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Mudanças na Lei do Zoneamento

O Estado de S. Paulo, Editorial, 10/nov

A alteração da Lei do Zoneamento - da maior importância para o ordenamento urbano da capital -, proposta pelo governo Bruno Covas, deve baratear e facilitar a construção de prédios mais altos nos miolos dos bairros, mas em termos bem mais modestos do que a versão original apresentada pelo ex-prefeito João Doria em 2018. A população, urbanistas, arquitetos e a indústria da construção civil terão a possibilidade de discutir as mudanças propostas e aperfeiçoar o projeto, em audiências públicas, antes de seu envio para a Câmara Municipal.

A proposta não toca em pontos essenciais da lei atual, em vigor há três anos, como o coeficiente de aproveitamento de um terreno, que é o quanto se pode construir nele. Esse coeficiente permanece sendo 4 nas áreas do entorno dos eixos de transporte de massa e 2 nas outras áreas. A Prefeitura propõe aumentar de 48 para 60 metros a altura máxima dos prédios localizados nas Zonas de Centralidade (ZN) e de 28 para 48 metros nas Zonas Mistas (ZM). Essas áreas correspondem a cerca de 15% da área da cidade e ocupam boa parte dos miolos dos bairros.

Essa é uma forma de atrair as construtoras, segundo o secretário de Desenvolvimento Urbano, Fernando Chucre, mas sem afetar o adensamento das regiões. "O que a gente fez", explica, "foi modular o gabarito", (altura máxima do prédio), ou seja, possibilitar que em vez de dois prédios, a empresa construa uma torre mais alta naquele terreno, o que traz economia com elevadores, fundação e vários outros itens. Quanto às vagas nas garagens, a proposta é uma vaga por unidade habitacional ou uma vaga para o equivalente a cada 60 metros quadrados da área computável.

Do ponto de vista social, a Prefeitura propõe permitir 20% a mais de área construída para empreendimentos com 80% das unidades destinadas a pessoas de baixa renda.

As diferenças entre a atual e a versão original do projeto elaborada pela gestão do ex-prefeito João Doria são importantes. No projeto de Doria, ao contrário do atual, eliminava-se o limite de altura para os prédios, o que provocou críticas de urbanistas. De acordo com o Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014, o adensamento da cidade devia ocorrer nas Zonas de Eixos de Estruturação Urbana (ZEU), que se situam ao longo de grandes avenidas com boa oferta de transporte público. Alegavam os críticos da mudança que ela feria esse princípio.

Outro ponto da proposta original, que causou polêmica e foi agora retirado, é a redução em 30% da outorga onerosa paga pelo construtor que deseja erguer prédios com limite além do estabelecido para a região. Essa era uma reivindicação da indústria da construção. A justificativa de Fernando Chucre é que "esse ponto foi retirado porque a outorga, embora varie muito, representa no máximo de 4% a 5% do valor da obra. Não é significativo em relação ao valor do empreendimento. Ao mesmo tempo, ela constituiu uma fonte forte de financiamento para habitação e mobilidade em São Paulo".

A consulta pública deve durar um mês. A previsão é que o projeto da nova Lei do Zoneamento, a ser elaborado após a análise das propostas feitas durante as audiências públicas, seja encaminhado à Câmara Municipal ainda este ano.

A Lei do Zoneamento deve ser tratada com cuidado por causa das consequências de qualquer mudança nesse setor para o ordenamento urbano. Isso justifica a atitude do governo municipal, de agir com cautela e moderação. É de esperar que o mesmo princípio seja observado nas audiências públicas. Nelas, os vários setores interessados no debate do zoneamento poderão confrontar seus pontos de vista em busca de soluções equilibradas.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), uma das entidades que representam o setor da construção civil, já marcou posição. Acha as mudanças tímidas e afirma que itens como o custo elevado da outorga onerosa e as delimitações das dimensões dos imóveis "restringem de forma relevante as áreas de atuação do mercado".


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