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As grandes inovações da lei das incorporações imobiliárias e do condomínio em edificações

Marcus Flávio Silva Reis - Advogado

A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispõe no:

• Título I sobre o condomínio em edificações e no
• Título II sobre as incorporações imobiliárias.

Desde então, a mencionada lei foi objeto de uma ou outra alteração, buscando adaptar-se às realidades constatadas no curso do tempo e/ou motivadas por outras leis correlatas a ela.

Observe-se, no entanto, que a partir de praticamente 40 (quarenta) anos de sua vigência, surgiram na referida Lei 4.591/64 significativas e substanciais inovações, introduzidas no seu contexto, as quais vieram a complementá-la e a aprimorá-la, com novos e atualizados institutos jurídicos.

Dentre as inovações ocorridas destacamos como principais e mais importantes estas sobre as quais, abreviadamente e por assunto, discorreremos a seguir, deixando uma explanação mais detalhada e individualizada para outra oportunidade:

PATRIMÔNIO DE AFETAÇAO - Lei 10.931, de 02.08.2004

Esta Lei, além de estabelecer o regime especial tributário do Patrimônio de Afetação, introduz na Lei de Incorporações os Art. 31-A a 31-F e seus diversos parágrafos, facultando ao incorporador submeter a incorporação ao regime da afetação, pelo qual: o terreno e as acessões objeto da incorporação não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador que fica responsável pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação; a possibilidade de se estabelecer garantia real sobre os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, cujos recursos financeiros se destinam ao pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação, permanecendo o incorporador responsável pelo financiamento e pelas garantias constituídas, que não podem ser imputadas aos adquirentes.

Cada uma das referidas letras e parágrafos do referido artigo 31 da Lei 4.591/64 detalha e desenvolve aspectos pertinentes ao patrimônio de afetação, tais como, principalmente: a sua forma e ocasião de sua constituição; a sua fiscalização e o seu acompanhamento; as obrigações que incumbem ao incorporador; a sua forma de extinção; os seus efeitos em caso de decretação de falência ou insolvência civil do incorporador.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO - Lei 13.786, de 27.12.2018

Esta Lei introduz na Lei de Incorporações os Art. 35-A, 43-A e 67-A e seus diversos incisos e parágrafos para estabelecer:

Art. 35-A: Os itens necessários e indispensáveis que devem figurar no QUADRO RESUMO dos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, cuja omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Art. 43- A: Previsão do prazo de tolerância para entrega do imóvel em até 180 dias da data contratualmente prevista e, ultrapassado esse prazo, rescisão do contrato com devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias da data de resolução.

Art. 67 - A: Em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente este fará jus a restituição das quantias pagas ao incorporador, atualizadas, deduzidas: a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional não excedente a 25% da quantia paga. E ainda: impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais, fruição do imóvel equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, demais encargos incidentes sobre o imóvel.

Disciplina ainda o referido Art. 67 - A:

(i) a restituição de valores: quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores acima descritos e atualizados pelo índice do contrato, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal, hipótese em que a pena convencional fica estabelecida até o limite de 50% da quantia paga; quando a incorporação não estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, valerão as regras supra aplicáveis em caso de distrato ou resolução do contrato, assinalado para a devolução o prazo de 180 dias contados da data do desfazimento do contrato. Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorridos os prazos acima fixados para a devolução o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 dias da revenda;
(ii) o direito de arrependimento no prazo de 07 dias quanto aos contratos firmados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador e
(iii) a restituição nas hipóteses de leilão judicial ou extrajudicial.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Lei 10.406, de 10.01.2002

Essa Lei que institui o novo Código Civil tipifica as diversas modalidades de condomínio, a saber: Condomínio Voluntário, Condomínio Necessário, Condomínio Edilício.

A estruturação jurídica do Condomínio Edilício pela Lei 4.591/64 está alicerçada nos dispositivos relativos à Convenção de Condomínio, ao Rateio das Despesas Condominiais, ao Seguro, à Administração do Condomínio e à Assembleia Geral, estruturação esta que é ampliada, modernizada, ratificada e mais detalhadamente disciplinada pela Lei 10.406/2002 - Novo Código Civil - ao dispor sobre (i) as Disposições Gerais do Condomínio Edilício, sua forma de instituição e o quórum de subscrição, os direitos e deveres dos condôminos, as despesas relativas às partes comuns, as condições para a realização de obras no condomínio; (ii) a Administração do Condomínio pelo Síndico escolhido em Assembleia Geral e suas respectivas atribuições; (iii) as Assembleias Ordinárias e Extraordinárias, sua forma de convocação e o quórum exigido para as suas deliberações; (iii) a extinção do condomínio no caso da edificação ser total ou parcialmente destruída.

Observe-se, apenas de passagem, que a recente Lei 13.465, de 11.07.2017, acrescentou ao Código Civil o Art. 1.358-A, dispondo sobre o CONDOMÍNIO DE LOTES ao qual aplicam-se, no que couber, as disposições pertinentes ao Condomínio Edilício.

CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE - LEI 13.786, de 27 de dezembro de 2018

Por sua vez a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018 criou o CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE, regime pelo qual cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Aplicam-se ao Condomínio em Multipropriedade, de forma supletiva e subsidiária, não só as disposições do Código Civil como também aquelas da Lei 4.591/64 - Lei das Incorporações Imobiliárias - e da Lei 8.078/1990 - Código de Defesa do Consumidor.

A referida Lei acrescentou ao Art. 1.358 do Código Civil as Letras "B" a "U", alterando inclusive parte dos Artigos 176 e 178 da Lei de Registros Públicos.

A par das Disposições Gerais que lhe são próprias a mencionada lei versa sobre a instituição da multipropriedade, os direitos e obrigações do multiproprietário, a transferência da multipropriedade e sua administração, as disposições específicas relativas às unidades autônomas de Condomínios Edilícios.

Quanto a estes poderão eles adotar o regime de multipropriedade, em parte ou na sua totalidade de suas unidades autônomas, mediante: (i) previsão no instrumento de instituição e (ii) deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

Nessa hipótese esta lei, nos artigos 1.358-P e 1.358-Q, elenca uma série de requisitos que a Convenção de Condomínio Edilício e que o Regimento Interno devem prever, respectivamente nos seus incisos I a IX e I a XI.

Estabelece mais a referida lei, no artigo 1.358-R que o condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional.

Importante salientar como inovação da mencionada Lei a dispensa da oferta de preferência aos demais condôminos e a impossibilidade da extinção de condomínio relativamente ao imóvel objeto da multipropriedade.


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