O novo mercado imobiliário brasileiro

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Paulo Safady Simão
Presidente da CBIC

A edição da Medida Provisória 252 no último dia 22 de junho, também chamada "MP do Bem", contém medidas importantes para o setor imobiliário brasileiro.

 Na verdade, essas novas medidas complementam a série de instrumentos e regras criadas ao longo do governo do Presidente Lula, que visam à ampliação, modernização e definitiva consolidação de um novo mercado imobiliário para o país.

 Nos últimos anos, uma série de fatores influiu negativamente sobre este importante segmento da nossa economia, desorganizando e encolhendo sistematicamente a atividade do setor. Destaco, dentre outros, a queda na renda da população, os altos custos, o desemprego (instabilidade), a escassez de linhas de crédito e o insucesso de algumas importantes construtoras que resultaram em prejuízo para milhares de mutuários.

 Esse cenário obrigou os atores que atuam neste mercado a se adaptarem à realidade do momento.

 Assim, os incorporadores/construtores, desvirtuados de seu papel principal, passaram a financiar diretamente os seus clientes. Os agentes financeiros desmobilizaram as suas estruturas de financiamento imobiliário e elitizaram bastante as linhas de financiamento, com flagrante concentração na Região Sudeste, por estarem mais próximos de seus comandos administrativos. Os corretores de imóveis direcionaram seus esforços para a venda direta com as construtoras, dentre outros motivos porque as operações são muito mais ágeis e desburocratizadas.

 O tempo passou. A economia brasileira apresentou sinais claros de estabilização. O governo Lula se instalou e o ministro da Fazenda, Antonio Palocci, entendeu que um segmento da importância do mercado imobiliário, a exemplo de todos os países desenvolvidos do mundo, deveria ter uma participação mais importante em relação à economia como um todo.

 Em entendimento com os construtores/incorporadores, os agentes financeiros e os diversos ministérios e órgãos públicos - que de alguma forma interagem com o setor - trabalharam uma agenda longa e consistente, que resultou na desobstrução de quase tudo o que se colocava como empecilho para o bom andamento do mercado imobiliário, sempre com o foco na segurança das operações e na defesa do consumidor.

 Assim foram criadas a Lei 10.931, sancionada pelo Presidente Lula em 4 de agosto de 2004, e as diversas resoluções do Conselho Monetário Nacional (CMN) que ampliaram bastante os recursos à disposição do mercado e estabeleceram algumas regras importantes para estimular e dar maior segurança às operações.

 Paralelamente às providências de governo, os agentes financeiros, representados pela Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), e os incorporadores/construtores, representados pela CBIC, firmaram um amplo acordo que visava, sobretudo, adaptar as novas regras ao mercado consumidor e reorganizar os dois segmentos, de tal forma que as operações pudessem fluir com desenvoltura.

 Cabe aqui ressaltar que esse acordo, assinado no início deste ano, é revisto trimestralmente e submetido à apreciação do Banco Central, que, por sua vez, leva à análise do CMN, que gera uma resolução estabelecendo normas que deverão orientar o mercado naquele período.

 Os itens do acordo que não são objeto de normatização do Conselho Monetário Nacional, no entanto, são adotados pelos agentes financeiros e construtores/incorporadores, objetivando a complementação do cenário ideal para a ampliação, com segurança, do mercado imobiliário.

 A partir do novo marco regulatório e das novas regras de atuação em funcionamento, os agentes financeiros e construtores/incorporadores estabeleceram uma série de compromissos que serão implementados ao longo do tempo e devolverão aos consumidores as condições de acessar os financiamentos imobiliários, aos agentes financeiros a possibilidade de uma atuação segura e constante, e aos construtores/ incorporadores a possibilidade de atuarem na sua verdadeira função, ou seja, a de empreender e construir.

 A proposta é de ampliar as linhas de financiamento, criando produtos que contemplem valores de imóveis a partir de R$ 40 mil, juros menores do que os atualmente praticados (12% a.a.) e prazos de financiamento e comprometimento de renda maior. Tudo isso, para permitir o acesso de um grande contingente de pessoas ao mercado, que hoje não têm como conseguir um financiamento imobiliário para a compra de sua casa própria. Há, também, um compromisso dos agentes financeiros em ampliar a suas atuações em todas as regiões do território nacional.

 Novos produtos também foram criados e estão em estudo no BACEN, o que amplia o campo de atuação do mercado, permitindo o desenvolvimento de novos projetos, para os quais não existem linhas de crédito.

 Aos poucos, essas novas regras estão sendo implantadas e os agentes financeiros e construtores/incorporadores estão se adaptando ao novo cenário do mercado, cujo futuro é bastante promissor.

 O desempenho apresentado nos cinco primeiros meses do ano, com a introdução de apenas algumas das novas regras, é bastante animador. Foram aplicados 50% a mais de recursos em comparação ao mesmo período do ano passado.

 O país é muito grande e a demanda por imóvel bastante forte. Aos poucos, mas com firmeza e determinação, vamos introduzindo as medidas necessárias para ampliar, com segurança, o novo mercado imobiliário brasileiro.

 Para a nova etapa, que começa a partir do mês de julho e vai até o mês de dezembro, estamos nos organizando para veicular uma campanha de divulgação dos novos produtos e das novas regras, e, com isso, informar e motivar empreendedores e mutuários, mostrando as novidades do novo mercado que se pretende criar, mais seguro, mais acessível e mais adequado à realidade do consumidor brasileiro. Este trabalho reunirá construtores/incorporadores, agentes financeiros e corretores de imóveis, que são atores essenciais nas operações imobiliárias.

 O importante é que, daqui para frente, as ações sejam firmes, criativas, constantes e objetivas e que se busque, de maneira responsável, devolver ao mercado a confiança e a segurança necessárias para que este importante setor da economia possa se desenvolver de maneira saudável, atendendo adequadamente a população brasileira.

 O governo do Presidente Lula, ao incluir nas suas prioridades o incremento deste importante setor da economia, abre uma grande oportunidade para que se democratize e se consolide o novo mercado imobiliário brasileiro.