O novo modelo de crédito imobiliário deve ampliar as possibilidades de financiamento para quem deseja comprar um imóvel, mas, em Belém, o acesso à casa própria ainda esbarra no valor da entrada e nas taxas de juros. Embora a mudança nas regras possa aumentar a disponibilidade de recursos para os bancos emprestarem, o consumidor ainda não percebe efeitos concretos nas condições de compra. Profissionais do mercado imobiliário de Belém avaliam a medida com otimismo, mas destacam que a decisão de fechar negócio continua dependendo de uma prestação que caiba no orçamento familiar.
A expectativa de maior acesso ao crédito também aparece na pesquisa Moradia do Amanhã, realizada pelo DataZAP, área de Data & AI do Grupo OLX, com 673 usuários dos portais OLX, ZAP e Viva Real. Divulgado em 21 de outubro, o levantamento aponta que 60% dos entrevistados disseram que a intenção de financiar um imóvel aumentou com o novo modelo. Outros 34% afirmaram que permaneceu igual e 7% disseram que diminuiu.
Entre as gerações Z e Y, o percentual dos que declararam maior intenção de financiamento chegou a 65%. Nas gerações X e baby boomers, foi de 55%. A pesquisa também identificou que juros, regras de crédito e taxa Selic pesam mais na decisão de compra do que a situação política.
Os resultados, porém, devem ser considerados dentro do perfil da amostra: foram ouvidos usuários de plataformas digitais de imóveis, e os dados não representam necessariamente o comportamento de todos os compradores brasileiros.
Além disso, demonstrar maior intenção de financiar não significa que a pessoa já tenha contratado ou conseguido aprovação de crédito.
Entenda o que muda
A principal mudança está na maneira como os bancos utilizam o dinheiro da poupança para financiar imóveis. Antes, a regra determinava que 65% dos recursos depositados nas cadernetas fossem destinados obrigatoriamente ao crédito imobiliário. Outros 20% ficavam retidos no Banco Central, como depósito compulsório, e 15% podiam ser utilizados livremente pelas instituições financeiras.
Com o novo modelo, o volume total da poupança passa a servir de referência para o direcionamento de recursos ao financiamento imobiliário. Na prática, a proposta é diminuir a dependência dos bancos em relação à poupança e permitir que utilizem outras fontes para captar dinheiro e emprestar a quem deseja comprar um imóvel.
Entre essas fontes estão as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), títulos que ajudam os bancos a captar recursos para operações do setor. A expectativa é que essa diversificação amplie o dinheiro disponível para financiamentos.
Os recursos atendem às operações dos dois principais sistemas de financiamento do país: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que segue regras específicas de enquadramento e limites, e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que permite operações com condições mais flexíveis.
A implementação será gradual, e o modelo completo passa a valer em janeiro de 2027. Até lá, a expectativa é de adaptação das instituições financeiras às novas regras.
Isso não significa, entretanto, que os juros vão cair automaticamente ou que os bancos passarão a exigir entradas menores. A mudança amplia as possibilidades de captação de recursos, mas as condições oferecidas ao comprador continuam dependendo dos custos dos bancos, da análise de crédito e da capacidade de pagamento de cada cliente.
Entrada e parcelas preocupam compradores em Belém
Na avaliação de Valter Matos, gerente comercial imobiliário, a reformulação representa uma notícia positiva para o setor, mas ainda é cedo para identificar mudanças efetivas na procura por imóveis financiados em Belém. Segundo ele, os consumidores continuam cautelosos, pesquisam preços e fazem cálculos antes de assumir um compromisso financeiro de longo prazo.
“O crédito é importante, mas o que realmente faz o cliente comprar é encontrar uma prestação que caiba no bolso”, afirma.
De acordo com Matos, os apartamentos de dois quartos estão entre os mais procurados na capital paraense, principalmente por famílias que desejam adquirir o primeiro imóvel ou trocar uma residência menor por outra com melhores condições.
“Também existe demanda por apartamentos de padrão intermediário, com diferentes capacidades de pagamento conforme o perfil dos compradores”, destaca.
O gerente aponta dois obstáculos recorrentes: a dificuldade de reunir o dinheiro da entrada e o peso dos juros no valor das prestações. Há clientes que conseguem arcar com a parcela mensal, mas não dispõem do valor inicial exigido pelo banco.
Outros conseguem pagar a entrada, mas encontram prestações elevadas em razão das taxas de financiamento.
A corretora e empresária Débora Reale também acredita que a ampliação dos recursos pode movimentar o mercado imobiliário paraense.
“A medida pode favorecer especialmente as famílias de classe média que dependem do financiamento, mas não conseguem adquirir um imóvel por meio dos programas habitacionais”, explica.
A profissional avalia que a maior disponibilidade de crédito também pode dar mais confiança às construtoras para investir em novos empreendimentos. No entanto, ressalta que a ampliação dos recursos precisa vir acompanhada de condições compatíveis com o poder de compra da população.
“Não adianta ter recurso disponível se a entrada está fora da realidade dele ou se a prestação compromete o dinheiro das outras necessidades da família”, observa.
Débora destaca que o mercado precisa considerar diferentes perfis de compradores, desde trabalhadores com carteira assinada até profissionais autônomos e casais que precisam somar as rendas para conseguir aprovação do financiamento.
Ela lembra ainda que, para as famílias de menor renda, os subsídios e as condições do Minha Casa, Minha Vida continuam sendo fundamentais.
Juros variam de 10,26% a 15% ao ano
Enquanto o novo modelo passa pela transição, as taxas de financiamento imobiliário praticadas pelos principais bancos variam de 10,26% a 15% ao ano, acrescidas da Taxa Referencial (TR), conforme a instituição e o perfil da operação.
Na Caixa Econômica Federal, os juros partem de 10,26% ao ano mais TR. No Banco do Brasil, começam em 11,60%. Já no Santander, a taxa inicial é de 12,49%; no Itaú, de 12,89%; e no Bradesco, de 15% ao ano.
Existem ainda linhas específicas, como o Pró-Cotista, com taxas a partir de 9,01% ao ano mais TR na Caixa e 9% no Banco do Brasil, destinadas a compradores que atendam aos critérios da modalidade.
A Selic, taxa básica de juros da economia brasileira, está em 13,75% ao ano. O indicador influencia o custo do crédito no país e é acompanhado pelo mercado imobiliário, embora as taxas dos financiamentos também dependam das fontes de recursos e das condições de cada instituição.
O que o consumidor pode esperar na prática?
Para o economista paraense Genardo Chaves Oliveira, a ampliação da oferta de crédito é uma perspectiva positiva, mas não significa que o consumidor terá acesso imediato a juros menores ou condições mais facilitadas para comprar um imóvel.
“A expectativa de ampliação da oferta de crédito é real, mas a tradução disso em condições melhores para o bolso do consumidor ainda é heterogênea e depende de fatores macroeconômicos”, explica.
Segundo o economista, a redução das taxas de juros não deve ocorrer automaticamente, principalmente enquanto o cenário econômico mantiver o custo do crédito elevado. Embora o novo modelo busque diminuir os custos de captação dos bancos, as condições dos financiamentos também dependem da política de cada instituição e do perfil do comprador.
Em relação ao valor da entrada, Genardo avalia que pode haver maior flexibilidade, impulsionada pela concorrência entre os bancos. Ele cita como exemplo o Santander, que elevou de 80% para até 90% o percentual máximo de financiamento do imóvel em determinadas condições, permitindo que o comprador entre com uma parcela menor de recursos próprios.
“Essa é uma sinalização de que a maior concorrência por clientes pode, sim, levar a condições de entrada mais facilitadas, mas não é uma garantia automática para todos os perfis e instituições”, ressalta.
Outro aspecto envolve os prazos de pagamento. De acordo com o economista, a reformulação do crédito imobiliário não prevê necessariamente contratos mais longos. A preocupação está mais relacionada à previsibilidade das prestações e aos indexadores utilizados, como a TR e o IPCA.
“Ou seja, a preocupação atual é mais com a qualidade do contrato (previsibilidade) do que com a extensão do prazo”, destaca Genardo.