A Selic travou, mais uma vez, nos 15%. A decisão aconteceu nesta quarta-feira (28), após a reunião do Copom. Agora, a expectativa do mercado é de corte na reunião de março, mas, claro, tudo por mudar até lá. Esse número mexe diretamente com o bolso de quem planeja tomar crédito, como no caso do financiamento imobiliário. Mas fica a dúvida: com os juros nesse patamar, ainda vale a pena assinar o contrato ou o melhor é esperar?
A resposta, segundo especialistas, não é uma "bala de prata". A decisão depende menos de o que é certo ou errado e mais da urgência, do tipo de crédito escolhido e até do valor do imóvel.
Por que a Selic não dita tudo?
Nem todas as linhas de crédito sentem o peso da Selic da mesma forma. Há também o fator "oferta x demanda": quando os juros finalmente caem, mais gente corre para financiar porque a lógica é que o consumo volte a ser maior quando a Selic está menor. Como a construção de novos imóveis não acompanha essa velocidade, os preços tendem a saltar.
Quem compra nesse momento consegue acessar valores ainda não reajustados, o que é bom, por exemplo, para quem busca adquirir ativo imobiliário como investimento, como quem opera "flipping imobiliário", estratégia que consiste em comprar um imóvel abaixo do valor de mercado, reformá-lo e revendê-lo por um preço superior, visando lucrar com a diferença, diz Ramiro Delgado, especialista em investimentos imobiliários.
Por outro lado, quem encara o financiamento agora, com juros altos, ganha maior poder de barganha na hora de fechar o contrato e a opção de realizar a portabilidade no futuro, ou seja, levar o financiamento para outro banco, negociando taxas de juros menores que as da assinatura.
"Com a Selic ainda elevada, há menos concorrência, já que menos pessoas conseguem aprovação de crédito nas condições atuais, o que reduz a pressão sobre os preços de venda. Compradores com a mesma renda de antes hoje conseguem financiar imóveis de menor valor, o que enfraquece a força compradora do mercado", diz Delgado. Com isso, vendedores que precisam fechar negócio acabam mais abertos à negociação, o que torna o cenário favorável para quem deseja tirar o sonho do papel.
O impacto por categoria de imóvel
O impacto da Selic no crédito habitacional varia conforme o tipo de financiamento:
- Minha Casa, Minha Vida (MCMV): O impacto é quase nulo. As taxas são subsidiadas pelo governo e variam conforme a renda familiar, que impactará em qual faixa do programa o beneficiário se enquadra, limite do subsídio e até percentual máximo do financiamento;
- Imóveis até R$ 2,25 milhões (SFH): Desde o início deste ano, com as mudanças do novo crédito imobiliário, as taxas possuem um teto de 12% ao ano, trazendo mais previsibilidade para essa faixa.
- Imóveis mais caros (SFI): É o público mais atingido. Para imóveis acima de R$ 2,25 milhões, os bancos definem as taxas com base no custo de captação, tornando o crédito bem mais caro com a Selic alta.
Vale lembrar que, neste cenário de previsão dos cortes em março, alguns bancos já se anteciparam ao movimento e já começaram a reduzir as taxas do financiamento imobiliário, diz o especialista.
"Isso é comum no mercado, que costuma precificar expectativas antes mesmo das decisões oficiais do Copom. Outras instituições tendem a seguir esse movimento logo após a confirmação do corte e, em geral, o impacto nas taxas aparece em um intervalo que vai de um a três meses. Caso o cenário de queda dos juros se consolide, a tendência é que os bancos continuem promovendo reduções graduais, acompanhando a trajetória da Selic", diz Delgado.
Portabilidade pode ser o "pulo do gato"
Financiar hoje não significa ficar preso a juros altos por 30 anos. A portabilidade permite trocar sua dívida de banco se encontrar taxas melhores no futuro. Ou seja: a pessoa garante o preço de hoje e, lá na frente, reduz o custo total do imóvel com juros menores.
O desafio, porém, é o curto prazo: parcelas mais altas exigem uma comprovação de renda maior para a aprovação do crédito inicial, e nem todo mundo consegue arcar financeiramente com isso. Aqui, vale destacar que a parcela precisa caber no bolso com segurança para evitar endividamento futuro com o financiamento.
Neste cenário, Myrian Lund, professora de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV), explica que conseguir a liberação do crédito compatível com o imóvel desejado acaba sendo o principal desafio para quem deseja financiar.
- Por exemplo: se o imóvel custa R$ 600 mil, os bancos financiam entre 70% e 80% do imóvel e, o percentual restante deve ser a entrada do financiamento. Porém, a prestação não pode ultrapassar 30% da renda do comprador.
Como conseguir um bom financiamento com Selic a 15%?
Segundo a especialista, o passo mais crítico para realizar o sonho da casa própria é garantir a aprovação do crédito. Por isso, a recomendação inicial é estabelecer um relacionamento estratégico com o banco para entender exatamente qual valor a instituição está disposta a liberar.
Construção do histórico bancário
A orientação é abrir uma conta essencial (isenta de tarifas) e sinalizar o interesse em uma linha de crédito imobiliário para um valor específico. A partir daí, o banco avaliará se a prestação se enquadra no limite prudencial de 30% da renda mensal do comprador.
Comprove sua real capacidade de pagamento
Para quem possui rendas informais ou complementares, a dica é documentar tudo via extratos bancários para comprovar a capacidade de arcar com as parcelas. Lembre-se: sem a comprovação de que a prestação cabe no orçamento, o financiamento ficará limitado ao que é oficial.
Cuidado na escolha do indexador
Um ponto de atenção crucial é a escolha da taxa. A recomendação é evitar contratos atrelados à inflação (IPCA), que trazem instabilidade a longo prazo. O ideal é optar pela taxa fixa somada à TR (Taxa Referencial), que oferece maior previsibilidade.
Estratégia de pós-fechamento
Não se sinta "preso" à taxa contratada hoje. Com a previsão de que o ciclo de cortes da Selic comece em breve, a estratégia recomendada é, após cerca de seis meses, quando os juros estiverem menores, renegociar com o próprio banco ou buscar a portabilidade para uma instituição com taxas mais competitivas.