ADEMI na Imprensa

Zona portuária tem contrastes com novos empreendimentos e esqueletos de prédios

[

(O Globo, Selma Schmidt, 02/jan)

A movimentação na primeira torre do Aqwa Corporate, assinado pelo premiado arquiteto londrino Norman Foster, é um sinal de que algo mudou na Zona Portuária. Após uma longa espera de quase três anos, Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer do Brasil, dona do empreendimento, anuncia que, a partir do segundo semestre de 2019, cresceu o interesse de empresas por se instalar no edifício, e que 80% das lajes corporativas e salas, distribuídas por 19 dos seus 22 andares, estão alugadas. Já a vizinha roda gigante Rio Star, com 88 metros de altura e 54 cabines, inaugurada em dezembro, chegou chegando: vive lotada. Ao lado, o AquaRio é outro sucesso de público.

Mas, numa região em que os contrastes e a pouca ocupação saltam aos olhos, bem em frente aos três espaços que respiram bons ares, a construção da nova sede do Banco Central, iniciada em dezembro de 2010, paralisada em 2018 e retomada em fevereiro de 2019, voltou a ser suspensa antes do Natal "por contingenciamento orçamentário", segundo a instituição. E a continuidade da obra depende da "disponibilidade de recursos".

Entraves à parte - incluindo a ausência de projetos voltados à moradia que tivessem sido levados adiante - uma boa notícia chega de empresas que monitoram os 11 empreendimentos imobiliários comerciais instalados no Porto. Diretora de escritórios comerciais da Colliens Internacional no Rio de Janeiro, Márcia Fonseca informa que a vacância, que alcançava 78% dos 222 mil metros quadrados disponíveis em 2017, caiu para 32% no fim de 2019. Segundo a JLL, nos mesmos períodos, a área disponível desocupada diminuiu de 77,7% para 34,7%. O valor do metro quadrado alugado, porém, baixou, de R$ 107,35 para R$ 88,76. O que tem explicação, diz Evie Kempf, gerente de locação de escritórios da JLL:

- Com os novos estoques, a vacância na região aumentou. Para que a região tivesse um melhor desempenho, houve negócios com condições muitos flexíveis para atrair grandes empresas para o Porto Maravilha, ainda em desenvolvimento. Com a taxa de vacância reduzindo, futuramente os preços tendem a subir. É a lei da oferta e da demanda.

Levando em conta a realidade de 2016, a Colliens contabilizou em 94% de áreas vagas para locação entre os 105 mil metros quadrados disponíveis. A JLL mediu, na ocasião, 80,1% de vacância.

Hotel pode reabrir

Entre os recentes inquilinos do Aqwa estão a Icatu Seguros e a Enel. A Caixa confirma que, no segundo semestre deste ano, ocupará três andares do edifício. A Bradesco Seguros também se instalou em um prédio de 20 andares próximo ao Into, onde trabalham cerca de três mil funcionários. Entre grandes empresas que migraram para a região estão ainda a L'Oreal, a Unimed e a Amil. No Porto Atlântico, com três blocos, apesar de a ocupação ainda ser baixa, o administrador Marco Cardoso, está otimista:

- Em agosto, só 7% dos dois blocos empresariais estavam ocupados. Agora, estamos com 12%. Desde que o Bradesco comprou os imóveis de uma empresa do grupo Odebretch, o volume de locações começou a aumentar. Ainda estamos com todas as 50 lojas do térreo fechadas, mas acredito que isso mude.

O outro bloco do Porto Atlântico é dividido pelo Ibis e o Novotel. A pouca procura levou o Ibis a fechar no início de 2019. 

- O Novotel, que estava com 40% de ocupação média, passou para entre 70% e 80% nos últimos meses. Por isso, está sendo avaliada a reabertura do Ibis - conta o coordenador de recepção dos dois hotéis, de frente para a Avenida Professor Pereira Reis.

Perto dali, um dos ícones do Porto, o imóvel onde funcionou a fábrica do Moinho Fluminense, inaugurada em 1887 e que é patrimônio da cidade, foi vendida em julho do ano passado, para o grupo paulista Autonomy, que já possui um prédio comercial, o Vista Guanabara, a poucos metros de distância do local. Por enquanto, o momento é de limpeza do lugar. A empresa informa que o projeto para o espaço está sendo detalhado, sem dar detalhes do que pretende implantar.

Mais adiante, na Praça Mauá, enquanto o Museu do Amanhã e o Museu de Arte do Rio (MAR) batem recordes de visitantes, o primeiro arranha-céu da América Latina destoa. Tombado como patrimônio, o edifício A Noite, de 1929, está com a fachada e as laterais pichadas e parcialmente cobertas por tapumes e telas. No imóvel, que pertence à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), funcionou o Instituto Nacional de Propriedade Industrial (INPI) e a Rádio Nacional. Hoje, lá restam seguranças e alguns arquivos e móveis dos antigos ocupantes. A reforma do prédio, conquistada por decisão judicial de primeira instância, de setembro de 2018, favorável à uma ação do Ministério Público Federal contra a União, é objeto de recurso em segundo grau. A anunciada promessa de vender o prédio também ainda está sendo analisada pela SPU.
Esqueletos do Porto Vida

Do outro lado do Porto, nas imediações da Rodoviária Novo Rio, um conjunto de sete esqueletos, que seriam inicialmente destinados à Vila de Mídia durante a Olimpíada de 2016, e, depois, serviriam de residências (o Porto Vida, com 1.333 apartamentos, 33 lojas, parque aquático e área de lazer), estão cercados de mato e água parada. Junto a eles, um prédio quase pronto abrigaria um hotel da cadeia Holiday Inn. E, na Rodrigues Alves, o projeto de Donald Trump de construir cinco torres empresariais, de 38 andares cada, voltadas para a Avenida Rodrigues Alves, não foi adiante.

- Só tiraram as pessoas que moravam no Clube dos Portuários e deram um aluguel social de R$ 400. Não construíram nada - reclama o camelô Célio Lúcio de Abreu, que vivia no clube.
Quanto a residenciais, nenhum empreendimento deslanchou no Porto. Em 2017, a prefeitura apresentou proposta à Caixa para construir dois conjuntos dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, nas ruas do Livramento e Silvino Montenegro. A Caixa informa que, no ano seguinte, o município desistiu "devido a dificuldades de ordem técnica".

Imóveis para moradia destinados a um público de alto padrão também estão em compasso de espera. O empresário Marcelo Conde, diretor-presidente da STX Desenvolvimento Imobiliário, tem projeto para construir o Dockland, com 20 andares e 190 estúdios de luxo, num imóvel adquirido pela empresa na esquina na Avenida Professor Pereira Reis com Rua Equador. O residencial Lumina Rio, da Tishman, com quatro blocos, na Avenida Venezuela, é mais um que não deslanchou.

- O projeto passa por algumas adequações. O seu lançamento dependerá de uma melhora no segmento residencial que ainda não verificamos no mercado do Rio de Janeiro - diz Daniel Cherman, acrescentando que a construção da segunda torre do Aqwa e de outro prédio (inicialmente seria um hotel), num terreno vizinho da Tishman colado ao primeiro Aqwa, depende da evolução do mercado de escritórios nos próximos meses. 

Para o arquiteto e urbanista Washington Fajardo, o Porto Maravilha tem impasses, mas não fracassou: 

- Como arrematou da prefeitura em 2011 todo o estoque Cepacs (certificados que permitem aumentar o gabarito dos terrenos acima das áreas deles e que são negociados com empreendedores) passou a ter uma ingerência urbanística muito grande na região. Um segundo problema foi a abertura de muitas frentes urbanísticas ao mesmo tempo, em vez de ocupar gradualmente. Um terceiro aspecto é o residencial: se o mercado não faz, tem que haver a ação estatal. Mas o Porto se recupera. E é preciso se levar em consideração que uma transformação urbana em área portuária leva, em média, 20 anos. 

Otimismo também não falta ao presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Claudio Hermolin:

- Não tenho dúvidas da atratividade do Porto. Trata-se de um local único na cidade em termos de localização, que é bem servido por transportes. A crise econômica atingiu em cheio o mercado imobiliário. Mas já está havendo uma retomada, embora o mercado ainda não tenha apetite para o residencial. Por outro lado, os Cepacs são um problema à parte. O valor está muito alto, e a Caixa precisa fazer um ajuste.

Operação novamente ameaçada

Conforme o último relatório da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (Cdurp), do terceiro trimestre de 2019, do estoque de 6.436.722 de Cepacs só 574.889 (8,93%) foram negociados. Dos 3.747.639 de metros quadrados de área a ser comprados com os tais papéis, apenas 341.863 metros quadrados (8,36%) foram construídos.

Empresa da prefeitura gestora da parceria público-privada do Porto Maravilha, a Cdurp cita impactos da crise do setor imobiliário na revitalização da região. Mas destaca que, desde 2011, a Zona Portuária recebeu R$ 5 bilhões dos R$ 10 bilhões em infraestrutura e manutenção previstos para serem aplicados em 15 anos. A administração da área ficou a cargo da concessionária Porto Novo, remunerada com dinheiro do Fundo Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), que é administrado pela Caixa.

Além do mercado ainda reticente, a operação urbana consorciada passou por percalços, a partir de meados de 2018. Com o encalhe dos Cepacs, o FIIPM declarou iliquidez - dificuldade de transformar ativos (bens) em dinheiro -, impossibilitando o início da sétima etapa de obras no Porto. Na época, a concessionária, sem receber, transferiu serviços como a varrição de ruas, o controle de tráfego, a coleta de lixo e a manutenção de calçadas para a prefeitura. Os túneis Marcello Alencar e Rio 450, entretanto, continuaram com a empresa, o que foi acertado após um acordo que previa novo aporte da Caixa de R$ 147 milhões.

Em maio do ano passado, alegando estar há mais de um ano sem receber, a concessionária acionou dispositivo contratual para formalizar sua saída da operação em 11 setembro. Num novo acordo, o FIIPM se comprometeu a disponibilizar recursos, de R$ 4,3 milhões mensais, para a prestação dos serviços nos túneis e na sinalização de trânsito. Os repasses estão sendo honrados, mas o acordo acaba em maio. E uma nova batalha está prevista.

O que deslanchou e o que está emperrado

Deslanchou

Aqwa Corporate: pronta há quase três anos, a primeira torre comercial do empreendimento da Tishman Speyer do Brasil, com vista para a Baía de Guanabara, começou a atrair empresas no segundo semestre do ano passado passado. Está com 80% das lajes corporativas alugadas.

Roda Gigante Rio Star: com 88 metros de altura e 54 cabines, na Praça Muhammad Ali, ela reuniu uma multidão já no primeiro fim de semana de estreia. Na ocasião, a organização informou que dez mil ingressos já tinham sido vendidos pela internet e na bilheteria.

AquaRio: aberto em outubro de 2016, o Aquário Marinho do Rio virou um dos ícones do Porto. Um ano depois, batia recorde de público: 1,4 milhão de visitantes. E sua maior atração, um tanque de 3,5 milhões de litros de água, inicialmente com 2 mil espécies, tinha o dobro de animais.

Museu do Amanhã: símbolo da revitalização do Porto, inaugurado em dezembro de 2015, no fim de 2016, tornou-se o mais visitado do país. Por lá, tinham passado, em um ano, 1,4 milhão de pessoas. Em julho de 2017, bateu um novo recorde: dois milhões de visitantes. 

Bradesco Seguros: a nova sede da companhia, no edifício Port Corporate, foi aberta em agosto do ano passado, na Avenida Rio de Janeiro, próxima ao Into. Com mais de três mil funcionários, o prédio de arquitetura moderna conta com certificado internacional de sustentabilidade.

Novocais do Porto: localizado na Avenida Cidade de Lima, o empreendimento comercial foi implantado há três anos. Os estacionamentos ocupam do 1° ao 5° andar. Estão alugados do 6° ao 10º pavimentos, sendo dois pela Unimed-Rio. Os outros seis andares ainda estão vazios.
 
Emperrou

Novo edifício do Banco Central: iniciada em dezembro de 2010, paralisada em 2018 e retomada em fevereiro de 2019, a obra voltou a ser suspensa antes do Natal por contingenciamento orçamentário. Pelo último prazo, a construção, que custa R$ 96 milhões, deveria ficar pronta em 2024.

Porto Vida: conjunto de sete esqueletos, que seriam inicialmente destinados à Vila de Mídia durante as Olimpíadas de 2016, e, depois, serviriam de residências. Teriam 1.333 apartamentos, 33 lojas, parque aquático e área de lazer. Estão cercados de mato e água parada.

Lumina Rio: o residencial Tishmann, com quatro blocos, na Avenida Venezuela, passa por adequações. O seu lançamento, segundo a multinacional, dependerá de uma melhora no mercado de segmento residencial no mercado do Rio de Janeiro. 

Minha Casa, Minha Vida: em 2017, a prefeitura apresentou proposta à Caixa para construir dois empreendimentos residenciais nas ruas do Livramento e Silvino Montenegro. No ano seguinte, porém, o município desistiu alegando à instituição financeira dificuldades de ordem técnica.

Trump Towers: anunciado com pompa, o complexo teria cinco torres comerciais com frente para a Avenida Francico Bicalho. Os dois primeiros blocos - com 150 metros de altura e 38 andares cada - deveriam ter ficado prontos antes dos Jogos Olímpicos de 2016. 

Edifício A Noite: primeiro arranha-céu da América Latina, está com a fachada e as laterais pichadas e parcialmente cobertas por tapumes e telas. A União recorreu de decisão judicial, determinando a reforma do imóvel. A anunciada promessa de vender o prédio ainda está sendo analisada. 


Envie para um amigo
Imprima este texto
 
 
 
 

webTexto é um sistema online da Calepino

Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]