Você sabia que o apartamento grande, de frente pro mar de Copacabana, praticamente não mudou de preço nos últimos 12 anos? Mas sabe o que aconteceu com o pequeno? Ele disparou. E acredite se quiser, ambos estão muitas vezes no mesmo prédio.
Quando você olha para Copacabana como um todo, parece que nada de muito extraordinário aconteceu. O metro quadrado médio, em 2013, estava batendo R$ 9.400. Fechamos em 2025 com R$ 9.700, ou seja, praticamente ficou parado. Só que o problema da média é que ela nunca conta uma história por completo.
Quando começamos a dividir os apartamentos por tamanho, o mercado se divide automaticamente em dois.
Em 2026, um apartamento de 30 metros quadrados em Copacabana vale 90% mais por metro quadrado do que um com mais de 80 metros quadrados. Na Avenida Atlântica, os apartamentos de até 50 metros quadrados subiram 32%.
O metro quadrado de 2022 para 2023 e de 2025 para 2026 até agora. Quando pegamos os apartamentos acima de 50 metros quadrados, o aumento foi só de 2%. Tem um detalhe importantíssimo nessa história.
Isso não começou com o "boom" do Airbnb. Para deixar claro, o apartamento pequeno já era mais valorizado antes da temporada. Ele começou a aparecer durante um período de "boom" no Rio de Janeiro, puxado por créditos, juros mais baixos, expectativa de crescimento e pelos grandes eventos.
Hoje, esse apartamento pode atender a muito mais usos.
Pode ser moradia para uma pessoa só, segunda residência, ele pode gerar renda. E quando o mercado começa a olhar para um imóvel como um ativo, o tamanho deixa de ser a única moeda de valor. E existe uma evidência forte em Copacabana.
Entre 2022 e 2026, praticamente 6% dos apartamentos pequenos foram revendidos em menos de um ano. Nesse caso aqui, quando falo pequeno, são até 50 metros quadrados. E quando olhamos os acima de 50 metros quadrados, 2,24% deles foram revendidos em menos de um ano.
O que isso quer dizer? Que o apartamento pequeno, ele circula, tem duas vezes mais liquidez do que o maior. Copacabana não ficou pequena. O pequeno que ficou valioso.
Esse tipo de apartamento, durante anos, foi visto como uma versão menor, mais enxuta do apartamento grande. Só que o mercado passou a ver ele de outra forma. O mercado, hoje, vê dois produtos diferentes.
O prédio, muitas vezes, é o mesmo. A porta pode continuar no mesmo corredor. Mas me responde uma coisa.
Quando dois apartamentos no mesmo endereço passam a ter valores tão diferentes, não por onde eles estão localizados, mas pelo que aquele espaço permite fazer, o que isso te diz sobre o valor de morar numa cidade?