A indústria de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que tem se consolidado como um dos principais vetores de desenvolvimento imobiliário do Brasil, está diante de uma reengenharia geográfica e econômica. A aprovação da Reforma Tributária, consolidada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, introduz o pilar da “neutralidade fiscal”, que promete eliminar uma velha questão brasileira: as distorções causadas pela guerra fiscal entre entes federativos. Ao deslocar a incidência tributária da origem para o destino, a nova legislação obriga gestores a recalcular o valor real dos ativos, priorizando a eficiência logística e a vocação natural das regiões em detrimento de benefícios fiscais artificiais.
O alicerce da nova sistemática sobre o consumo é o princípio da neutralidade, expressamente previsto no Art. 2º da Lei Complementar nº 214/2025, segundo o qual o IBS e a CBS “devem evitar distorcer as decisões de consumo e de organização da atividade econômica”. A neutralidade é operacionalizada pelo Art. 15 da referida Lei, que define que a alíquota incidente em cada operação corresponderá à soma das alíquotas do Estado e do Município de destino.
A mudança se propõe a encerrar o fenômeno da guerra fiscal entre os Estados, que promove a instalação de centros produtivos e logísticos em locais ineficientes apenas para capturar incentivos tributários na origem. Para os FIIs, isso significa que a “vantagem competitiva” de um galpão industrial não será mais um decreto estadual de isenção, mas sim sua localização estratégica.
Com a tributação no destino, os ativos localizados no Centro-Sul do país, região que concentra a maior densidade populacional e o maior poder de compra, tendem a sofrer uma valorização. Ativos situados em raios próximos a São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba tornam-se essenciais para operações de “last-mile”. A lógica mercadológica agora se alinha à eficiência econômica pura: se o imposto é devido onde o produto é consumido, a redução do custo de frete e o tempo de entrega passam a ser os principais diferenciais de margem. Para o investidor, essa transição reduz o chamado “Custo Brasil”, uma vez que mercadorias deixarão de percorrer distâncias ineficientes por razões meramente fiscais.
Enquanto o Centro-Sul consolida-se como hub industrial, o Nordeste deve direcionar seus investimentos para sua vocação natural: o turismo e serviços. A Lei Complementar nº 214/2025 já prevê regimes específicos que favorecem essa transição. O Art. 261, parágrafo único, estabelece que as alíquotas de IBS e CBS sobre operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis serão reduzidas em 70%.
Essa redução é um incentivo direto para que os FIIs explorem no Nordeste o setor de hotelaria, resorts e complexos de lazer. Além disso, o Art. 277 coloca serviços de hotelaria e parques temáticos sob regime específico. Juridicamente, o foco regional deixa de ser a atração de fábricas via renúncia fiscal para se tornar o fomento de ativos que geram valor através da hospitalidade.
É essencial que os gestores e administradores de FIIs antecipem essa dinâmica em suas decisões de alocação. No contexto atual, ignorar o impacto da reforma na valorização de longo prazo de um galpão em região dependente de benefícios de origem pode resultar em perda de rentabilidade. Ademais, a norma determina que as propriedades das carteiras dos fundos devem ser continuamente mensuradas pelo valor justo. Como a Reforma Tributária altera estruturalmente a competitividade dos imóveis, os laudos de avaliação devem passar a incorporar esses novos vetores de liquidez e rentabilidade.
A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de alíquotas, mas uma reengenharia econômica. A vitória da eficiência sobre a burocracia tributária marca o início de um mercado imobiliário mais maduro, onde o valor de um ativo será determinado pela sua utilidade econômica real para a sociedade brasileira.