A Rock, empresa de investimentos imobiliários sediada em Porto Alegre, adquiriu em leilão uma área superior a 93 mil metros quadrados em Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo, onde pretende desenvolver mais de quatro mil apartamentos vinculados ao Minha Casa, Minha Vida.
Estruturado em parceria com a Zinco, o empreendimento prevê investimento inicial estimado em R$ 400 milhões, enquanto as primeiras unidades residenciais poderão chegar ao mercado em 2027, conforme as projeções apresentadas pelas companhias envolvidas na operação imobiliária.
Embora o título mencione uma negociação bilionária, o valor de R$ 1,8 bilhão não corresponde ao investimento necessário para construir o complexo residencial, tampouco representa o preço desembolsado pela Rock durante a aquisição do terreno localizado em Barueri.
Na prática, essa cifra indica o Valor Geral de Vendas, conhecido pela sigla VGV, que reúne a receita potencial obtida com a comercialização de todas as unidades previstas, caso o empreendimento seja integralmente desenvolvido e os apartamentos planejados sejam vendidos.
Área em Barueri terá mais de quatro mil apartamentos
De acordo com o planejamento apresentado pela Rock, o terreno será ocupado por torres residenciais que, juntas, deverão reunir mais de quatro mil moradias, embora a quantidade definitiva de edifícios e a distribuição das unidades ainda não tenham sido divulgadas.
Como o projeto permanece em fase de desenvolvimento, aspectos relacionados à implantação, ao tamanho dos apartamentos, às plantas residenciais e à execução das diferentes etapas ainda deverão ser definidos antes do início dos lançamentos comerciais previstos pelas empresas.
Marcos Colvero, sócio-fundador da Rock, informou que as futuras unidades serão planejadas para o Minha Casa, Minha Vida, programa habitacional que estabelece critérios próprios de renda, financiamento e enquadramento dos imóveis destinados às famílias participantes.
Para que os apartamentos sejam efetivamente comercializados dentro do programa, compradores e unidades precisarão atender às regras aplicáveis, incluindo os limites de renda familiar, as condições de financiamento e os parâmetros definidos para cada modalidade habitacional disponível.
Segundo a expectativa divulgada, as primeiras unidades poderão ser disponibilizadas em 2027, mas essa previsão não significa que todos os apartamentos serão lançados ou entregues simultaneamente, considerando a dimensão do projeto e a quantidade de moradias planejadas.
Empreendimentos residenciais desse porte costumam ser organizados em diferentes fases de lançamento, construção e comercialização, permitindo que as obras avancem gradualmente conforme as aprovações necessárias, a demanda pelos imóveis e o planejamento financeiro dos responsáveis.
Além dos R$ 400 milhões estimados para o investimento inicial, a parceria calcula que o potencial de vendas poderá atingir R$ 1,8 bilhão, valor associado à comercialização futura do conjunto de apartamentos previsto para a área.
Essa diferença ocorre porque o investimento representa os recursos destinados ao desenvolvimento e à construção, enquanto o VGV corresponde à soma estimada dos valores de venda das unidades, sem indicar necessariamente a receita líquida obtida pelas empresas.
Rock amplia atuação no mercado imobiliário
Criada em 2020, a Rock atua na estruturação de investimentos e na concessão de recursos para projetos imobiliários, aproximando capital e empresas que necessitam de financiamento para desenvolver obras residenciais, comerciais ou de uso misto em diferentes regiões.
Desde o início das atividades, a companhia informou ter direcionado aproximadamente R$ 670 milhões ao financiamento de construções, atendendo incorporadoras e outros participantes do setor interessados em viabilizar empreendimentos por meio de operações financeiras estruturadas.
Ao incorporar a área de Barueri ao portfólio, a empresa passa a participar de um projeto residencial de grande escala no estado de São Paulo, com foco em moradias enquadradas nas condições do principal programa habitacional federal.
Em outra frente de atuação, a Rock adquiriu uma área de 175 hectares em Beberibe, no Ceará, destinada ao desenvolvimento de um hotel e de um condomínio residencial com infraestrutura de lazer, proposta distinta daquela planejada para o município paulista.
Já a participação da Zinco no empreendimento de Barueri foi apresentada como parte da estrutura necessária para desenvolver o terreno e preparar os futuros lançamentos, embora as responsabilidades específicas de cada companhia ainda não tenham sido detalhadas publicamente.
Até o momento, permanecem sem divulgação o número definitivo de torres, as metragens dos apartamentos, os preços estimados das unidades e a distribuição das fases de construção, informações que deverão ser apresentadas conforme o planejamento avance.
Minha Casa, Minha Vida atende novas faixas de renda
Lançado originalmente em março de 2009, o Minha Casa, Minha Vida foi retomado em 2023 por meio de medida provisória posteriormente convertida na Lei nº 14.620, mantendo o foco na ampliação do acesso à moradia no país.
O programa reúne diferentes modalidades de produção, aquisição e financiamento de imóveis urbanos e rurais, com condições estabelecidas conforme a renda familiar, o valor da residência, a localização e a origem dos recursos utilizados em cada contratação.
Em 2026, o Ministério das Cidades ampliou os limites aplicáveis às famílias residentes em áreas urbanas, permitindo que o programa passe a atender grupos com renda familiar bruta mensal de até R$ 13 mil.
Pelas regras atualizadas, a Faixa 1 contempla famílias com renda mensal de até R$ 3.200, enquanto a Faixa 2 abrange rendimentos entre R$ 3.200,01 e R$ 5 mil por mês.
Na sequência, a Faixa 3 inclui famílias com renda mensal entre R$ 5.000,01 e R$ 9.600, ao passo que a modalidade destinada à classe média alcança grupos com rendimento bruto de até R$ 13 mil.
Esses limites foram estabelecidos pela Portaria nº 333, de 30 de março de 2026, mas o enquadramento em uma das faixas não garante automaticamente a aprovação do financiamento habitacional solicitado pela família interessada.
Nas modalidades financiadas, os compradores precisam escolher um imóvel compatível com as normas do programa e passar por análise de crédito conduzida por uma instituição financeira participante, etapa que considera a capacidade de pagamento dos proponentes.
Além da renda familiar, as condições variam de acordo com a localização, o valor da unidade, a modalidade escolhida e a origem dos recursos, enquanto famílias de menor renda podem ter acesso a subsídios previstos nas regras habitacionais.
Projeto ainda depende de definições e autorizações
Apesar da dimensão anunciada, não foram apresentados publicamente a data exata do leilão, o valor pago pela Rock na aquisição da área ou o endereço completo do terreno onde as torres residenciais deverão ser construídas.
Também permanecem sem detalhamento a situação dos licenciamentos urbanísticos e ambientais, as demais autorizações necessárias, o cronograma completo das obras e as condições comerciais que deverão orientar o lançamento dos apartamentos previstos para o Minha Casa, Minha Vida.
Antes da abertura das vendas, o projeto ainda precisará avançar na definição das plantas, na organização das etapas construtivas e no cumprimento das aprovações exigidas, fatores que poderão influenciar o calendário inicialmente apresentado pelas empresas.
Nesse cenário, a previsão de disponibilizar as primeiras unidades em 2027 continua tratada como estimativa inicial, condicionada ao desenvolvimento do empreendimento, à obtenção das licenças e à execução do planejamento empresarial anunciado para a área de Barueri.
Com mais de quatro mil apartamentos previstos em um único terreno, como esse novo empreendimento poderá influenciar a oferta de moradias enquadradas no Minha Casa, Minha Vida em Barueri e nas cidades próximas?