Inadimplência Contumaz - Contribuição Condominial - Penalidade Agravada

Decisão proferida em 23.10.2015 pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso interposto pelo Grupo OK Construções e Empreendimentos Ltda., prestigiando  voto do Relator, Ministro Luiz Felipe Salomão, inaugura precedente para a aplicação de multa de até 10%, nos casos de atraso contumaz nos pagamentos das cotas de contribuições condominiais, tese há muito defendida pelo advogado Maury Rouède Bernardes, Consultor Jurídico da ADEMI, em artigos publicados a propósito da aplicação das disposições da Lei nº 10.406 de 10.01.2002 (novo Código Civil) relacionadas com a questão da inadimplência contumaz,  a exemplo dos dois textos aqui, em seguida, transcritos:

I CONDOMÍNIO  EDILÍCIO:  FALTAS  OCASIONAIS  E  FALTAS REITERADAS  -  MULTAS [1]

O código civil de 2.002 elencou, como deveres básicos do condômino, aqueles listados nos incisos I a IV do artigo 1.335, quais sejam:

 

"I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (cf. Lei 10.931 de 02.08.2004);

 

II -   não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

 

III -  não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

 

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

 

Objetivando a aplicação de penalidades aos condôminos, em razão do descumprimento de tais deveres, o Código de 2.002,  através das disposições dos parágrafos 1º e 2º do artigo 1.335,  subdividiu  as faltas dos condôminos em dois grupos, a que denominamos: "faltas ocasionais" e  "faltas reiteradas".

 

Assim, para o descumprimento ocasional dos deveres do condômino, endereçou dois tipos de sanções, correspondentemente punindo:

 

a)      o descumprimento da obrigação de contribuir para as despesas condominiais, prevista no inciso I do artigo 1.335,  com as penalidades previstas no seu § 1º, a saber:

 

  "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

b)      o descumprimento dos demais deveres de condômino, a que se referem os incisos II a IV do mesmo artigo, na forma das disposições inscritas no  § 2º :

 

      "O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa."

 

Já para o descumprimento reiterado de qualquer um de seus deveres de condômino, o faltoso poderá ser punido com multa de até 5 (cinco) vezes o valor da sua contribuição condominial, em razão do disposto no artigo 1.337, a saber:

 

     "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres (portanto, com os deveres a que se referem os incisos I a IV do artigo 1.335) perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem." (parêntesis e grifo nossos)

 

            O condômino que, reiteradamente, deixe de cumprir com o seu dever de contribuir para as despesas condominiais (cf. inciso I - art. 1.335), deve, portanto, ser multado, com base nas disposições do artigo 1.337 do Código Civil, em até 5 (cinco) vezes o valor atribuído à sua contribuição para tais despesas podendo a nosso ver, tal cominação, tanto ser aplicada, por  deliberação de três quartos dos demais condôminos, em Assembleia, quanto estar prevista e devidamente quantificada, no ato constitutivo do condomínio ou na sua convenção, desde que esses documentos sejam subscritos por condôminos com tal representatividade mínima.

 

Maury Rouède Bernardes
Advogado e Consultor Jurídico da ADEMI

 

 

II)    CONDOMÍNIO  -  DESESTIMULANDO  A  INADIMPLÊNCIA [2]

              O artigo 1.336, do Código Civil de 2.002, elencando, em quatro incisos, os deveres do condômino, aponta, em seu inciso I, a obrigação de "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais" e, ao mesmo passo, no seu parágrafo primeiro, estabelece que: "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.".

O descumprimento dos demais deveres, objeto dos incisos II a IV, de que não cuidamos na presente abordagem, está submetido à multa prevista no parágrafo segundo do mesmo artigo 1.336. A disposição do parágrafo primeiro vem suscitando a preocupação de Síndicos e Administradores, quanto ao eventual e decorrente estímulo à inadimplência, quando se sabe que, à imposição de multa de dois por cento, se contrapõe o mais elevado custo financeiro de recursos destinados ou destináveis a outros desencaixes.

 

Todavia, o Código Civil de 2.002, em seu artigo 1.337, ressalva que "o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.".

 

Mais ainda: o mesmo artigo 1.337, em seu parágrafo único, estatui: "O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.".

Vemos, portanto, em tais dispositivos, nítida diferença entre a imposição de multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial - que é de dois por cento segundo a regra do parágrafo primeiro do artigo 1.336 - e a cominação de multa por descumprimento reiterado de deveres de condômino, entre os quais se insere, sem sombra de dúvida e por definição emergente do inciso I do artigo 1.336, o de contribuir para as despesas do condomínio, tudo, a nosso ver, conduzindo à possibilidade de ser imposta ao condômino ou possuidor que reiteradamente deixa de pagar sua cota condominial, a multa punitiva de até cinco vezes o valor da sua contribuição mensal.

 

Mais ainda, estendemos a tal comportamento, o alcance da hipótese inscrita no parágrafo único do reportado artigo 1.337, para definir como comportamento anti-social a contumácia na inadimplência, contumácia que se pode entender a partir do atraso em pelo menos três cotas condominiais consecutivas, ou em número maior, consecutivas ou não, em determinado período, tudo de acordo com o que esteja disposto em convenção ou venha a ser estabelecido por decisão da assembleia geral, na forma da lei, posto que o contumaz inadimplente se mostra anti-social ao transferir para os demais condôminos - todos integrantes da sociedade comunheira de que se cuida - os encargos decorrentes dos custos com a manutenção e conservação do edifício e suas instalações, com suas máquinas e seus equipamentos, da prestação de serviços, dos fornecimentos das concessionárias de serviços públicos, inclusive o abastecimento interno de água à sua unidade imobiliária, de que, assim, passa a desfrutar, confortavelmente, à custa dos demais condôminos, podendo portanto, o inadimplente contumaz, em razão de tais circunstâncias, a nosso ver - e até mesmo face à subjetividade a que, necessariamente, remete o dispositivo legal em comento - ser constrangido ao pagamento de multa de valor correspondente até ao décuplo da cota condominial.

 

Entendemos que tais dispositivos podem e devem ser usados, tanto nos textos das escrituras de convenção, quanto em decisões assembleares, servindo para desestimular a inadimplência contumaz e realizar receitas compensatórias.

Maury Rouède Bernardes
Advogado e Consultor Jurídico  da ADEMI

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[1] Publicado em 16.09.2004  no  site da ADEMI (coluna "Condomínio e Incorporações") e incluído no Livro "Estruturação Imobiliária Aplicada - Fundamentos". Editora RENOVAR - 2010 - pg. 227.

 

[2] Publicado em 10.09.2004  no  site da ADEMI (coluna "Condomínio e Incorporações") e incluído no Livro "Estruturação Imobiliária Aplicada - Fundamentos". Editora RENOVAR - 2010 - pg. 229.