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Médias avançam no setor imobiliário

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(O Estado de S. Paulo, Renée Pereira, 01/mar)

Nas placas de construção de edifícios, um sinal de que a retomada do setor imobiliário em São Paulo traz novidades. Ao contrário do que ocorreu no período pré-crise, com as grandes construtoras e incorporadoras dominando o mercado, agora as empresas médias têm conseguido ampliar a presença no setor. Marcas menos conhecidas estampam os anúncios de lançamentos em quase todas as regiões da capital.

A explicação está na conjuntura atual e nos problemas financeiros enfrentados pelas grandes companhias durante a crise. "No passado, as empresas maiores estavam muito capitalizadas e as pequenas e médias em um patamar abaixo nesse quesito. Elas não conseguiam competir na compra de terrenos. A crise mudou essa dinâmica", diz o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Claudio Hermolin.

Descapitalizadas, as grandes empresas abriram espaço para as pequenas e médias formarem seu banco de terrenos e fazer os projetos que agora estão saindo do papel. Isso reduziu a concentração no setor. "A diversificação cria dinâmica de novos entrantes, projetos diferentes e dá mais opções ao consumidor", diz Hermolin. No ano passado, o setor lançou 55,5 mil unidades residenciais em São Paulo - 50% superior aos números de 2018. As unidades representam 42% de tudo que foi lançado no País.

Fundos. Outro fator que contribui para o avanço das empresas médias é a alta liquidez no mercado, intensificada pelo cenário de juros baixos. Nos últimos tempos, fundos de investimentos têm ajudado na capitalização das companhias menores, que ganharam maior poder de fogo para negociar a compra de terrenos e desenvolver os projetos.

A Vitacom é um exemplo desse movimento. Em 2017, quando as grandes empresas sofriam com a escalada dos distratos (devolução do imóvel) por causa da recessão econômica, a construtora e incorporadora conseguiu captar R$ 600 milhões com o fundo americano Hines. 

No ano seguinte, mais R$ 1,5 bilhão com o fundo de Cingapura Capital Land. E, em 2019, outros R$ 2 bilhões com o fundo 7 Bridges.

"O capital está abundante. Uma vantagem competitiva que era abrir o capital deixou de ser relevante", diz o presidente da Vitacon, Alexandre Lafer Frankel. Na avaliação dele, a empresa tem hoje o mesmo nível de acesso ao capital que as companhias abertas. "A diferença é que temos mais liberdade nas decisões."

No ano passado, a companhia lançou oito empreendimentos. Neste ano, serão 12 projetos. 

"Desde os primeiros aportes temos tido um crescimento da ordem de 50% ao ano", afirma Frankel. O executivo diz que o foco da companhia continuará sendo as unidades compactas - a empresa já lançou unidades de 10 a 32 metros. E esse número pode diminuir ainda mais. "São lançamentos com foco no investidor, que tem apresentado uma demanda muito alta (por causa da taxa de juros)."

Grandes empreendimentos. Há 46 anos no mercado, a Benx é outra que entrou na onda dos fundos de investimentos e teve aportes para três projetos nos últimos anos. "Com a taxa de juros mais baixa, esses investidores estão apoiando as empresas médias na compra de terrenos e desenvolvimento dos projetos", diz o diretor-geral da companhia, Luciano Amaral.

De 2016 para cá, a incorporadora lançou 15 empreendimentos. Dois já foram entregues, 11 estão em construção e 2, em lançamento. Para este ano, a expectativa é fazer outros cinco lançamentos. Amaral conta que, depois de fazer muitos projetos para o Minha Casa Minha Vida, em 2018 e 2019 a companhia decidiu voltar ao mercado de médio e alto padrão.

Umas das apostas é o emblemático Parque Global, que ficou embargado por cinco anos. "Estamos retomando o projeto", diz o executivo. São cinco torres residenciais, shopping center e um complexo de inovação, educação e saúde, nas proximidades do Parque Burle Marx, em São Paulo.

Na mesma linha, a Gamaro está desenvolvendo o empreendimento O Parque. O projeto prevê a construção de quatro torres, três residenciais e uma corporativa. Duas foram lançadas em dezembro de 2018 e já tiveram 60% das unidades vendidas. A terceira torre residencial será lançada neste mês. O prédio comercial, em construção, será vendido à parte para algum investidor ou empresa que vai administrar o ativo.

Especializado na construção de edifícios educacionais, o grupo só criou a incorporadora em 2014. Desde então, lançou cinco empreendimentos (incluindo O Parque). Para o ano que vem, há previsão de um novo projeto no bairro do Ipiranga. Segundo o diretor de incorporação da companhia, Ricardo Grimone, os projetos têm sido tocados com capital próprio e financiamentos bancários. "Mas temos sido bastante procurados por fundos para possíveis parcerias e estamos em conversas."

Volta das grandes. Para garantir o estoque de terrenos, a empresa está de olho em oportunidades. Segundo ele, as grandes construtoras estão começando a voltar ao mercado, o que tem aumentado a disputa. "As grandes sofreram muito, pararam, arrumaram a casa e estão retomando os negócios. Isso tem aumentado a concorrência nas novas aquisições", diz Grimone.

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, confirma esse movimento. "Na crise, tivemos empresas que reduziram suas estruturas e algumas que encerraram as atividades. Nesse período, deixaram de fazer lançamentos, mas estão voltando", diz ele. "As empresas estão se reestruturando e aprovando projetos", completa Odair Senra, presidente do Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon-SP). Esse movimento vai aparecer nos próximos lançamentos.

Construtora equilibra a oferta

Prestes a completar 90 anos de existência, a construtora Passarelli voltou às origens. Durante um bom tempo, a empresa deixou o mercado imobiliário de lado e focou suas atividades nas obras de infraestrutura, que estavam bastante aquecidas. Chegou em um ponto que 95% da receita da empresa vinha do setor público.

Em 2012, antes de a Operação Lava Jato atingir as grandes empreiteiras do setor, a construtora tomou a decisão de equilibrar o portfólio entre público e privado e ficar menos exposta ao risco do governo. Nessa estratégia, a Passarelli elegeu alguns segmentos para concentrar seus esforços. Além das obras industriais e de infraestrutura de empresas privadas, a companhia decidiu retornar ao mercado imobiliário.

Definidas as estratégias, a Passarelli criou uma área de incorporação e, em 2018, iniciou os trabalhos. O primeiro lançamento ocorreu em dezembro daquele ano, na cidade de Guarulhos. Para este ano, são mais cinco empreendimentos previstos nas regiões de Pinheiros, Jaraguá, Glicério, Cidade Jardim e Vila Guilhermina. "Estamos com tudo pronto só dependendo da aprovação da Prefeitura", afirma o presidente da empresa, Paulo Said Bittar.

Segundo ele, o mercado imobiliário é gigantesco e tem espaço para empresas grandes e pequenas. Só o Estado de São Paulo tem um déficit habitacional de 1,8 milhão de moradias, sendo quase 500 mil na capital. "Ou seja, tem espaço para todo mundo. Além disso, busco lançamentos menores, de 300 a 400 unidades. As grandes incorporadoras buscam áreas maiores. Eu quero áreas médias."

Bittar afirma que, para os lançamentos deste ano, os terrenos já foram adquiridos. Mas, para os próximos, serão necessárias novas aquisições. "Estamos olhando vários terrenos, mas com o pé no chão", diz o executivo, que já conseguiu equilibrar a carteira da empresa em 50% privada e 50% pública.


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