Painel Imobiliário

Entrevista com Pedro Klumb, diretor da SFI

No dia 12 de fevereiro, o Secovi-SP organizou um seminário internacional para debater alternativas para o crédito imobiliário no Brasil. Participaram do encontro representantes de bancos e instituições financeiras brasileiras e estrangeiras, membros do governo Federal e especialistas dos mercados financeiro e imobiliário.

Em entrevista exclusiva ao site da Ademi, Pedro Klumb, Diretor da SFI Serviços Financeiros Imobiliários, falou sobre o encontro e sobre as expectativas em torno do SFI e dos mecanismos de financiamento à produção e à compra de imóveis.

Encontro no Secovi

"O encontro reuniu diversos agentes dos mercados imobiliário e financeiro. O professor Dionisio Dias Carneiro, que nos últimos quatro anos tem estudado a fundo a questão imobiliária, resgatou, a partir de uma ótica macro-econômica do posicionamento do setor, o cenário atual do crédito imobiliário e da securitização de recebíveis. Ele apresentou um trabalho de pesquisa muito objetivo, mostrando porque as condições macro-econômicas atuais e projetadas para 2004 indicam uma conjunção de fatores favoráveis ao crédito imobiliário - menos instabilidade, expectativa de redução da taxa de juros, câmbio sob controle e estabilidade inflacionária -, que gera conforto e segurança para que investidores nacionais e estrangeiros entrem no mercado".

Regulamentação

"Estamos finalizando a revisão da instrução 205 que trata de fundo imobiliário e vamos apresentar sugestão para a CVM de uma instrução que criará novas condições para distribuição de CRIs pulverizados: hoje, o CRI tem um valor unitário mínimo de R$ 300 mil; a partir desta instrução, dependendo de se atender a certos requisitos da distribuição - malha de proteção ao investidor e uma estrutura mais blindada - vai se poder emitir CRI de valor unitário de R$ 1000. Isso vai levar automaticamente ao desenvolvimento do mercado secundário. Instituições integrantes do sistema de distribuição do mercado de capitais - corretoras, distribuidoras e bancos de investimento - vão entrar firme neste mercado. Com CRIs da ordem de R$ 1000, a garantia de recompra pelos bancos passará a ser secundária. A infra-estrutura legal está totalmente montada. Os reguladores - Banco Central e CVM - estão afinados.

O governo já declarou que a habitação é uma das suas prioridades para este ano e os órgãos normativos estão fazendo o seu dever de casa: o Ministério da Fazenda criou uma agenda micro-econômica, para listar e resolver os principais problemas que não deixam que o mercado se desenvolva. Questões como dupla incidência de ITBI em contratos de alienação fiduciária - ao retomar e ao vender - , a impossibilidade de usar o saldo de FGTS para liquidar antecipadamente um contrato nas condições do SFI, o Patrimônio de Afetação, importantíssimo para garantir mais segurança às operações de financiamento e diversas outras estão em discussão com o Banco Central e o Ministério da Fazenda.

Se o objetivo é realmente trabalhar securitização de uma forma ampla e com perspectiva de crescimento futuro, restam ainda alguns impasses que não se restringem ao financiamento imobiliário. A insegurança jurídica, com diversas interpretações possíveis para a mesma lei, é um dos principais entraves a contratos de longo prazo.

Por outro lado, estamos acumulando resultados positivos com a Alienação Fiduciária. Na nossa empresa - SFI, Serviços Financeiros Imobiliários - já temos 100 casos de execução completados; todo o ciclo - cobrança, negociação com o cliente, retomada da propriedade e leilões para revenda do imóvel - já aconteceu sem transtornos. A lei está testada; mesmo os questionamentos não afetaram o rito da execução. Embora ainda em pequena escala, este é um dos grandes dados positivos da estrutura montada para suporte ao SFI".

Os bancos estão dispostos a investir no SFI e no SFH?

"Este ano, houve um aumento significativo da aplicação dos bancos para produção e financiamento ao comprador final. Os bancos estão no limite de tolerância da não-aplicação. Bancos como o Bradesco criaram gerências setoriais para aprovar o crédito mais rapidamente.

Resoluções do Banco Central - 3005 e, depois, 3155 - estabeleceram a obrigatoriedade de os bancos voltarem a emprestar recursos que tinham sido congelados por conta do FCVS. Estes recursos são da ordem de R$ 35 bilhões, que voltarão ao mercado em 100 meses. Alem disso, a resolução 3155 estabeleceu uma condição de os bancos comerciais com carteira de crédito imobiliário darem garantia de recompra dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários): transcorridos 20% do prazo do CRI, o banco garante a recompra do certificado, o que dá tranqüilidade para investidores de longo prazo. Já existe mais demanda por compra de CRI do que capacidade de oferta. As Fundações finalmente conhecem e gostam do papel, se sentem confortáveis com o padrão de estruturação, segurança, rentabilidade, garantia de fluxo de caixa".

Baixa renda

"O financiamento imobiliário para a baixa renda apresenta alguns problemas adicionais. O judiciário no Brasil é extremamente assistencialista, paternalista, especialmente com a camada de baixa renda da população. As primeiras tentativas de estruturar um programa securitização de recebíveis esbarraram na impossibilidade de retomar imóveis através da alienação fiduciária. Enquanto não houver garantias, o SFI para baixa renda fica inviabilizado".

O que falta para que o SFI deslanche?

"O ponto de restrição para que o SFI deslanche deixou de ser a escassez de recursos. Existem linhas de crédito já aprovadas e desembolsadas de mais de US$ 50 milhões. Securitizadoras como a Brazilian Securities, Rio Bravo e a Altere (do grupo GP) têm projetos de expansão acelerada e recursos disponíveis para operações de securitização. O IFC (International Financial Corporation), braço privado do banco Mundial declarou no seminário que está disponível e interessado em oferecer linhas de crédito para as securitizadoras e para o mercado de crédito imobiliário no Brasil.

A securitização ainda é cara; no entanto, com mais dois ou três meses de queda de juros, este custo vai atingir um patamar adequado.

O problema atualmente está concentrado no mercado primário, que ainda não tem padronização. É grande a distância entre os requisitos necessários para se ter uma boa qualidade de crédito, previsibilidade, estabilidade de longo prazo e a capacidade de renda das pessoas. Infelizmente, além de termos uma estrutura de renda muito concentrada, ela é pequena. Na média, a renda dos brasileiros é baixa.

Hoje, ficam os bancos de um lado muito mais rigorosos do que seriam se o mercado fosse desenvolvido - por conta da restrição de ser indexado em TR, não há mercado para este crédito; ou seja, um banco que concede créditos permanece com eles até o fim. Acaba sendo necessário fazer uma análise de crédito muito mais rigorosa do que se o mercado estivesse fluindo normalmente. O incorporador, por sua vez, tende a ser muito mais flexível do que deveria. O crédito concedido pelo incorporador a princípio não é securitizável, uma vez que os requisitos mínimos não estão atendidos - às vezes, nem documentação pessoal é pedida. Pra que a gente consiga fazer com que este mercado se desenvolva , toda a cultura de qualidade de crédito precisa ser desenvolvida.

O mercado primário é o ponto mais frágil desta cadeia toda. Há muitos empresários com projetos dizendo que não conseguem financiamento; quando se solicita que um mínimo de condições seja atendido, como segregação do empreendimento em Patrimônio de Afetação, eles reagem.

O conceito de securitização acaba forçando a padronização; não estar padronizado custa muito caro. Normalmente, na primeira carteira que a gente audita de um incorporador, se aprova 40, no máximo 50% dos créditos oferecidos para a operação; este percentual ultrapassa os 85% a partir da segunda ou terceira carteira. Este processo de padronização vai fazer com que o mercado se desenvolva. A demanda existe; as condições de infra-estrutura macro-econômicas legais, normativas, estão ai; já temos experiências positivas em diversas operações de securitização bem sucedidas; enfim: já temos trailers de todos os passos; falta o longa-metragem. A expectativa é de que ao longo dos próximos quatro ou cinco anos, o mercado supere todos os obstáculos e deslanche de vez".



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Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]