

Para ele, este mercado tem amadurecido rapidamente. Tanto que a empresa busca de terrenos para construções no modelo em localizações centrais, como Centro, Porto e Zona Sul, além de pontos especiais, como próximo ao Projac.

- As pessoas têm procurado cada vez mais ganhar qualidade de vida e isso implica em morar em locais próximos ao trabalho e aos principais destinos de lazer. A Lapa, por exemplo, já tem um público cativo, que gosta de morar ali. E tem esta aposta na valorização, pois é perto do aeroporto. Por isso, outros empreendimentos estão chegando lá - afirma Trotta.

Apesar dos olhos voltados para a Zona Sul e da aposta em empreendimentos inteiros com apenas um quarto, há investimentos em outras áreas e outros modelos. São dois os motivos principais: a legislação vigente, que delimita o tamanho mínimo das unidades, e a especifidade de público. O diretor da Avanço Realizações Imobiliárias, Sanderson Fernandes, pondera que as unidades compactas têm um público com dois "lados".

- Trata-se de um público muito específico para a compra de apartamentos com esta tipologia, portanto não muito abrangente. Não existe muita demanda, logo a oferta também é um tanto rara. Mas, se for trabalhado corretamente, se acha o público e existe liquidez - explica Fernandes.

Diante disso, a empresa, assim como outras, prefere investir em empreendimentos mistos, com opções, também, de dois e três quartos. Para o próximo ano, Olaria deve receber um empreendimento misto, por exemplo.

- Vale a pena mesclar as duas tipologias, assim você consegue atingir públicos diferentes e garantir maior liquidez no projeto - afirma Tanit Galdeano, da Tao, que lançou dois empreendimentos com opção de um quarto, o Faces Penha, em 2014, e o Casa Carioca na Vila da Penha, no ano seguinte. Segundo ele, para 2018 há previsão de projetos nesta configuração. 

Lei vai contra o 'apertamento'

Se por um lado há demanda por unidades de um quarto e público para pagar por elas, por outro as incorporadoras enfrentam, há anos, um entrave para este tipo de investimento. É que a legislação do município determina o tamanho mínimo de área útil por bairro - em torno de 60m² -, o que nem sempre torna a construção de um quarto e sala vantajoso.

Mas nem por isso as obras param. À espera de mudanças - que devem ocorrer em breve na legislação -, a Concal está com três projetos engatilhados, todos no estilo apart, com serviços, sendo um no Leblon, com 70 unidades; um no Catete, com 130 imóveis; e outro em Botafogo, com 60. A ideia é ter áreas em comum, como cafeteria e lavanderia.

- Há uma demanda reprimida muito grande para essa tipologia, de cerca de 20% a 25% na cidade. Por isso, vale a pena investir. A gente procura a necessidade que existe no momento, então estamos priorizando isso. Mas, se a legislação não sair, tem que rever e esperar o momento para ter compradores de imóveis de três quartos - diz Caldas, da Concal.

Hermolin, da Ademi, reforça a necessidade de mudança.

- O que entendemos é que cabe ao mercado regular a área mínima. Se eu conseguir fazer uma boa unidade de 15m², atendendo às regras de habitabilidade, e o mercado comprar, é sinal de sucesso - diz.

- Nós gostaríamos de produzir esse tipo de habitação, mas, infelizmente, a legislação no Rio não permite determinados tamanhos de unidades e é muito restritiva. Na nossa opinião, isso precisa ser revisto urgentemente. Se não mudar, o Rio vai ficar atrás de outras cidades, como São Paulo.


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Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]