O mercado imobiliário de São Paulo atingiu novos recordes, impulsionado pelo desempenho do segmento econômico e pela resiliência do alto padrão. Enquanto os lançamentos voltados à classe média recuaram, as vendas e a liquidez permaneceram sustentadas por políticas públicas e subsídios.
Dados da Brain Inteligência Estratégica apontam que, no último trimestre, apenas 12,7% dos apartamentos lançados na cidade foram destinados à classe média, contra 32,8% em 2021. Analistas destacam que o cenário favorece o MCMV e o segmento de alto padrão.
Executivos observam que juros elevados mantêm o crédito caro, reduzindo a demanda da classe média. Cyro Neufel, da Lopes, cita perda de poder de compra das famílias, enquanto Fábio Tadeu Araújo, da Brain, classifica o momento como o pior para o médio padrão em duas décadas.
Mercado geral em crescimento
A alta é impulsionada pelo mercado como um todo, com mais de 150 mil apartamentos vendidos nos últimos 12 meses. A média diária fica acima de 410 unidades, representando um aumento de 13% ante o período anterior. O segmento econômico é o principal motor dessas operações.
Setin Incorporadora, por meio da Mundo Apto, Eztec com a Fitcasa e a Cyrela, via Vivaz, ampliam participações no MCMV. Mesmo imobiliárias tradicionais, como a Lopes, passaram a comercializar unidades dentro do programa habitacional.
“As mudanças nas regras do MCMV aumentaram a demanda por imóveis desse segmento”, afirma Cyro Neufel, diretor da Lopes. A viabilidade financeira de lançamentos para a classe média segue sob avaliação, conforme especialistas.
Estoque e velocidade de venda
O estoque de imóveis novos em São Paulo atingiu 113 mil unidades, alta de 16% em 12 meses. O tempo médio para vender é de nove meses, segundo o relatório. A maior parte dos imóveis em estoque é de até 350 mil, com 51,7% nessa faixa.
A participação do MCMV permanece expressiva: 62,6% das unidades vendidas e 61,8% dos lançamentos na cidade são do programa habitacional. Nos últimos 12 meses, 112 mil imóveis foram lançados e 95 mil vendidos dentro do segmento econômico.
Desafios para a classe média
A oferta para a classe média diminuiu, com apenas 6,9% do estoque disponível sendo de padrão médio. O tempo de escoamento dessas unidades fica em 16 meses. Em comparação, imóveis de alto padrão costumam ter liquidez menor, com venda em cerca de 14 meses.
Especialistas atribuem a queda de lançamentos médios à maior atratividade de produtos com faixas de renda menores e a incentivos governamentais. A desaceleração também reflete o aperto de crédito e o endividamento das famílias.
Perspectivas e caminhos
Segundo analistas, a solução de curto prazo passa pela locação para a classe média, dada a dificuldade de acesso à compra. A expansão do Faixa 4, para imóveis de até 600 mil reais, ainda não gerou efeito perceptível nos lançamentos, e o financiamento via SFH teve teto aumentado para 2,25 milhões.
Especialistas alertam que, se as condições para a classe média não melhorarem, as incorporadoras tendem a manter o foco nos segmentos de menor e maior renda, deixando a classe média mais distante de lançamentos no curto prazo.