ADEMI na Imprensa

Porto sem fundo

O Globo, Luiz Ernesto Magalhães, 02/jul

Idealizado como uma Parceria Público-Privada (PPP) que viabilizaria uma revolução urbana sem o uso de recursos públicos, o projeto Porto Maravilha já custou R$ 280,5 milhões à prefeitura desde junho de 2016. E os gastos vão aumentar. Com a saída, na semana passada, da concessionária que cuidava da área de um milhão de metros quadrados - o equivalente aos bairros de Copacabana e Leme -, o município teve que assumir os serviços de limpeza, operação de trânsito, iluminação pública e manutenção de vias, uma despesa que pode chegar a R$ 140 milhões por ano, de acordo com o previsto no contrato de concessão.

O projeto está à deriva porque o Fundo Imobiliário administrado pela Caixa Econômica Federal, que deveria financiar as obras de infraestrutura e a manutenção, encontra-se insolvente há dois anos. Por isso, deixou de repassar recursos à Concessionária Porto Novo. A prefeitura já teve que injetar dinheiro na PPP em dois momentos. No início de 2017, o município pagou R$ 62,5 milhões, a fundo perdido, para ressarcir despesas com conservação. Depois, a Companhia de Desenvolvimento Urbano do Porto (Cdurp), ligada à prefeitura, comprou R$ 218 milhões em cotas do fundo, tornando-se "sócia" do negócio. Agora, o sistema de financiamento voltou a naufragar, e a concessionária deixou o projeto.

O secretário da Casa Civil, Paulo Messina, disse considerar absurdo o fato de a prefeitura ter que arcar com despesas por causa insolvência do fundo. Ele acrescentou que o município vai estudar se cabem medidas judicais contra a Caixa pela suspensão dos repasses:

- Apenas a manutenção dos túneis Rio 450 e Marcello Alencar, construídos pelo projeto, custa R$ 40 milhões por ano.

TÍTULOS IMOBILIÁRIOS ENCALHARAM

Para o especialista em fundos imobiliários Alfredo Marrucho, da empresa de consultoria Uqbar, a insolvência do Fundo Imobiliário não significa que o negócio fracassou, já que o mercado tende a se recuperar. No entanto, a lucratividade pode ser menor. Ele explica que essa margem estabelecerá também o eventual retorno pelos R$ 218 milhões desembolsados pela prefeitura como cotista.

- Eu não diria que existe risco de prejuízo - disse Marrucho.

Pelo acordo com a Caixa, a previsão é que a PPP ainda invista no Porto cerca de R$ 4 bilhões até 2026, sendo R$ 1,7 bilhão em serviços de manutenção e R$ 2,3 bilhões em obras de infraestrutura. A engenharia financeira para viabilizar o projeto se deu com mudanças na legislação urbanística da região, que passou a permitir, em algumas áreas, prédios de até 50 andares. Mas, para construir acima de gabaritos mínimos, os interessados tinham que adquirir uma espécie de título conhecido como Certificados do Potencial Adicional de Construção (Cepacs), administrado pela Caixa. O banco comprou essas Cepacs em um leilão da prefeitura em 2011, para revendê-las mais caras aos construtores, que pouco apareceram. Mas os R$ 3,5 bilhões obtidos pelo município no leilão viabilizaram obras importantes no Porto.

O acordo previa que o Fundo Imobiliário receberia ainda uma série de terrenos públicos para revenda ao mercado. Alguns acabaram incorporados, mas pendências jurídicas têm impedido o fechamento de negócios.

É o caso de dois terrenos na Avenida Francisco Bicalho. Em um deles, enquanto a documentação não é posta em dia, a prefeitura aproveita o espaço como depósito de carros rebocados pela Secretaria de Ordem Pública (Seop). No lote vizinho, o matagal cresce na antiga usina de asfalto do município. Outra área cobiçada pelo mercado que ainda se encontra em fase de regularização imobiliária é parte do terreno do Gasômetro. Anunciado em 2013, o processo de desapropriação de 13 terrenos da União, que seriam incluídos no projeto, está em passos lentos. Um deles era um galpão na Avenida Professor Pereira Reis que abrigava escolas de samba dos grupos de acesso. O imóvel só terminou de ser demolido no mês passado.

O que emperrou de vez foram as cinco torres do Grupo Trump - fundado pelo atual presidente dos Estados Unidos Donald Trump -, anunciadas em 2013. O projeto seria na Francisco Bicalho, no terreno do Clube dos Portuários. O negócio não foi à frente.

QUEDA NOS PREÇOS

Problemas burocráticos e a crise econômica deixaram muitos vazios na Zona Portuária: são obras inacabadas e imóveis fechados à espera de compradores. Com espaços de sobra, os preços de venda e locação na Região Portuária despencaram. Segundo fontes do mercado imobiliário, o metro quadrado na região, que em 2012 chegou a valer R$ 18 mil, caiu para R$ 13 mil (menos 27,7%). O tombo foi ainda maior nas locações: de R$ 120 para R$ 80 (redução de 50%), o metro quadrado. Para especialistas, a retomada da região ainda pode demorar um pouco, embora o mercado já tenha começado a reagir. A Bradesco Seguros, por exemplo, está se transferindo do Rio Comprido para um prédio corporativo no Porto, que estava pronto há três anos. Empresas também já alugaram lajes corporativas no AQWA Corporate, projetado pelo arquiteto Norman Foster e concluído em outubro.

Mas ainda há obras que ficaram no meio caminho. A mais emblemática é o esqueleto do residencial Porto Vida, na Rua General Luz Mendes de Moraes, que teria 1.333 apartamentos e 33 lojas, que tem entre os investidores a Odebrecht. O espaço chegou a ser anunciado como um dos alojamentos da Olimpíada. Já na Pereira Reis, o que deveria ser desde 2016 um hotel com 32 andares está fechado há dois anos. Segundo o mercado imobiliário, o prédio deve ser relançado como um residencial quando houver demanda.

Nos dois casos, a Caixa entrou como uma espécie de sócia no negócio, por intermédio de Cepacs, em lugar de vendê-las. Quase em frente ao que seria o hotel, o Grupo Odebrecht conseguiu viabilizar um Hotel Ibis, além de uma série de lajes corporativas para venda ou locação. No entanto, nas laterais há placas de "aluga-se".

Enquanto isso, a Cdurp não quis se manifestar sobre o impasse porque ainda negocia uma solução com a Caixa. O banco se pronunciou por nota: "É fato que o mercado imobiliário, em especial do Rio de Janeiro, está passando por um momento desafiador, com altos níveis de vacância em empreendimentos comerciais e elevado volume de estoque em empreendimentos residenciais". O texto destacou ainda que "este cenário tende a postergar decisões relativas a novos investimentos".

Presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Claudio Hermolin observa que a estratégia que viabilizou a rápida revitalização da Zona Portuária teve vantagens e desvantagens. A situação atual, defende ele, é uma apenas questão de momento:

- A região tem uma logística privilegiada: facilidade de transporte por metrô, trens, VLT e ônibus. É ideal para ser ocupada, pois representa uma possível solução para um dos maiores desafios das grandes cidades hoje que é se deslocar entre os bairros e as regiões centrais.


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