ADEMI na Imprensa

Novas regras para distratos

O Globo, Raphaela Ribas, 02/jun

Em um país em crise econômica e, pelo menos por enquanto, sem esperanças de melhora, não é surpresa que a alta taxa de desemprego e os seus reflexos afetem diretamente o sonho da casa própria. 

Nesse cenário, de um lado estão muitos compradores que entraram para a estatística dos 13 milhões de desempregados e, com isso, passaram a ter dificuldade para manter as prestações em dia, desistindo da compra. Do outro, estão as construtoras que, com tantos casos de devolução, sentem um impacto violento nos negócios. No meio desse fogo cruzado, uma nova Lei: a do distrato imobiliário.
 
Sancionada em dezembro, a Lei passou a valer apenas para contratos novos e determina mudanças acerca de valores e prazos para desfazer da aquisição de um imóvel. A modificação mais significativa é que, no caso de desistência do comprador de um imóvel adquirido na planta, a construtora deve devolver entre 25% e 50% do que já foi pago a ela. Até dezembro, não havia uma regra definida e os casos eram julgados individualmente, embora a jurisprudência concedesse uma devolução de 70% a 90%. 

Ou seja, é como se, antes, o comprador pagasse uma multa de 10% a 20% sobre o valor quitado, e agora, de 50% a 75%. Especialistas de defesa do consumidor acham a nova Lei, em muitos pontos, abusiva e prejudicial para o comprador. Mas a mudança é bem vista pelo mercado imobiliário no Rio. Entretanto, ambos têm críticas.

Para o chefe do Departamento Jurídico do Procon-RJ, Henrique Neves, a decisão é totalmente desfavorável para o comprador, sendo o percentual cobrado do que foi pago o aspecto mais grave. 

- Antes havia algumas lacunas, que eram preenchidas pelas jurisprudências. Entendemos que esse percentual de multa é abusivo. A multa é exagerada.

ATRASOS NA ENTREGA

Além de reclamações sobre a dificuldade de distrato, segundo ele, a queixa campeã no Procon-RJ acerca da compra de imóveis é o atraso na entrega. O assunto também tem novidades na nova Lei. A praxe era de atrasos aceitáveis de até 180 dias. Neves explica que a tolerância permanece, mas agora a construtora terá que pagar 1% de juros por mês de atraso ao comprador.

- Esta definição não é tão boa, pois muitas vezes este 1% não cobre as despesas com o atraso.

Por exemplo, o custo de um aluguel. Antes, apesar de não definido, tinha-se jurisprudência para estes casos, com valores superiores a este percentual.

Este é o problema do médico Guili Pech. Em 2011, ele adquiriu um imóvel na planta no Recreio, mas o Habite-se (certidão emitida pela prefeitura atestando que o empreendimento está apto à moradia) atrasou cerca de seis meses. Embora o contrato permitisse o atraso, neste período de espera os juros subiram e o valor do financiamento aumentou. Ele, então, optou pelo distrato.

- A grande questão é que estes contratos estão abusivos. Também havia uma cláusula que dizia que eu só receberia 30% do valor pago - diz ele, que entrou na Justiça e até agora não teve sua ação resolvida.

O professor de Direito Civil do Ibmec RJ e especialista em Direito do Consumidor, João Quinelato, acredita que a Lei do Distrato dá segurança jurídica a comprador e incorporadoras, e pacifica a divergência até então existente na Justiça. Contudo, também defende que normalizar o atraso de 180 dias de atraso não é bom. Outra mudança que ele critica é o prazo de até 60 dias para a devolução do valor para o comprador, que ele considera longo e prejudicial ao cliente - Quem devolve um imóvel está em situação financeira ruim. Não faz sentido esperar tanto. 

Segundo Claudio Hermolin, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), ainda há brechas que trouxeram mais polêmica do que segurança jurídica. Uma delas, diz, é a diferenciação no tratamento dado à compra do imóvel próprio e para investimento. De acordo com ele, mais de 80% dos casos de distrato que chegam às incorporadoras não têm justificativa, sendo a maioria não de casos de desemprego, mas de investidores que desistiram da compra por não mais considerar o investimento compensador financeiramente.

- A Lei do Distrato traz mais pontos positivos do que negativos. Mas a diferenciação entre cliente e investidor precisa ser mais bem discutida. Se o comprador tiver um problema e não conseguir pagar, precisa de algo que o proteja. Mas isso não vale para o investidor, porque todo investimento tem seu risco.

Por outro lado, há também casos como o do engenheiro Luiz Fernando Vianna. Ele comprou uma sala comercial em Niterói e a entrega da unidade, segundo ele, atrasou um ano e meio depois do prazo vendido. Diante disso e do prejuízo que estava tendo por não poder usar o local, quis desfazer o negócio, entrou na Justiça e até agora espera o primeiro julgamento.

- Paguei um terço do imóvel e não foi entregue. Tive prejuízo porque queria alugar o local.

PROTEÇÃO AO CONSTRUTOR

O advogado especialista em direito imobiliário Arnon Velmovitsky pondera que a nova Lei traz mais segurança para as construtoras, já que as regras ficaram bem definidas, não cabendo mais ao Judiciário arbitrar as penalidades e demais sanções. Todavia, ele também acredita que há um aumento significativo no percentual das penalidades aplicadas ao comprador.

- Com este aumento, o comprador terá que ter um cuidado muito maior quando for fechar o negócio para não sofrer as consequências do distrato, por falta de condições de honrar os compromissos que assumiu.

De forma geral, especialistas do direito imobiliário criticam a nova lei. -Sem dúvidas a lei trouxe maior segurança para as construtoras. Mas, em contrapartida, puniu os consumidores com o aumento das multas em caso de desistência da compra do imóvel na planta, onde já se tinha o entendimento consolidado nos tribunais que seria devida a restituição de 90% do valor pago - analisa o advogado Luís Guilherme Russo, diretor da Irigon Administradora Imobiliária.
 
Para ele, do ponto de vista dos direitos conquistados pelos consumidores após anos de litígios judiciais, não resta dúvidas de que o comprador ficou prejudicado. O também advogado Leandro Sender acrescenta que a mudança prestigia o contratante adimplente, mas considera omissos os contratos já existentes, gerando diversas críticas e questionamentos.
Ele também esclarece que, caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a restituição dos valores pagos será de até 50% e deverá ser feita no prazo máximo de 30 dias após o habite-se. Se não tiver sido instituído patrimônio de afetação, a devolução será de até 25%. 

- O regime do patrimônio de afetação consiste em separar o terreno, suas acessões (direito de construção naquele local) e todos os bens e direitos vinculados do patrimônio do incorporador. Isso é uma forma de blindar a construtora, de modo que eventuais dívidas contraídas pelo incorporador não recaiam sobre o empreendimento em fase de construção.
Outro decreto para o qual ambos chamam a atenção na Lei 13.786 é que, a partir de agora, os contratos firmados em estandes de vendas (e fora da sede do incorporador) permitem ao comprador o direito de arrependimento durante o prazo sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. 

O advogado Leandro Sender explica que, no caso de arrependimento, o comprador precisa notificar via carta registrada, com aviso de recebimento, e será considerada a data de postagem para o requerimento de cancelamento.


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