Jurídico

INCC e Contratos Imobiliários

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Leonardo Henrique Mundim Moraes Oliveira (*)

Introdução

Com o advento do Plano Real e a conseqüente clarificação da economia pátria, advinda da estabilidade monetária, reduziu-se deveras a batalha contra a adoção de índices contratuais abusivos de correção monetária de prestações.

Mas vez por outra ressurgem imbróglios, resquícios daqueles duros tempos inflacionários - onde cada qual buscava, a seu modo, proteger seu patrimônio -, colocando de um lado os empresários e de outro lado os consumidores, em conflitos geralmente surgidos da precariedade dos canais de diálogo no relacionamento consumeirista.

O assunto é o INCC - Índice Nacional dos Custos da Construção Civil -, comumente adotado como índice corretor de prestações nos contratos de compra-e-venda ou promessa de compra-e-venda de imóveis. No nosso entender, sem embargo de abalizadas opiniões em contrário, tal índice é plenamente válido e merecedor de completo respaldo judicial, pelos fundamentos a seguir colocados.

A fonte do INCC

O INCC, que tem por escopo a variação do custo da produção imobiliária, é medido pela conceituada Fundação Getúlio Vargas (FGV), fundada em 1947. Os parâmetros utilizados para a definição do percentual de reajuste são as verificações realizadas diretamente no campo produtivo de insumos, nas revendas, nas obras e no mercado básico imobiliário.

A tradição da FGV autoriza concluir, num primeiro momento, pela sua imparcialidade e eqüidistância no desempenho de suas atribuições de mensuração.

Destarte, o INCC não surge apenas de informações do Sindicato da Construção Civil (SINDUSCON), como sugerem alguns julgados. O índice editado pelo SINDUSCON, vale dizer, é o CUB-M2 - este sim, inadmissível para corrigir contratos imobiliários, porque elaborado pela própria corporação conjugadora dos interesses das Construtoras, um dos pólos contratantes.

O respaldo legal para a adoção do INCC

A adoção, pelas partes contratantes, de reajuste anual por índices que reflitam a variação dos custos de produção e de insumos é expressamente admitida pela Lei nº 10.192, de 14/02/2001, art. 2º, caput, in verbis:

"Lei nº 10.192, de 14 de fevereiro de 2001

Dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real e dá outras providências.

(...)

Art. 2º. É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano."

A norma supracitada resultou da aprovação in litteris, pelo Congresso Nacional, da Medida Provisória nº 2.074-73, que vinha sendo reeditada desde Junho/1995, sendo que a edição original ostentava o nº 1.079.

A autonomia da vontade contratual, portanto, encontra-se, no tocante à estipulação do INCC, confortavelmente dentro dos limites facultados pela legislação.

Deve-se frisar, porém, que o INCC só poderá ser legitimamente utilizado enquanto vinculado à produção imobiliária, ou seja, durante o período de construção do imóvel objeto das prestações.

A Jurisprudência acerca do INCC

A Jurisprudência de diversos Tribunais pátrios consolidou-se majoritariamente no sentido da legalidade do reajustamento de contratos imobiliários pelo INCC, como se vê, exemplificativamente, dos seguintes julgados:

"RECURSO ADESIVO - A cláusula de correção monetária constitui apenas mecanismo para preservação do valor da moeda, nada impedindo a adoção de índice livremente eleito pelas partes - Utilização do INCC perfeitamente adequado - Recurso não provido. (TJSP - 9ª Câmara de Direito Privado - Apelação Cível nº 39.848-4 Rel. Des. Paulo Menezes - Unânime - julgado em 09/06/1998)

"CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FINANCIAMENTO - PARCELAS CORRIGIDAS PELO INCC - (...) Em contrato de compra e venda de imóvel, a correção das parcelas do financiamento poderá ser estipulada pelo INCC, somente durante a construção do imóvel, por tratar-se de índice que reflete a variação de insumos aplicados na construção civil. (...)" (Tribunal de Alçada-MG - 1ª Câmara Cível - Apelação Cível nº 463.352-7 - Rel. Juiz Fernando Caldeira Brant - Unânime - julgado em 26/10/2004)

"CIVIL - CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. (...) INCC - ÍNDICE CORRETOR - PROVA DO DESEQUILÍBRIO (...). A simples eleição do INCC como índice corretor das prestações, em contrato de compra e venda, não é ilegal. O que eventualmente poderia afastar sua incidência seria o excessivo gravame que sua aplicação possa gerar, daí a necessidade de prova robusta de tal circunstância. (...)" (TJDF - 2ª Turma Cível - Apelação Cível nº 39.201/96 - Rel. Des. Getúlio Moraes Oliveira - Unânime - publicado em 20/11/1996)

Conclusão

Conclui-se, do exposto, que a adoção contratual do Índice Nacional de Custos da Construção Civil (INCC) como fator de correção de prestações do adquirente, durante o período da produção imobiliária (construção), é plenamente cabível e legalmente respaldada. Provindo do trabalho de entidade idônea e objetivando o equilíbrio comutativo entre as partes, entendemos que tal índice merece inteira aplicabilidade no âmbito do dinâmico mercado imobiliário nacional.

(*) O autor é Advogado; Professor Licenciado de Direito Civil e de Direito e Legislação Imobiliária do Centro Universitário de Brasília (UniCEUB); Ex-Procurador da Área Administrativa e Criminal do Banco Central do Brasil.

Fonte: DIÁRIO DAS LEIS, Edição nº 18, ano: 2005.



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