ADEMI na Imprensa

Reforma geral nos imóveis

O Globo, Raphaela Ribas, 02/set

O Rio pode ter novas regras para construção de imóveis, como a área mínima média de construção passar dos atuais 55m² para 42m², a dispensa de garagens em regiões com bom serviço de transporte público e a possibilidade de se integrar cozinha e sala - algo que hoje não é permitido. Tais mudanças fazem parte de dois projetos que tramitam na Câmara para tornar as normas de construção na capital mais simplificadas e aquecer o setor. Um deles é o Código de Obras (PLC 31/2013), que diz respeito às normas de condições de habitabilidade, como pé-direito e as áreas mínima e de ventilação. O outro é o projeto de lei complementar sobre a Lei de Uso de Ocupação do Solo (Nº 57/2018), voltado para as questões urbanísticas - por exemplo, altura, gabarito e sombreamento. Ambas já passaram por várias adaptações e geram opiniões divergentes.

Para algumas entidades do mercado imobiliário, as regras vigentes - da década de 1970 -estão obsoletas e não servem mais ao comprador. Mudá-las pode aquecer o mercado, uma vez que se atenderia a uma demanda em potencial: famílias mais enxutas e moradores que dispensam cada vez mais o carro, não fazem questão de área de lazer ampla e não têm mais cômodos para empregados, entre outras peculiaridades. 

- Com esta área mínima exigida hoje acaba valendo mais apena construir um imóvel de dois quartos, pois o empreendimento acaba ficando caro. Em Botafogo, um imóvel de 60m² já parte de quase R$ 800 mil. Se pudermos construir unidades compactas, de 30m², como em São Paulo, poderíamos ter imóveis de R$ 400 mil, o que atende a uma camada muito maior, que prefere ter imóvel melhor localizado a um grande - explica o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Claudio Hermolin. 

Ele diz que as mudanças, em especial da metragem, são uma saída para acrise do setor: - Defendemos que não haja regra de área mínima, e que a exigência de metragem seja regida pelo mercado, para ampliara oferta. O presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (ASBEA/RJ), Vicente Giffoni, corrobora Hermolin e afirma que o modelo de unidades menores tem tido êxito em outras cidades, como São Paulo. Lá, afirma, o que tem funcionado são prédios com unidades pequenas e mais espaços comuns, como lavanderia, lazer e para atividades físicas. 

- O Código já não reflete os dias de hoje, pois as formas de viver foram mudando e há uma demanda por unidades menores e por menos vagas de garagem. E há, ainda, a retomada do espaço urbano e da sustentabilidade, que são demandas fortes - cita Giffoni, justificando a alta do mercado paulistano.

LACERDA MATOU A QUITINETE

Por outro lado, há o receio de que essas mudanças permitam novamente um crescimento desordenado já vivido em décadas passadas, em especial nos anos 1940 e 1950, coma construção sem freio de quitinetes em massivos edifícios, especialmente em Botafogo e Copacabana (os exemplos mais conhecidos são os do Rajah e do 200 que, de tão mal-afamados, tiveram seus nomes mudados...).

Eleito governador da Guanabara, em 1960, Carlos Lacerda proibiu a construção de quitinetes e de edifícios sem garagem. Na década de 1970, o atual Código de Obras passou a regulamentar os projetos na cidade. Estudioso da história do Rio, o advogado Andre Decourtlemb raque, ao longo dos últimos 40 anos, várias emendas foram feitas nesse Código, inclusive coma instauração dos Projetos de Estruturação Urbana (PEUs), nos anos 1990. Esta medida buscava garantir o crescimento mais ordenado dos bairros.

- Agora, com essa novas propostas, querem acabar com os PEUs e isso é ruim porque você pode sobrecarregar alguns bairros coma especulação, pondo em risco a infraestrutura do entorno - prevê o advogado. Temendo a aprovação da nova Lei de Uso de Ocupação do Solo, a Associação de Moradores de Botafogo entrou comum a ação na Justiça para impedira votação. - Botafogo já está saturado e, com as mudanças, há lugares em que o gabarito de novos prédios que pode passar de três para 14 andares. Isso afetará negativamente o trânsito, o comércio e avida de todos do bairro. Tirar o PEU é tirara proteção da população e das características do bairros - afirma Regina Chiaradia, a presidente da associação. 

- Se querem adensar, que o façam em regiões onde isso ainda é possível, mas querem aqui pois o metro quadrado é mais caro. O coordenador da Comissão de Políticas Urbanas do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU/RJ), Lucas Faulhaber, acredita que unificar e aclarar as regras é positivo. Ele, contudo, faz algumas ressalvas quanto ao conteúdo proposto, que pode baixara qualidade habitacional também dentro dos apartamentos, coma redução de parâmetros de ventilação e iluminação:

- Uma área mínima de 42m² significa que pode-se ter um edifício com tipologias mistas, inclusive com metragens menores, o que traz uma flexibilidade interessante, ma sé preciso cuidar paranã o rebaixara qualidade da habitação.

Ele lamenta o fato de a CAU não ter sido consultada para debater as alterações das leis, embora a comissão mantenha um grupo de estudos que avalia as mudanças. Outra crítica dele é que o plano diretor desconsidera a maior parte das favelas.

AUTORREGULAMENTAÇÃO

Segundo Hermolin e Giffoni, as mudanças não trazem risco de adensamento desordenado por dois motivos. Primeiro porque, o custo dos apartamentos continuará alto (ainda que menor do que os atuais); e segundo, porque o próprio mercado vai se autorregular. - Não é liberar para fazer o que quiser, mas para ter mais liberdade e seguir o que o mercado pede. Criar uma nova legislação para o uso do solo permite uma arquitetura mais livre - crê Giffoni.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo, Infraestrutura e Habitação, um novo projeto de lei foi encaminhado à Câmara no ano passado, com propostas mais elaboradas sobre o novo Código de Obras da cidade.

A proposta defende também a flexibilização para"nova realidade de mercado". A justificativa do projeto PLC 43/2017 foi assinada em novembro do ano passado pelo prefeito em exercício Fernando Mac Dowell (que viria a morrer seis meses depois). Diz o texto: "A falta de interesse no automóvel particular transformou a exigência por vagas em um estorvo. 

A tendência por uma vida mais individualista e independente separou as famílias e colocou no mercado um enorme contingente de jovens emancipados, divorciados e idosos, que buscam apartamentos menores para viver. Inúmeras oportunidades de desenvolvimento e emprego são perdidas e inviabilizadas pelas exigências obsoletas das leis urbanísticas da cidade".

Diante de todos os prós e contras, o diretor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense, Gerônimo Leitão, pondera que a nova legislação poderá ajudar a promover uma oferta mais diversificada de imóveis no Rio, inclusive aumentando o acesso de compradores com menos renda. - O que gera caos é a ausência de acesso a moradores por causa da renda. Eu vejo como possibilidade de atender projetos diversificados, inclusive renda. E o adensamento para mim é perfeitamente adequado - afirma Leitão.

Por outro lado, tais mudanças devem assegurar um quadro satisfatório de habitabilidade, que já é uma deficiência na cidade. - O problema é quando se leva este adensamento a lugares sem infraestrutura. A dúvida que trago é: por que 30m² pode ser considerado pouco para uma família pequena morar na Zona Sul mas é aceitável para uma família grande viver em uma favela? - pergunta o professor.


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