O Centro de Niterói pode passar por uma transformação demográfica importante na próxima década. Hoje com cerca de 18 mil moradores, a região tem como meta anunciada pela Prefeitura chegar a aproximadamente 40 mil habitantes em até dez anos — mais que o dobro da população atual.
A projeção voltou a ser apresentada pelo prefeito Rodrigo Neves durante o Fórum BandNews Reviver Centro Niterói, realizado nesta sexta-feira (28). Mas, para além das projeções apresentadas no evento, o que efetivamente está acontecendo no Centro?
O Cidade de Niterói reuniu os principais projetos para mostrar o que já foi entregue, o que está em obras, quais investimentos privados começaram a aparecer e quais iniciativas ainda dependem de etapas futuras.
É uma distinção importante porque o Reviver Centro reúne desde intervenções já visíveis nas ruas até projetos imobiliários previstos para os próximos anos.
Por que a Prefeitura quer levar mais moradores para o Centro?
O problema que o Reviver Centro tenta enfrentar pode ser resumido em um desequilíbrio.
Dados apresentados no portal oficial do programa indicam que a região central concentra 41% dos empregos de Niterói, mas somente 5% dos domicílios ocupados da cidade.
Ou seja: muita gente vai ao Centro trabalhar, estudar, utilizar serviços ou fazer compras e depois deixa a região.
A estratégia municipal é aumentar a quantidade de pessoas morando no Centro e, com isso, tentar gerar movimento também à noite e nos fins de semana, aumentando a demanda permanente por comércio e serviços.
É daí que vem a meta de saltar dos atuais 18 mil para 40 mil moradores.
Essa projeção não apareceu agora. Em abril, a Prefeitura já havia anunciado o mesmo objetivo durante outro encontro sobre a revitalização da região.
Mercado imobiliário já começou a se movimentar
É provavelmente aqui que estão alguns dos sinais mais concretos da transformação.
Segundo dados divulgados no programa Reviver Centro, 35% das unidades residenciais lançadas em Niterói em 2025 estavam no Centro. Já as vendas imobiliárias na região teriam crescido 37% em relação a 2024, com base nos registros de ITBI.
Também existem empreendimentos privados de grande porte avançando.
Um projeto aprovado próximo ao Mercado São Pedro prevê mais de 700 apartamentos, duas torres de 25 pavimentos e 50 lojas no térreo. A incorporadora informou previsão de investimento superior a R$ 1 bilhão na cidade nos próximos anos.
Outro movimento importante aconteceu na esquina da Avenida Amaral Peixoto com a Avenida Visconde do Rio Branco.
Um edifício histórico recebeu aprovação para o primeiro projeto privado de retrofit dentro do programa, com previsão de transformação do imóvel em 168 unidades residenciais, entre apartamentos e estúdios.
Retrofit significa reaproveitar e modernizar uma construção existente, preservando parte de sua estrutura em vez de simplesmente demolir o prédio e começar outro.
Prefeitura fala em 8 mil novas unidades
Durante o fórum desta sexta-feira, a secretária municipal de Habitação e Regularização Fundiária, Marcele Sardinha, afirmou que a expectativa é de aproximadamente 8 mil novas unidades habitacionais em empreendimentos atualmente em obras ou em processo de licenciamento.
É um número relevante, mas precisa ser entendido corretamente: unidade prevista ou licenciada não significa apartamento já construído ou ocupado.
O resultado efetivo dependerá da execução dos projetos ao longo dos próximos anos.
Essa diferença ajuda também a dimensionar a meta de chegar aos 40 mil moradores. Para isso, não basta construir edifícios: será necessário que as novas unidades sejam efetivamente comercializadas, ocupadas e incorporadas à rotina do bairro.
R$ 400 milhões para tentar destravar novos projetos
Outro instrumento importante é o Fundo de Desenvolvimento Imobiliário do Centro de Niterói (FDICN).
O município destinou um aporte inicial de R$ 400 milhões, proveniente do Fundo Soberano, e pretende utilizar os recursos para estimular financiamentos destinados a novas moradias, hotéis, retrofit e reconversão de imóveis.
A meta anunciada é alavancar até R$ 1 bilhão, com participação de instituições financeiras públicas e privadas. O próprio programa municipal associa o fundo à possibilidade de viabilizar mais de 10 mil unidades habitacionais. Novamente, trata-se de uma meta, e não de 10 mil imóveis já contratados ou construídos.
Aluguel Universitário tenta colocar estudantes morando no Centro
Há também uma estratégia diferente da construção de prédios. O Aluguel Universitário oferece auxílio financeiro para estudantes de baixa renda, condicionado à moradia na região central.
Segundo a secretária Marcele Sardinha, o programa chegou a 2.100 beneficiários. A política municipal prevê expansão e estabelece como meta chegar a 4 mil estudantes até 2028.
A lógica é utilizar a proximidade com universidades — principalmente a UFF — para aumentar a população residente e movimentar a economia local.
Obras já são percebidas por quem passa pelo Centro
Outra parte do Reviver Centro está fisicamente visível. A Praça Arariboia e trechos da Avenida Visconde do Rio Branco passaram por intervenções, enquanto a Avenida Amaral Peixoto e seu entorno estão em processo de requalificação.
O programa municipal prevê aproximadamente 35 mil metros quadrados de requalificação urbana envolvendo Amaral Peixoto, Rua da Conceição e vias próximas, com conclusão indicada para o segundo semestre de 2027.
Também passaram a integrar essa estratégia equipamentos como a Arena Niterói e o Distrito de Inovação da Cantareira. São intervenções com objetivos diferentes, mas que compartilham a tentativa de aumentar a circulação de pessoas e criar novas atividades econômicas na região central.
VLT é uma das peças mais ambiciosas — e ainda não está nas ruas
Entre os projetos apresentados para o futuro da região, um dos mais relevantes é o Veículo Leve sobre Trilhos (VLT). O projeto é tratado pela Prefeitura como parte da transformação da mobilidade na área central.
Mas é importante separar projeto de realidade: Niterói ainda não possui um VLT operando no Centro. Entre financiamento, contratação, obras e início da operação existem diferentes etapas administrativas e técnicas a serem cumpridas.
O impacto real do sistema sobre a mobilidade só poderá ser avaliado caso o projeto efetivamente avance até a implantação.
Afinal, o Centro já foi revitalizado?
Essa talvez seja a pergunta mais interessante.
A Prefeitura afirma que a transformação da região já é uma realidade. Há argumentos concretos para dizer que o processo começou: existem obras entregues, intervenções em andamento, lançamentos imobiliários, projetos privados aprovados e instrumentos financeiros criados especificamente para estimular investimentos.
Mas afirmar que o Centro já está revitalizado é algo diferente. Ainda existem obras em execução, imóveis vazios ou subutilizados e grandes projetos que dependem de implantação futura. O próprio horizonte apresentado pela administração municipal é de dez anos para atingir 40 mil moradores e de planejamento urbano até 2050.
Portanto, o cenário atual é melhor definido como uma transformação em andamento. E os próximos anos serão decisivos para descobrir se o volume de projetos anunciados vai se converter naquilo que realmente determina o sucesso de uma revitalização urbana: mais moradores, imóveis ocupados, comércio funcionando, espaços públicos utilizados e movimento no Centro para além do horário comercial.