O mercado de imóveis de luxo em São Paulo vem apresentando valorização acima da média residencial da cidade. Levantamento da MBRAS aponta crescimento médio anual de 21,7%, entre 2023 e 2026, para casas acima de R$ 3 milhões em bairros nobres da capital. Entre 2016 e 2022, a variação anual havia sido de 7%.
O movimento também aparece no volume de negócios. Dados analisados pela Pilar a partir dos registros de ITBI da Prefeitura mostram que o Valor Geral de Vendas de imóveis acima de R$ 3 milhões na Zona Oeste cresceu 27,9% em 2025. Pinheiros, Alto de Pinheiros e Vila Ida estiveram entre os destaques.
A geografia do alto padrão também está se ampliando. Estudo da Brain para o Estadão aponta que a demanda, antes mais concentrada em Jardins, Itaim Bibi, Moema e Vila Olímpia, passou a alcançar bairros como Vila Nova Conceição, Vila Mariana, Perdizes, Pinheiros, Brooklin, Campo Belo e Tatuapé.
A escassez de terrenos em áreas consolidadas ajuda a explicar esse movimento. Com menos espaço disponível para novos projetos, incorporadoras passaram a buscar novos vetores e modelos de ocupação. Nesse cenário, os bairros planejados ganharam espaço por integrar residências, áreas verdes, lazer, circulação e serviços em uma mesma proposta.
Jardim das Perdizes reúne diferentes perfis de moradia
Na Zona Oeste, o Jardim das Perdizes é um dos exemplos desse conceito. Desenvolvido pela TECNISA entre Perdizes, Pompeia e Água Branca, o projeto foi estruturado ao redor de um parque público de aproximadamente 46 mil m².
O bairro reúne empreendimentos com diferentes metragens, desde apartamentos de pouco mais de 80 m² até unidades que ultrapassam 500 m². Entre os projetos estão Reserva Figueiras, Reserva Flamboyant, Bosque Cerejeiras e Recanto Oliveiras, além do futuro Sequoia.
O planejamento também incorporou áreas verdes, fiação subterrânea, piso drenante e calçadas acessíveis. O projeto recebeu certificação AQUA, voltada à qualidade ambiental.
Heritage Riviera leva o conceito para a segunda residência
A mesma lógica aparece fora da capital. O Heritage Riviera em Porto Feliz ocupa uma área de mais de 4 milhões de m² e combina diferentes modalidades de moradia com uma estrutura de lazer e serviços.
O complexo reúne lotes residenciais, casas Villa Riviera e apartamentos Vista Riviera, além de uma lagoa de 35 mil m² com tecnologia Crystal Lagoons®, campo de golfe oficial de 18 buracos com design de Dan Blankenship, hípica, Mouratoglou Tennis Center e espaços de bem-estar.
A proposta amplia o conceito de segunda residência. Em vez de uma casa utilizada apenas nos fins de semana, o projeto reúne natureza, esporte, lazer e convivência dentro de um masterplan.
Para Claudiano Silva, fundador da iApartamentos e corretor de imóveis (CRECI-SP 130.363-F), a análise do alto padrão precisa considerar o conjunto do empreendimento.
"No mercado de alto padrão, o cliente não está simplesmente escolhendo um apartamento. Ele está escolhendo localização, projeto, patrimônio e uma experiência de longo prazo".
A iApartamentos atua na curadoria de lançamentos e imóveis residenciais de alto padrão em São Paulo, considerando localização, projeto, padrão construtivo, incorporadora e estágio da obra.
A expansão desses projetos mostra como o mercado de alto padrão vem incorporando uma visão mais ampla do imóvel. Além da metragem e do acabamento, o planejamento do entorno passa a fazer parte da proposta de valor de novos empreendimentos residenciais.