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STJ discute uso do Airbnb em condomínios

Valor Econômico, Luísa Martins, 09/out

Nunca faltaram razões para litígios envolvendo condomínios e moradores, mas amanhã o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pretende resolver ao menos uma dessas brigas. A Corte vai decidir se as administrações podem ou não proibir condôminos de locar suas unidades por meio do Airbnb, serviço on-line de aluguel de imóveis por temporada.

O caso específico a ser analisado pela Quarta Turma - o primeiro do tipo a chegar a uma corte superior - é o de um edifício de Porto Alegre, cuja administração processou duas pessoas por disponibilizarem seus apartamentos no site da Airbnb. O argumento é o de que elas desrespeitaram a convenção do condomínio, segundo a qual a destinação residencial dos imóveis não poderia ser alterada para uma atividade comercial.

Os réus (mãe e filho) tentaram se defender nas instâncias inferiores. Segundo eles, não houve violação a qualquer norma da convenção - ao contrário, os locadores temporários teriam observado as regras do prédio, tal como a identificação prévia na portaria e a proibição da utilização da unidade para fim que não o essencialmente residencial.

"A locação por curto espaço de tempo, com alguma rotatividade de inquilinos, não configura contrato de hospedagem; e o fato de os recorrentes auferirem renda com as locações não demonstra que tenha havido exploração comercial ou, mais importante, afronta à destinação residencial do edifício", afirmaram.

As alegações, no entanto, não convenceram nem o juízo de primeiro grau, nem o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (segunda instância), que entenderam ter havido, por parte dos moradores, violação da Lei das Locações e da Lei dos Condomínios, ante "relação jurídica atípica assemelhada a contrato de hospedagem". Eles foram condenados a se abster de hospedar pessoas por meio do Airbnb, sob pena de multa diária de R$ 200.

O recurso dos réus chegou ao STJ. A controvérsia será julgada pelos ministros Luís Felipe Salomão (relator), Raul Araújo, Isabel Gallotti, Antônio Carlos Ferreira e Marco Buzzi. A decisão não tem caráter vinculante, ou seja, não é aplicada automaticamente para todos os processos semelhantes que tramitam nas instâncias inferiores, mas servirá como um "precedente persuasivo" para embasar futuros casos análogos.

Está em discussão qual é, afinal, o tipo de negócio jurídico oferecido pelo Airbnb - se um serviço de hospedagem, o que configuraria a destinação comercial, ou um contrato de locação, amparado pela lei. Outro debate é sobre até que ponto as assembleias de condomínio podem limitar o gozo do imóvel da forma como convier ao dono. Nos autos, a empresa defendeu que deva se respeitar o direito de propriedade.

A decisão do STJ pode pacificar a jurisprudência, uma vez que há muitas decisões judiciais divergentes ao redor do país. Para o advogado Eduardo Vital Chaves, sócio da área Cível e Imobiliária do Rayes & Fagundes Advogados, o entendimento correto deve se dar em busca da razoabilidade.

"Temos um conflito de direitos muito claro e ambas as partes têm suas razões. Se a lei permite locar na modalidade residencial, não faz sentido a convenção proibir. O condomínio pode fiscalizar e estabelecer suas regras e métodos de controle para esses casos", pondera.

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Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]