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Europa amplia controle sobre aluguel residencial

Valor Econômico, Assis Moreira, 23/jul

Metrópoles europeias como Berlim, Londres, Paris, Barcelona e Amsterdã começam ou estudam impor controle de preço nos aluguéis residenciais, em reação a uma espiral de alta que expulsa a classe média para a periferia. Investidores e empresas imobiliárias dizem que a regulação estrita do mercado nunca funcionou.

Anos de financiamento barato, baixo desemprego, bom fluxo de investimentos estrangeiros e crescimento populacional impulsionaram a demanda por residências em algumas cidades europeias e a consequente alta de preços.

Na semana passada, o prefeito de Londres, o trabalhista Sadiq Khan, anunciou proposta para limitar os valores dos contratos de aluguéis, alegando que os preços estão fora de controle. Ele propõe um novo registro de proprietários e inquilinos "para determinar como os aluguéis existentes podem ser gradualmente reduzidos".

Um diplomata brasileiro conta que, recentemente, quando morou em Londres, não conseguiu renovar seu contrato devido ao aumento do preço e teve de mudar de bairro, mesmo com o auxílio financeiro do Itamaraty.

Na Alemanha, o ministro de Finanças, Olaf Scholz, ex-prefeito social-democrata de Hamburgo, disse que "não queremos que aqui acabe como Londres". Depois de Paris, a capital britânica tem o custo de aluguel mais alto da Europa. Em Londres, o aluguel custa € 26,3 por metro quadrado na média, só superado por Paris com € 26,4. O preço em Berlim é um terço disso.

Mas o movimento mais radical para frear a alta dos alugueis na Europa é justamente em Berlim. O governo da capital alemã propôs o "Mietendeckel", um congelamento do aluguel por cinco anos. Isso atinge 1,5 milhão dos 1,9 milhão de imóveis alugados na cidade.

Quando o proprietário modernizar um imóvel, o preço do aluguel não pode subir mais de € 0,50 por metro quadrado por mês e necessita de autorização. A violação da lei será punida com multa de € 500 mil. Imóveis sociais e prédios novos estão excluídos da lei.

O que aconteceu em Berlim ilustra a situação de boa parte de outras grandes cidades: o preço do aluguel subiu 39% em dez anos, mas os salários quase não subiram. O resultado é que o aluguel abocanha mais de um quarto da renda das pessoas, numa cidade onde 80% dos residentes são locatários.

A proposta ainda passará pelo Legislativo local. O plano é que o controle de aluguel entre em vigor em janeiro de 2020.

Para o banco suíço UBS, porém, o debate em Berlim é mais ideológico e chega tarde, porque os preços já atingiram o pico em termos de alta. Considera que a lei vai apenas frear os investimentos em construção de imóveis diante de "excessivos riscos regulatórios".

A pressão também é forte em outras partes da Alemanha. A atual lei federal "Mietpreisbremse", que já regulamenta os atuais alugueis na Alemanha, é considerada insuficiente pelos social-democratas, em queda de popularidade. Eles querem reativar uma antiga regra que vigorou na Alemanha Ocidental entre o fim da Segunda Guerra Mundial até 1988, que dá margem para maior regulação do mercado.

Em Paris, uma nova lei entrou em vigor em 1o de julho por um prazo de cinco anos. Diz que o preço do aluguel não deve superar 20% do nível fixado para cada bairro, sob pena de multa entre € 5 mil e € 10 mil. Leva-se em conta quatro critérios: o bairro, a data de construção do imóvel, o tamanho e se é mobiliado.

A capital francesa já tinha tentado controlar o aluguel, como fez Lille em 2015, mas a iniciativa foi derrubada por recursos apresentados por proprietários de imóveis. Investidores alertam de novo que haverá menos recursos no setor, portanto menos imóveis no mercado futuramente. Mas autoridades francesas dizem reagir a um mercado que se tornou "totalmente delirante" na expressão de algumas autoridades.

O governo socialista do premiê espanhol Pedro Sanchez estuda regular aluguéis com a ampliação dos contratos, de três para cinco anos, e vinculando os aumentos à inflação. 

Barcelona, uma das cidades que mais recebem turistas no mundo, tenta ir além. Mais e mais turistas alugam apartamentos em sites como Airbnb. Muitos proprietários preferem alugar por essas plataformas a fazer contratos mais longos com residentes locais.

A cidade procurou frear o aumento do aluguel a não mais de 10% sobre um preço de referência. Mas a medida não durou um mês. Foi derrubada no fim de junho pela oposição no Legislativo local. Diante do pressão da população, a expectativa é de que o governo local adote outras medidas.

Também em Lisboa turistas se defrontam com panfletos que denunciam a expulsão de antigos inquilinos para que apartamentos possam ser alugados por plataformas de locação temporária.

Em Amsterdã, a terceira metrópole mais cara na Europa, com € 18 por metro quadrado, o valor máximo do aluguel é contado em pontos, que levam em conta como conforto, tamanho e equipamentos. Locatários podem recorrer a uma organização independente para contestar o valor do aluguel.

Na Suíça, país liberal, a alta de aluguel é fortemente regulada e precisa de justificativa.

Na Suécia, cada ano há uma negociação entre organizações de locatários e um conselho municipal para definir os preços dos imóveis. A alta de preços não supera 5%. Mas o país sofre forte pressão da União Europeia e da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) para permitir a livre concorrência. Faltam imóveis hoje no país.

No setor econômico, o sentimento na Europa é de que a regulação do mercado imobiliário é um erro. Vai erodir uma rentabilidade que proprietários dizem já ser pequena. A experiência com controle de aluguel na Espanha nos anos 70 e no Reino Unido nos anos 80 mostrou que os proprietários preferem vender seus imóveis aos locatários atuais a se submeter a controles estritos.

Segundo o UBS, estudos acadêmicos também mostram que políticas de controle de aluguel na Espanha e na Itália provocaram mais desemprego por causa da menor mobilidade dos trabalhadores. Para o banco, o mais plausível é que os investimentos no setor imobiliário vão declinar na Europa.

Preço de imóveis está crescendo menos no mundo

Os preços reais de imóveis continuam a subir, mas num ritmo mais lento nos últimos trimestres, segundo levantamento do banco suíço UBS. Em média, nos últimos cinco anos os preços dos imóveis residenciais aumentaram 35%. Riscos de bolhas imobiliárias apareceram em vários lugares. Em São Francisco (EUA), Munique (Alemanha) e Vancouver (Canadá), a alta foi o dobro da média global. O crédito barato impulsionou a demanda em quase todos os lugares.

Imóveis residenciais são a maior classe de ativos no mundo, com valor estimado de US$ 100 trilhões a US$ 120 trilhões, mais que o Produto Interno Bruto (PIB) global anual. Também é um setor muito alavancado, com o volume atual de financiamento em torno de US$ 30 trilhões. A magnitude dessas cifras explica porque alterações na dinâmica do mercado imobiliário têm repercussões na economia.

Os preços de imóveis subiram 15% em termos reais desde 2012, globalmente. Mas agora há uma desaceleração nessa alta. Numa amostra de 29 países, a alta dos preços passou de 3,5%, em meados de 2017, para 1% no ano passado. Os juros baixos ainda dão um alívio para famílias altamente endividadas, mas o UBS considera ser improvável que essa situação se prolongue diante da persistência das incertezas na economia mundial.

O banco suíço divide o mercado em dois grupos. No primeiro, marcado por queda de preços e impacto negativo na atividade econômica, estão Austrália, Canadá, Israel, Emirados Árabes Unidos (EAU) e Suécia. Nesses países, o setor imobiliário começou a atuar como um freio na economia. O número de autorizações para construção caiu mais de 25% na Austrália em um ano, e o preço real declinou 8%.

No segundo grupo, marcado por alta de preço dos imóveis ou crescimento nas autorizações de construção, estão China, Alemanha, Espanha, Irlanda, Polônia e Cingapura. O setor na zona do euro está crescendo, embora em ritmo menor do que no ano passado.

Nos EUA, a taxa de valorização dos imóveis residenciais diminuiu, mas o mercado não apresenta sinais de recessão ainda, segundo afirma o banco suíço.

Para o Banco Internacional de Compensações (BIS), espécie de banco dos bancos centrais, o enorme endividamento das famílias começa a pesar no consumo privado em vários países. 

Exemplifica que, em pequenas economias desenvolvidas, a expansão do consumo privado desacelerou para 0,5 ponto percentual em 2018 e um ponto percentual no Canadá e na Suécia. Ou seja, há forte correlação entre crescimento do consumo privado e preços dos imóveis.

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