Imóveis Em Construção - Cobrança De Juros Compensatórios - O Provimento Dos Embargos De Divergência - Processo "Eresp Nº 670.117-Pb"

Maury Rouède Bernardes - Consultor Jurídico da ADEMI RJ

O Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro em 17.11.2005 estabeleceu, em sua cláusula primeira, que as Incorporadoras signatárias ficariam obrigadas a "não mais estipular, a partir de 1º de janeiro de 2.006, em seus contratos de comercialização de imóveis em construção, a serem firmados com adquirentes de unidades autônomas, a cobrança de juros relativos às parcelas do preço de venda dos imóveis, vincendas durante a construção, quer no que respeita às acessões e benfeitorias, quer no que concerne à fração ideal do terreno, ainda que a construção seja financiada por instituição financeira".

Em decorrência, as Incorporadoras passaram a cobrar esses juros a partir da concessão do "habite-se", fundadas no texto do parágrafo 1º da cláusula primeira, onde ficou explicitado  que também não poderia haver cláusula prevendo a incidência de juros sobre a parcela a ser financiada por instituição financeira, antes do "habite-se".

Entretanto, depois de passarem a adotar o procedimento ajustado com o MP, a orientação jurisprudencial inaugurada pelo acórdão da Quarta Turma que prestigiou o voto do Ministro Luiz Felipe Salomão, ESTABELECENDO QUE:

 "Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel "juros no pé" porquanto, nesse período, não há capital da  construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido",

ADEMAIS DEdesautorizar a cobrança dos juros "a partir do habite-se" poderia vir a ensejar uma enxurrada de ações postulando a devolução dos valores dos juros pagos pelos adquirentes de unidades em construção no período compreendido entre o "habite-se" - que estariam ao desabrigo do "TAC" a prevalecer o acórdão da Quarta Turma - e a data da efetiva entrega do imóvel.

 Tais questões foram, entretanto, afastadas pela recente decisão da Segunda Seção do STJ que revertendo, por seis votos a três, a anterior decisão da Quarta Turma, reconheceu que, nas vendas de imóveis em construção, com parcelamento do preço, é legítima a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves ao adquirente.

A intervenção "amicus curiae" da ADEMI RJ, oferecendo Memoriais preparados e entregues, pessoalmente, a cada um dos Ministros integrantes da Segunda Seção do STJ, pelo advogado Dr. Carlos Mario Velloso Filho, incluindo Pareceres elaborados pelo jurista Ministro Eduardo Ribeiro e pelo advogado Dr. José Rogério Tucci, Professor da Faculdade de Direito da USP foi, a nosso ver,de fundamental importância na construção do resultado ao final colhido pelos diligentes advogados da Queiroz Galvão Empreendimentos S/A, resultado esse que, adequando-se às situações regionais, certamente aproveitará às Incorporadoras de todo o país.