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Queda de juros é ótima para imóveis, diz Cerberus

Valor Econômico, Maria Luiza Filgueiras, 17/fev

A  gestora americana de private equity e crédito Cerberus começou a engatar ritmo no Brasil. Depois de anos atuando somente como fundo abutre, com a compra de títulos de empresas em dificuldade, e avaliando ativos sem efetivamente comprá-los, a Cerberus agora está montando uma carteira de negócios no país no setor imobiliário. Em junho passado, comprou participação na corretora de imóveis Brasil Brokers, chegou a avaliar a Gafisa no meio da troca de controle da incorporadora, e às vésperas do Natal, comprou edifícios corporativos da BR Properties em uma transação de R$ 610 milhões.

"Estamos animados. O governo brasileiro está fazendo mudanças positivas na economia, o crescimento não será grande, mas já passou a pior fase", diz Ron Rawald, chefe internacional para investimentos imobiliários da Cerberus. "E a queda de juros é ótima para o mercado imobiliário", complementa Edoardo Fina, que divide a vice-presidência da Cerberus Brasil.

Para as próximas tacadas, a gestora está olhando ativos públicos, avalia como surfar a onda do home equity com a recente mudança de regulação, e aumentou o apetite com os juros baixos. "Queremos aumentar nossas aquisições em São Paulo, Rio, mas também em outras grandes cidades. Temos olhado muita coisa", diz Carl Ainley, também vice-presidente da gestora no Brasil.

No fim do ano passado, a Cerberus fez uma apresentação privada ao governo brasileiro sobre seu histórico de aquisições de imóveis estatais em outros países - reunindo diretores das secretarias de Desestatização e Patrimônio, do BNDES, da Controladoria Geral da União, da Caixa e da estatal de ativos imobiliários Emgea. "Estivemos em Brasília e no Rio, encontrando equipes do governo e há um sinal claro de que vamos começar a ver portfólios públicos vindo para o mercado", diz Rawald. "Estamos olhando esses ativos, temos interesse. Na Europa, fomos compradores não só de bancos mas também de governos."

No mercado privado, a gestora avalia outros imóveis e crédito e vê sinais de retomada de demanda e preços. "Quando falamos em preço, tem São Paulo e tem os outros lugares. São Paulo está num ritmo forte de crescimento de negócios e valores, mas os sinais ainda não são tão claros em outros mercados", diz Rawald. "A vacância na Faria Lima está em um digito. Nós estamos tentando achar um espaço para gente ali e está difícil, imagina para empresas com equipes grandes", complementa.

Para eles, é ali que a atividade começa. "Quando esse mercado fica com espaço muito limitado, o valor dos alugueis começa a subir e as empresas que tinham ido aproveitar preços baixos precisam se mudar para alugueis mais baratos, mexendo com as demais áreas de escritórios da cidade", diz Fina.  A outra razão de mudança é um aquecimento que leve à expansão da empresa.

"Focamos esses submercados. Tipicamente não compramos os ativos troféu, mas aqueles que demandam algum trabalho, como reforma e reposicionamento", diz Rawald. Os edifícios que compraram da BR Properties, por exemplo, têm vacância e alguns demandam esse reposicionamento.

Já o investimento na BR Brokers foi feito originalmente como dívida, mas será convertido em participação acionária. "Foi nosso primeiro investimento, um passo importante para ter mais acesso ao mercado, às informações e pessoas. Estou no conselho e participando ativamente", afirma. A gestora considera que a decisão do governo brasileiro de incentivar a concessão de crédito com garantia em imóvel (conhecido como home equity) terá impacto positivo em investimentos e consumo. "Estamos explorando como participar disso, parece atrativo. A Brasil Brokers está dedicando tempo a criar um canal para prover home equity", conta o executivo.

Outra sinalização de retomada no mercado são as ofertas de ações de construtoras brasileiras na bolsa, o que não acontecia há uma década. "Não acho que tem uma bolha. Temos que olhar primeiro como estão os títulos do governo, que são livres de risco, e em que patamar os demais ativos negociam, e ainda é uma margem muito saudável", avalia Rawald.

Os executivos da Cerberus consideram um ponto de atenção o aquecimento dos negócios de fundos imobiliários voltados a varejo - que, para eles, distorcem preços por pressa de comprar, fazendo aquisições caras e afetando o retorno do pequeno investidor. "Fico um pouco nervoso com esse tema, pois os investidores de varejo têm opções muito limitadas para ter retornos altos e com frequência os fundos imobiliários estão pagando preços altos. Não é uma questão brasileira, vemos isso no mundo todo", diz Rawald. "Somos profissionais de mercado imobiliário e nem todo mundo que está em fundos é, tem uma lógica financeira que depende dos ciclos do setor", complementa Fina.

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