Compactos e funcionais, os estúdios têm preço convidativo, porém, não chegam a encabeçar as listas dos objetos de desejo daqueles que sonham em comprar um imóvel. Isso, claro, em condições normais. Mas, se a fórmula incluir uma cidade como o Rio, repleta de belezas naturais, atrações culturais e megaeventos... a coisa muda de figura. Acrescente a possibilidade de conjugar o uso pessoal em certos períodos com o aluguel por curtas temporadas ao longo do ano, transformando o espaço em fonte de renda, e o combo fica completo. Brasileiros de vários cantos descobriram o filão há tempos, mas não estão sozinhos: o mercado imobiliário carioca detectou uma bem-vinda “invasão” de estrangeiros interessados nesses pequenos notáveis.
Responsável por administrar nove mil estúdios disponibilizados para aluguéis de curta temporada em 64 empreendimentos no Rio, a Lobie, especializada na gestão desse tipo de imóvel, viu o percentual de estrangeiros entre seus clientes saltar de cerca de 2% há três anos para quase 18% em 2026. São 1.620 estúdios nas mãos de gringos. A maior fatia do bolo fica com os europeus: 41% do total. Em seguida vêm nossos vizinhos latino-americanos (32%), seguidos por cidadãos dos EUA (14%) e dos Emirados Árabes Unidos (10%, sendo 7% só de Dubai). O restante é pulverizado entre clientes de outras nacionalidades.
— A gente viu o fluxo de estrangeiros aumentar dramaticamente nos últimos anos. O Rio é a vitrine internacional do Brasil, tem apelo muito forte para eles, que já conhecem esse modelo de short term rental, em que o imóvel pode ser rentabilizado e, quando o proprietário quiser usar, basta bloquear as datas. É um modelo consolidado lá fora. Essa nova oferta de estúdios segue um padrão globalmente aceito, e o Rio está atraindo muita demanda — explica Ernesto Otero, CEO da Lobie.
Mudança na legislação
Pesquisa recente feita pela Patrimóvel apontou na mesma direção: dos 54 estúdios negociados pela imobiliária entre novembro do ano passado e abril deste ano em Copacabana, Ipanema e Leblon, 32% foram comprados por estrangeiros, como publicou o blog do colunista Ancelmo Gois, do GLOBO. Entre os clientes, espanhóis, romenos, suíços, franceses, ingleses, neozelandeses e, sobretudo, argentinos.
— A gente vem lançando estúdios nos últimos dois, três anos. Desde que a legislação mudou, a demanda de compradores estrangeiros surpreendeu. Os novos empreendimentos já permitem, em convenção, o aluguel por curto período — diz Vitor Moura, sócio-presidente da Patrimóvel. — Em linhas gerais, os compradores de fora frequentam o Rio uma ou duas vezes por ano e, quando não estão usando, colocam o imóvel para alugar.
Em 2010, o argentino Federico Fariza deixou a pequena cidade de Goya, em Corrientes, embarcou em um cruzeiro e teve seu primeiro contato com o Rio de Janeiro. Foi rápido, mas deu vontade de voltar. Dois anos depois, aqui estava ele para o réveillon. Daí para se mudar de vez foi um pulo. Primeiro Búzios, depois a capital. Desde 2019, Fariza trabalha por aqui como corretor de imóveis da Somma Rio e não demorou a perceber, como seus compatriotas que fizeram negócio com a Patrimóvel, a chance de investir na compra de estúdios recém-lançados para locação.
— Recebi meu estúdio, no Centro, no ano passado, e tenho pensado em estender meus investimentos para Copacabana, Ipanema e Leblon — conta o profissional. — O interesse (de estrangeiros) cresceu porque o Rio se tornou um destino de investimento global altamente competitivo. Há uma demanda enorme por hospedagem de qualidade via plataformas digitais. Além disso, as facilidades atuais de financiamento para estrangeiros tornaram o processo muito mais simples.
A procura de estrangeiros por estúdios foi detectada também pela Cury Construtora, que conta com 2.267 unidades deste tipo lançadas no Rio. Do total, 4% foram negociados diretamente com clientes de fora do Brasil.
— Não era assim há dois ou três anos. Tivemos até que criar formas específicas de comercialização para esse público. A própria análise de crédito com documentação estrangeira exigiu adaptação — revela Adriano Pereira Affonso, diretor comercial da construtora.
O Opportunity Imobiliário, responsável por empreendimentos com foco em Copacabana e Ipanema, confirma o movimento do mercado.
— Posso dizer que, da nossa carteira, mais de 20% dos compradores são estrangeiros, uma grande parte composta por europeus de perfil bem variado, com diversas profissões declaradas — atesta Marcelo Naidich, gestor do fundo cuja coleção de empreendimentos reunidos sob a marca Be.in.Rio terá cinco lançamentos só este ano, num total de 212 unidades e Valor Geral de Vendas (VGV) esperado de R$ 265 milhões.
Câmbio favorável
Além do hype criado em torno da cidade nos últimos anos, o valor convidativo dos imóveis — especialmente para quem trabalha com euro e dólar — também tem espaço.
— As pessoas se interessam e, quando comparam o preço do imóvel com os valores praticados no país delas, não fazem nem conta, acaba saindo muito barato. Essa facilidade do câmbio torna o mercado brasileiro completamente acessível — analisa Gabriel Pecly, responsável pela área de Novos Negócios da Balassiano Engenharia.
Pecly identifica ainda, no perfil dos interessados, a incidência de casais em que um dos cônjuges é estrangeiro:
— Eu diria que esse perfil é o que mais compra da gente. Um é estrangeiro e o outro, brasileiro. Tem vínculo afetivo que influencia na decisão.
O momento é bom, mas há quem acredite que pode ficar ainda melhor caso a cidade consiga lidar bem com questões como a seurança pública que como todo carioca — e boa parte dos visitantes — sabe, é uma preocupação constante por aqui.
— Em três lançamentos nossos, em Ipanema, com cerca de 270 unidades no total, ficamos na faixa de 25% a 30% de estrangeiros. É um sinal muito bom. E vou dizer uma coisa: se a gente ajustar a questão da segurança, isso pode crescer ao quadrado. Vai para um número extraordinário — avalia Schalom Grimberg, sócio-fundador da SIG Engenharia.
Outro aspecto que chama a atenção do setor é a infraestrutura da cidade.Mais de um entrevistado citou o movimento de retomada do Aeroporto Internacional do Galeão como fator decisivo para aumentar o interesse de estrangeiros no Rio.
— Isso ajuda bastante. Durante um período o Galeão ficou subutilizado, mas agora voltou a ganhar importância. Ter voos diretos facilita muito a vida de quem vem para o Rio. O Brasil, apesar das dificuldades, tem atraído mais estrangeiros. A gente está longe das guerras, tem um clima bom, câmbio favorável e é um país acolhedor. De modo geral, o Brasil acolhe bem. E acho que o Rio mais ainda — avalia Jomar Monnerat, sócio da RJDI.
Para Claudio Castro, diretor da Sérgio Castro Imóveis, a chegada de investidores estrangeiros é bem-vinda. Ele não vê risco de acontecer por aqui o que se observou em cidades europeias — a exemplo de Barcelona, na Espanha — , onde a febre de aluguéis por temporada gerou críticas pelo impacto nos preços praticados pelo mercado local:
— O Rio não é Barcelona. Temos um parque imobiliário muito degradado. A entrada de investidores estrangeiros está ajudando a reformar esses imóveis. Isso está mudando a cara do mercado.