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Compra e venda de escritórios pode chegar a R$ 7 bilhões

Valor Econômico, Chiara Quintão, 13/ago

A recuperação do mercado paulistano de escritórios comerciais, com redução da taxa de vacância e aumento de preços de locação em algumas regiões da cidade, e a queda da taxa básica de juros Selic têm resultado em mais negócios de compra e venda de ativos do segmento. O total comercializado pode chegar ao patamar de R$ 6 bilhões a R$ 7 bilhões, neste ano, na avaliação de Walter Cardoso, presidente da consultoria CBRE. Há quatro meses, o executivo estimava que, no acumulado de 2019, haveria pelo menos R$ 4 bilhões em transações, total já quase alcançado.

Segundo o presidente da CBRE, com a perspectiva de aprovação das reformas da Previdência e tributária, a confiança em um equilíbrio fiscal começa a ser retomada, e o receio em relação à tomada de decisões de aquisição se reduz. "Ainda existe oferta, e quem esperar 2020 vai pagar muito mais caro pelos imóveis", afirma Cardoso. De acordo com o executivo, os preços de venda estão de 10% a 20% superiores aos de 2018.

Neste ano, as principais operações em São Paulo foram a aquisição pela BR Properties de torre corporativa da Hemisfério Sul Investimentos (HSI) em desenvolvimento no Parque da Cidade, a venda pela Odebrecht do edifício-sede para a SDI Gestão e para a Barzel Properties, a compra pela Brookfield Brazil de 75% do Brazilian Financial Center que pertencia ao BC Fund e aquisição pela JS Real Estate Multigestão de 60% do WTorre Paulista.

Fundos de investimento imobiliário (FIII), investidores estrangeiros presentes no Brasil e companhias de propriedades comerciais têm liderado as aquisições de escritórios. Daqui para frente, no entendimento de Cardoso, a maior parte das compras deve ficar por conta dos fundos imobiliários, instrumento cujas ofertas têm se beneficiado do ambiente de juros mais baixos.

Levantamento da CBRE aponta que as captações de fundos imobiliários chegaram, em 2019, a R$ 6,224 bilhões e que houve demanda adicional por esses papéis de R$ 7,4 bilhões. A maior parte dos recursos foi direcionada para a compra de imóveis, e outra parcela, para certificado de recebíveis imobiliários (CRIs). Segundo a CBRE, há mais de R$ 2 bilhões de fundos de investimento imobiliário em fase de captação.

Pesquisa realizada pela consultoria aponta aumento na demanda por locação de escritórios, principalmente em imóveis dos padrões A e triple A, ao mesmo tempo em que volume pequeno de novo estoque entrou no mercado no segundo trimestre. "O mercado de escritórios está em plena recuperação", diz Cardoso.

No mercado geral (edifícios com ar-condicionado central, mais de 1.000 metros quadrados e lajes com área superior a 250 metros quadrados), houve entrada de 70.600 metros quadrados, no trimestre, e absorção bruta de 208.400 metros quadrados em São Paulo. A taxa de vacância ficou em 16,6%, abaixo dos 17,5% do primeiro trimestre e dos 18,3% do fim do ano passado. O indicador pode cair para de 10% a 12% no fim de 2020, segundo a CBRE.

Considerando-se apenas escritórios triple A, 19.200 metros quadrados de novos estoques chegaram ao mercado no segundo trimestre. A absorção bruta foi de 67.500 metros quadrados, 97% acima da do primeiro trimestre, e a absorção líquida (diferença entre novas contratações e devoluções) ficou em 59.100 metros quadrados, com alta de 117%. De abril a junho, a vacância foi de 12,1%, ante 14,8%, no período anterior, e 16,6% no quarto trimestre de 2018.

"Existe demanda reprimida por expansão de área ocupada", diz Cardoso. Nos últimos anos, a procura por espaços teve como principal razão a busca por ocupantes de áreas com mais qualidade, aproveitando o cenário de preços de locação em baixa, movimento conhecido como "flight to quality". O vice-presidente da CBRE, Adriano Sartori, diz que parte das necessidades de expansão vem sendo suprida por espaços ociosos nas operações existentes, mas afirma que as pré-locações para projetos em construção já começaram.

Na região dos Jardins, que inclui as avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, nos critérios da CBRE, os preços de locação têm aumentado. Em outras regiões, como a da Marginal Pinheiros, a vacância segue elevada.

Dados de março da consultoria apontam a cidade de São Paulo como o vigésimo-quinto mercado global com maior custo de ocupação em dólar do mundo, considerando o valor de aluguel mensal cobrado por metro quadrado. Para efeito de comparação, no primeiro trimestre de 2012, a capital paulista estava em oitavo lugar no ranking. A explicação para a diferença está no câmbio, no aumento da oferta, desde 2012, e na falta de reajustes de preços de locação nos últimos anos.

No Rio de Janeiro, a vacância de escritórios dos padrões A e A+ foi de 31,2%, no segundo trimestre, 0,7 ponto percentual abaixo da registrada de janeiro a março, de acordo com a CBRE. Não houve entrada de novo estoque. A absorção bruta chegou a 19.700 metros quadrados, e a líquida, a 11.800 metros quadrados.

Para o Rio, Cardoso estima que o volume de operações de compra e venda de escritórios será de pouco mais de R$ 1 bilhão neste ano. As principais transações já fechadas foram a compra do edifício MV9 pelo FII BTG Pactual e a aquisição de 60% do Torre Almirante pela Brookfield Brasil.

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