Muito antes das grandes incorporadoras, dos financiamentos bancários de longo prazo e dos lançamentos capazes de transformar grandes glebas em bairros inteiros, uma companhia carioca já reunia praticamente todas essas atividades sob um mesmo comando. Comprava enormes extensões de terra, saneava e drenava terrenos, abria e calçava ruas e avenidas, implantava infraestrutura, projetava e construía residências, vendia lotes e prédios e financiava diretamente seus compradores. Para sustentar a operação, chegou a manter oficinas, almoxarifado, transportes e pedreira próprios, além de administrar uma extensa carteira de créditos e hipotecas. Era a Companhia Brasileira de Imóveis e Construções, conhecida internamente como COBIC, uma das empresas mais extraordinárias e hoje menos lembradas da história econômica do Rio de Janeiro.
A companhia nasceu em 1911, com forte presença de capital francês, e é apontada pela historiografia como a primeira grande companhia imobiliária privada do Brasil, anterior inclusive à célebre Companhia City de São Paulo. Apenas 12 anos depois de sua fundação, a imprensa já se referia à empresa carioca como “a maior empresa constructora do paiz”. À frente daquela complexa engrenagem estava Antônio Eugênio Richard Júnior, o engenheiro Richard do Grajaú, cujo nome permanece no bairro na Avenida Engenheiro Richard. Engenheiro civil e militar, urbanista e empresário, Richard dirigiu a COBIC durante mais de três décadas e fez da associação entre conhecimento técnico brasileiro e capital financeiro francês a base de uma organização que alcançaria dimensão nacional.
O Grajaú se tornou a realização urbanística mais conhecida de Richard e da companhia, mas representa apenas uma parte de uma história muito maior. A COBIC esteve presente em numerosos bairros do Rio, operou em São Paulo, construiu mais de 20 mil residências, participou da abertura de novos logradouros, transformou terrenos até então pouco aproveitáveis em áreas urbanizadas e desenvolveu um modelo de aquisição da casa própria no qual o mesmo grupo empresarial podia comprar a terra, preparar o terreno, construir a residência, vender e financiar o comprador.
Capital francês para construir cidades brasileiras
Formalmente constituída em 20 de setembro de 1911 como Companhia Brazileira de Immoveis e Construcções, a COBIC nasceu com uma composição societária que já revelava a escala pretendida. Entre os subscritores estavam a francesa Caisse Commerciale et Industrielle de Paris, a Société Immobilière de Seine et Seine-et-Oise, o banqueiro Marcel Bouilloux-Lafont, Antônio Eugênio Richard Júnior, Camille Voullemier, João Teixeira Soares, Pedro Nolasco da Cunha, industriais, proprietários e outros investidores brasileiros e franceses. Seu objeto social permitia comprar, vender, hipotecar, alugar e sublocar terrenos e prédios, construir e negociar materiais necessários à construção.
A historiadora Núbia Melhem, que dedicou mais de seis meses à pesquisa que deu origem ao livro Uma Família no Mercado Imobiliário desde 1911, recuperou uma documentação importante sobre o nascimento e o desenvolvimento da companhia. A bibliografia utilizada em seu trabalho situa a COBIC como a primeira grande empresa privada estruturada do mercado imobiliário brasileiro, seguida pela Companhia City de São Paulo, cuja atuação se consolidaria a partir de 1912.
A ligação entre Richard e o capital francês passava principalmente por Marcel Bouilloux-Lafont. Segundo a pesquisa de Melhem, os dois se conheceram durante uma viagem ferroviária na França. Uma pane teria obrigado os passageiros a uma longa espera, dando tempo para que Richard apresentasse ao banqueiro suas ideias e projetos. Lafont interessou-se pelos planos do engenheiro brasileiro e a relação transformou-se numa amizade que duraria por toda a vida.
Richard tinha projetos de urbanização de grande porte, mas encontrara dificuldade para obter no Brasil os recursos necessários. A associação com Lafont resolveu o problema: o grupo francês forneceria aproximadamente 90% dos recursos necessários ao grande empreendimento inicial. A combinação seria fundamental para o crescimento da COBIC. O dinheiro vinha majoritariamente de investidores franceses, enquanto Richard comandava no Brasil a execução dos projetos, a expansão territorial e a relação da empresa com o desenvolvimento urbano.
Da compra da terra à hipoteca: uma empresa fazia tudo
A complexidade da COBIC talvez seja a característica que melhor explique seu gigantismo. Ela não correspondia ao que hoje se entende simplesmente por uma imobiliária. Grande parte das atividades que atualmente seriam desempenhadas por incorporadora, construtora, urbanizadora, loteadora, empresa de engenharia, administradora imobiliária e instituição financeira estava integrada dentro da mesma operação empresarial.
A companhia comprava grandes glebas e, quando necessário, promovia seu saneamento e drenagem. Em seguida, executava arruamentos, calçamento e outras intervenções de infraestrutura, parcelava as áreas, projetava e construía residências e comercializava terrenos e prédios. O relacionamento com o cliente, entretanto, não terminava na venda, pois a própria COBIC financiava a aquisição e mantinha o imóvel hipotecado até a quitação.
A publicidade da companhia descrevia uma estrutura bastante sofisticada. Em seus escritórios havia plantas-tipo de residências para diferentes preços e amostras dos materiais empregados. Arquitetos elaboravam projetos de acordo com os desejos dos clientes, e o comprador podia acompanhar a execução da obra. A estratégia de aquisição de grandes áreas permitia ainda à COBIC parcelar os terrenos e oferecê-los em condições especiais.
Seu modelo financeiro tinha como grande atrativo transformar o dinheiro gasto mensalmente com aluguel em prestação da propriedade. A COBIC anunciava que terrenos e prédios poderiam ser adquiridos mediante pagamentos mensais semelhantes aos aluguéis normalmente cobrados no Rio. Funcionários públicos, militares, profissionais liberais e pequenos comerciantes estavam entre os públicos que podiam utilizar o sistema.
Era, na prática, um sistema privado e integrado de financiamento da casa própria funcionando décadas antes da criação dos grandes mecanismos nacionais de crédito habitacional.
Uma fortuna equivalente hoje a mais de R$ 50 bilhões
A velocidade com que a companhia cresceu impressiona. Em 1923, apenas 12 anos depois de fundada, a própria COBIC divulgou estatísticas de suas operações que ajudam a dimensionar a empresa. Suas propriedades eram avaliadas em 22 mil contos de réis, enquanto o valor das casas já construídas alcançava 12 mil contos e o dos terrenos vendidos, outros 10 mil contos.
A dimensão econômica daqueles 22 mil contos em propriedades corresponderia hoje a mais de R$ 50 bilhões. A comparação com as próprias finanças do Rio daquele período é ainda mais ilustrativa: a receita anual da Prefeitura do então Distrito Federal, capital da República, estava na casa dos 94 mil contos. Assim, somente as propriedades declaradas pela COBIC correspondiam a aproximadamente 23% de tudo o que a Prefeitura arrecadava durante um ano inteiro.
Em outras palavras, uma companhia privada fundada apenas 12 anos antes já reunia propriedades avaliadas em montante próximo a um quarto da receita anual da capital brasileira. A comparação ajuda a compreender por que, naquele mesmo 1923, O Imparcial podia apresentar a COBIC aos seus leitores como “a maior empresa constructora do paiz”.
O capital da própria companhia também havia crescido rapidamente. Documentos registram capital realizado de 3 mil contos em 1919 e, nos anos seguintes, cifras de aproximadamente 6 mil contos. A diferença entre o capital social e o enorme volume de propriedades, vendas e créditos mostra uma companhia que multiplicava sua capacidade através da valorização das terras, da construção e, sobretudo, de uma extensa operação financeira baseada em vendas parceladas e hipotecas.
Mais de 20 mil residências — e não casas produzidas em série
Ao longo de sua existência, a COBIC construiu mais de 20 mil residências, uma cifra cuja verdadeira dimensão aparece quando se observa o padrão de sua produção. Não se tratava de milhares de pequenas unidades padronizadas erguidas em conjuntos repetitivos. Grande parte das construções destinava-se às classes média, média alta e alta, incluindo residências espaçosas, frequentemente com 200, 300, 400 ou até 500 metros quadrados, erguidas em bairros que se valorizariam enormemente nas décadas seguintes.
Copacabana, Ipanema, Jardim Botânico, Gávea, Botafogo e Laranjeiras estavam entre as áreas de atuação da companhia. Na Zona Norte, a COBIC esteve na Tijuca, Méier, Vila Isabel, Andaraí e, naturalmente, no Grajaú. A empresa atuou ainda na Glória, Catete, Flamengo, Santa Teresa e realizou uma grande operação em Realengo.
A variedade dessas residências também demonstra a capacidade técnica da empresa. A existência de arquitetos, projetos individualizados e diferentes plantas e padrões de acabamento permitia atender desde famílias de classe média que buscavam adquirir a primeira propriedade até compradores de casas grandes em áreas valorizadas. Em 1924, a imprensa já observava a presença de numerosos edifícios da companhia disseminados pelas ruas e bairros do Rio.
As mais de 20 mil residências, portanto, não representam apenas capacidade quantitativa de construção. Revelam uma estrutura capaz de produzir, durante décadas, milhares de projetos de diferentes dimensões, padrões e localizações enquanto a mesma empresa continuava adquirindo terrenos, abrindo ruas e financiando seus clientes.
Richard enxergava a cidade antes que ela chegasse
A atuação de Antônio Eugênio Richard Júnior ultrapassava a administração da companhia. Ele participava intensamente do debate sobre crescimento urbano e habitação e compreendia a valorização imobiliária como consequência de infraestrutura, transporte e expansão planejada da cidade.
Em 1927, ao analisar a crise habitacional do Rio, resumiu sua interpretação econômica numa frase direta: “Falta de casas, aumento de aluguéis; aumento de casas, baixa de aluguéis.” Richard atribuía a escassez de moradias à redução da construção e criticava o aumento da tributação territorial, aspectos da Lei do Inquilinato, a burocracia municipal e o custo dos materiais.
Sua análise, entretanto, ia além da construção propriamente dita. Richard defendia que o poder público deveria investir em canalização, esgoto, iluminação, transportes e infraestrutura capazes de permitir que trabalhadores ocupassem regiões mais afastadas das áreas já valorizadas. Sem essas condições, argumentava, a expansão urbana ocorreria de maneira desordenada, favorecendo cortiços e favelas.
Essa visão ajuda a explicar o modelo empresarial da COBIC. Richard procurava identificar áreas para onde a cidade poderia crescer, adquirir grandes extensões de terra e promover as intervenções necessárias para transformá-las em bairros capazes de receber moradores. O valor imobiliário não estava apenas no terreno adquirido, mas na cidade que poderia ser construída sobre ele.
O Grajaú foi a obra-prima, não a única obra
Foi no Grajaú que essa concepção alcançou sua expressão mais conhecida. A área escolhida por Richard exigia grandes trabalhos de saneamento e drenagem. Em discurso feito em 1935, ele recordou as dificuldades das primeiras intervenções, quando os homens responsáveis pelas valas chegavam a afundar na lama e saíam cobertos de sanguessugas.
A COBIC saneou e drenou os terrenos, abriu e estruturou ruas, dividiu lotes e iniciou as construções. Richard projetou o bairro com vias largas, calçadas ajardinadas, lotes de boas testadas e preocupação com iluminação, ventilação e integração com a paisagem. O traçado, organizado em torno de uma praça, incorporava princípios do movimento internacional das cidades-jardins.
A atuação da companhia ultrapassou a simples infraestrutura imobiliária. Escolas, espaços públicos e instituições de convivência passaram a integrar o desenvolvimento do bairro, que contou com o Grajaú Tênis Clube e o Grajaú Country Clube.
O resultado chamou a atenção de Alfred Agache, urbanista francês responsável pelo primeiro grande plano global de urbanização do Rio, que apontou o Grajaú como um padrão para a construção de outros bairros.
O sucesso do empreendimento acabou deixando uma marca permanente na própria geografia carioca. Em 1935, a principal avenida do bairro recebeu o nome de Avenida Engenheiro Richard. Na cerimônia, o empresário recordou que sua maior dificuldade para realizar o projeto havia sido encontrar capital no Brasil e reconheceu publicamente a importância de Bouilloux-Lafont para tornar possível a urbanização.
O Grajaú tornou-se, assim, a obra-prima de Richard e da COBIC, mas não deve ser confundido com a totalidade de sua atuação. Era a demonstração mais completa de um método que a companhia aplicava, em escalas diferentes, em diversos pontos da cidade.
Uma companhia carioca também construía São Paulo
A dimensão nacional da COBIC fica particularmente evidente em São Paulo. Enquanto o Rio era sua principal praça e sede administrativa, a empresa adquiriu propriedades e participou da urbanização de áreas paulistanas ainda nos primeiros anos de existência.
A COBIC teve participação na abertura da Avenida Nestor Pestana, na Consolação, e manteve negócios em Pinheiros e outras regiões da capital paulista. Também urbanizou a Rua Atlântica em área posteriormente incorporada ao Jardim América desenvolvido pela Companhia City. Tanto a COBIC quanto o Crédit Foncier mantinham representação em São Paulo.
A comparação histórica é particularmente significativa. A Companhia Brasileira havia sido fundada no Rio em 1911, antes da consolidação da City no mercado paulista, e a empresa carioca estava atuando justamente em algumas das áreas que se tornariam símbolos da expansão imobiliária de São Paulo. Há inclusive documentação na qual COBIC e City aparecem como proprietárias confrontantes no Jardim América.
A companhia carioca, portanto, não apenas acompanhou o crescimento das duas maiores cidades brasileiras. Participou diretamente dele.
Da Avenida Rio Branco à pedreira do Andaraí
O centro de comando da operação ficava no coração empresarial do Rio. Durante parte importante de sua trajetória, a COBIC ocupou endereço na Avenida Rio Branco, onde Richard dirigia a companhia. Em determinado período, a Aéropostale de Marcel Bouilloux-Lafont estava instalada praticamente ao lado: as duas empresas ocupavam os números 40 e 50 da avenida, permitindo que os antigos sócios e amigos acompanhassem de perto seus negócios.
Em 1931, a COBIC mantinha simultaneamente três escritórios no Rio: um na Avenida Rio Branco, outro no Grajaú e um terceiro em Realengo. A distribuição acompanhava a própria geografia de suas operações, com a administração no Centro e estruturas comerciais próximas aos grandes empreendimentos.
A complexidade empresarial pode ser observada com ainda mais clareza nos balanços do início da década de 1940. A COBIC possuía terrenos próprios no Rio e em outras localidades, prédios, propriedades rurais, oficinas de carpintaria e mecânica, almoxarifado, instalações, transportes e a Pedreira Nova Andaraí. Entre seus ativos apareciam ainda as Fazendas América e São José e propriedades no Município do Serro.
A estrutura física alimentava a própria atividade construtiva, enquanto a estrutura financeira continuava crescendo através dos compradores. O balanço de 1942 registrava aproximadamente Cr$ 4,46 milhões apenas em terrenos próprios no Rio, além de mais de Cr$ 3,6 milhões em créditos de longo prazo, grande parte relacionada a compradores de terrenos e prédios e a devedores hipotecários.
A COBIC conseguira verticalizar uma parcela extraordinária do negócio imobiliário. A terra que adquiria podia ser valorizada por obras executadas sob sua direção; a construção utilizava uma estrutura que incluía oficinas, transportes e pedreira; os imóveis eram vendidos por sua própria organização comercial; e uma parte importante dos compradores permanecia ligada à companhia através de pagamentos e hipotecas durante anos.
O maestro de uma enorme orquestra imobiliária
A importância do capital francês para a história da COBIC é incontestável. Marcel Bouilloux-Lafont foi decisivo para permitir que os projetos de Richard alcançassem escala, Camille Voullemier teve atuação relevante na estrutura empresarial e o Crédit Foncier du Brésil forneceu musculatura financeira a várias operações relacionadas ao grupo. O gigantismo alcançado pela companhia, porém, também dependia de alguém capaz de transformar dinheiro, terras e projetos numa operação empresarial permanente. Durante mais de três décadas, esse papel coube a Antônio Eugênio Richard Júnior.
Uma descrição publicada pela revista Vida Doméstica em 1924 é particularmente reveladora. Ao observar a quantidade de construções da Companhia espalhadas pelo Rio, a publicação atribuiu o resultado à “vontade poderosa de um homem que sabe dar execução aos seus planos”. Referia-se a Richard, então ainda no meio de sua longa trajetória à frente da COBIC.
Sua atuação acabaria ultrapassando os limites da própria empresa. Em 1931, quando o mercado imobiliário reagiu ao aumento do imposto predial no Distrito Federal, representantes de praticamente todas as empresas que negociavam terrenos e prédios a prestações reuniram-se por convocação de Eugênio Richard. A reunião ocorreu justamente na sede da Companhia Brasileira de Imóveis e Construções, na Avenida Rio Branco. Richard classificou o aumento tributário como um “verdadeiro confisco” e advertiu que medidas daquela natureza poderiam prejudicar inclusive a entrada de capital estrangeiro no Brasil.
Dois anos depois, em 1933, Richard esteve à frente da criação da Associação Imobiliária do Brasil, da qual se tornou vice-presidente. Ao seu lado estavam nomes como Octavio Guinle, Eduardo Pederneiras e José Mariano Filho. A entidade pretendia participar das discussões sobre organização territorial e regulamentação do mercado imobiliário, demonstrando que o engenheiro que começara procurando recursos para seus próprios empreendimentos já havia se tornado uma liderança institucional do setor.
A trajetória também ajuda a explicar por que a imagem do maestro se aplica tão bem a Richard. Ele não precisava executar pessoalmente cada uma das atividades da COBIC. Havia engenheiros, arquitetos, administradores, banqueiros, vendedores e operários; havia o capital francês, o Crédit Foncier, oficinas, pedreira e toda uma organização construída ao longo de décadas. Sua função era fazer com que essas diferentes peças servissem ao mesmo projeto empresarial. A companhia encontrava terras, avaliava para onde a cidade cresceria, mobilizava capital, executava infraestrutura, construía, comercializava e financiava. Richard dirigia o conjunto.
Uma gigante que sobreviveu às crises
A longevidade da COBIC é outra demonstração de que a empresa não foi simplesmente uma aventura especulativa alimentada pelo dinheiro francês da Belle Époque. Fundada em 1911, ela enfrentou quase imediatamente a Primeira Guerra Mundial, que restringiu o fluxo internacional de capitais justamente quando seus primeiros grandes projetos estavam em desenvolvimento.
No relatório relativo a 1917, Richard reconhecia as dificuldades financeiras provocadas pelo período, mas informava que a Companhia continuava executando o saneamento dos terrenos do Andaraí Grande, obtendo a implantação de coletores de esgoto e trabalhando para conseguir o calçamento de vias onde possuía grandes extensões de terra. As operações paulistas também prosseguiam.
A empresa atravessaria depois a crise mundial de 1929 e o colapso de parte do império empresarial de Marcel Bouilloux-Lafont. O banqueiro havia comprometido grande parcela de sua fortuna com a Aéropostale, cujo destino acabou envolvido em uma longa disputa política e financeira na França. Richard permaneceu fiel ao antigo sócio e chegou a defendê-lo publicamente na imprensa.
A crise de Lafont, entretanto, não significou o desaparecimento da COBIC. A companhia continuou operando, administrando seu patrimônio e desenvolvendo seus negócios. Em 1941, Richard ainda estava plenamente ativo na presidência e participava dos debates sobre a expansão viária da Zona Norte, defendendo o prolongamento da Avenida Presidente Vargas em direção ao Grajaú e uma melhor ligação com Tijuca, Vila Isabel, Andaraí e outros bairros.
Quando Richard morreu, em 1943, havia passado mais de três décadas ligado à direção da companhia que ajudara a criar. Nem sua morte encerrou imediatamente a história empresarial da COBIC: a sociedade continuou aparecendo em registros e convocações de acionistas nos anos seguintes, inclusive em 1949.
Poucas empresas imobiliárias brasileiras nascidas antes da Primeira Guerra Mundial atravessaram transformações econômicas e urbanas tão profundas. A COBIC viu o Rio ainda dominado por casas e bondes tornar-se uma metrópole verticalizada; acompanhou a expansão de Copacabana e Ipanema, participou da ocupação da Zona Norte e atuou em São Paulo enquanto a cidade paulista iniciava sua extraordinária expansão imobiliária.
A companhia esquecida que ajudou a construir o Rio moderno
Mais de um século depois de sua fundação, restaram poucos sinais capazes de fazer o carioca perceber imediatamente o tamanho que a Companhia Brasileira de Imóveis e Construções alcançou. O nome COBIC praticamente desapareceu da memória coletiva. Muitas das casas que construiu deram lugar a edifícios, seus terrenos foram incorporados definitivamente à malha urbana e as ruas abertas pela empresa hoje parecem ter sempre existido.
Seu legado, porém, está diante dos olhos.
Está no Grajaú, bairro que permanece como uma das experiências mais bem-sucedidas de urbanização planejada do Rio. Está nas ruas e avenidas que a Companhia ajudou a abrir, nas áreas que saneou, nos milhares de terrenos que transformou em propriedade urbana e nas residências que ergueu em praticamente todas as regiões valorizadas da cidade. Está também em São Paulo, onde a companhia carioca participou da expansão urbana numa época em que o mercado imobiliário moderno brasileiro ainda estava sendo formado.
Os números dão a dimensão material dessa história. A primeira grande companhia imobiliária privada do Brasil chegou a ser chamada pela imprensa de “a maior empresa constructora do paiz”, construiu mais de 20 mil residências, muitas delas grandes casas destinadas às classes média, média alta e alta, e já em 1923 declarava 22 mil contos de réis em propriedades, patrimônio cuja dimensão econômica corresponderia hoje a mais de R$ 50 bilhões e que, naquele momento, representava aproximadamente 23% de toda a receita anual da Prefeitura da capital da República.
Mas talvez o aspecto mais moderno da COBIC não esteja em nenhum desses números. Está na maneira como todas as suas atividades se relacionavam. A companhia compreendia que o valor de uma grande gleba dependia da infraestrutura que chegasse até ela; que a construção de uma residência dependia do acesso do comprador ao crédito; que vender terrenos exigia criar ruas, saneamento e transporte; e que o crescimento do mercado imobiliário estava diretamente ligado ao planejamento da própria cidade. Por isso, comprava terras, urbanizava, construía, financiava e administrava os créditos gerados por suas próprias vendas.
Essa extraordinária engrenagem teve em Antônio Eugênio Richard Júnior seu principal condutor no Brasil. O engenheiro que procurou capital na França para transformar terrenos alagadiços do Andaraí numa nova área residencial terminou a vida reconhecido como empresário, urbanista e liderança do setor imobiliário. A avenida que leva seu nome no Grajaú preservou a memória do homem, mas acabou obscurecendo a dimensão da empresa que ele dirigiu.
Conhecido hoje principalmente como o engenheiro Richard do Grajaú, ele foi muito mais do que o criador de um bairro. Durante mais de 30 anos esteve à frente da primeira grande companhia imobiliária privada do país e regeu uma complexa orquestra de capital, engenharia, construção, urbanização, crédito e vendas que ajudou a definir uma maneira inteiramente nova de produzir cidade no Brasil.
A COBIC desapareceu. A cidade que ela ajudou a construir ficou.