Após mais de uma década de baixo dinamismo no mercado imobiliário carioca, a construção civil voltou nos últimos anos a dar sinais claros de reaquecimento no Rio de Janeiro. Novos empreendimentos, recuperação gradual do valor do metro quadrado, crescimento do setor de retrofit e uma nova onda de ocupação residencial no Centro passaram a redesenhar parte da paisagem urbana da capital fluminense. Foi justamente neste cenário que caiu como uma bomba no setor a representação ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (MPRJ) contra dispositivos das Leis Complementares nº 281/2025 e nº 291/2025, conhecidas por regulamentarem mecanismos como a “Mais-Valia” e a “Mais-Valerá”.
A ação foi apresentada pelo procurador-geral de Justiça, Antonio José Campos Moreira, perante o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), com pedido de suspensão imediata da eficácia das normas até julgamento definitivo. Segundo o Ministério Público, as leis flexibilizam parâmetros urbanísticos estabelecidos no Plano Diretor do Município sem a realização adequada de estudos técnicos e participação popular compatível com as exigências constitucionais e do Estatuto da Cidade.
Entre os pontos questionados estão o aumento do potencial construtivo em diversas regiões da cidade, a ampliação de usos não residenciais mediante contrapartidas urbanísticas, a possibilidade de conversão de hotéis em unidades residenciais, inclusive em áreas sensíveis da orla, além da regularização de construções por meio dos mecanismos de “mais-valia” e “mais-valerá”, com descontos e parcelamentos.
O MPRJ sustenta ainda que os procedimentos previstos pela legislação municipal seriam excessivamente baseados em autodeclarações digitais e avaliações consideradas insuficientes tecnicamente, sem regulamentação adequada do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). O órgão também aponta que emendas parlamentares teriam alterado substancialmente o texto original durante a tramitação na Câmara Municipal sem a realização de novas audiências públicas específicas.
Na representação, o Ministério Público argumenta que a aplicação das normas pode provocar impactos ambientais e urbanos relevantes, como aumento da impermeabilização do solo, agravamento de alagamentos, sobrecarga da infraestrutura de drenagem, elevação da temperatura urbana, formação de ilhas de calor e comprometimento da capacidade de suporte da infraestrutura da cidade.
Apesar das preocupações levantadas pelo MPRJ, a ação gerou forte apreensão em segmentos ligados ao mercado imobiliário, à construção civil e ao setor de investimentos urbanos, que enxergam nas legislações um dos pilares da retomada econômica recente da cidade. Nos bastidores, empresários e profissionais do setor avaliam que uma eventual suspensão das regras pode gerar insegurança jurídica justamente num momento em que o Rio voltava a atrair investimentos imobiliários de maior porte após anos de estagnação.
A preocupação é especialmente intensa no Centro da cidade, região que vive atualmente um novo ciclo de revitalização urbana, com crescimento de projetos residenciais, recuperação de edifícios históricos, abertura de novos negócios e aumento da circulação de moradores. Parte significativa desse movimento vem sendo impulsionada por mecanismos urbanísticos que incentivam a conversão de imóveis antigos e subutilizados em novos empreendimentos residenciais e comerciais.
Nos últimos anos, programas de incentivo urbanístico passaram a estimular especialmente operações de retrofit e reaproveitamento de prédios ociosos, criando uma dinâmica que começou a modificar áreas que permaneceram durante décadas marcadas pelo esvaziamento econômico e populacional. O setor imobiliário teme que a judicialização das normas interrompa ou desacelere investimentos em andamento e comprometa novos projetos ainda em fase de planejamento.
A representação do MPRJ tramita sob o número 3009429-27.2026.8.19.0000 no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.