Com o objetivo de investir, Bruna Valle Moreira, de 40 anos, comprou três estúdios no In the Park, residencial que a RJZ Cyrella lançou no fim de março, na Barra Olímpica, bairro do Rio oficializado em 2024. Quase a totalidade dos apartamentos do empreendimento é de compactos — há alguns de um, dois e três quartos — , restando poucas dessas unidades para serem comercializadas, segundo a construtora.
Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio (Sinduscon-Rio) revelam que a Barra Olímpica virou a menina dos olhos do mercado imobiliário no segmento estúdios. Números consolidados da entidade — a partir de levantamento da empresa de consultoria Brain Inteligência Estratégica — mostram que, de 2023 a 2025, foram colocados à venda na capital 12.964 compactos simples, sem contabilizar variações (como o double suite e o garden). Encabeça o top 5, a Barra Olímpica (cerca de 2.600), seguida de Centro (2.300), Zona Portuária (1.300), Ipanema (950) e Copacabana (830).
16 torres já lançadas
Na Barra Olímpica, os lançamentos majoritariamente de estúdios se concentraram em 2024 e 2025: três da Calper, de quatro torres cada, e um da Living Cyrela, com dois blocos. Os da Calper ficam no bairro projetado Cidade Arte (na Avenida Abelardo Bueno, próximo ao Shopping Metropolitano Barra), e o Living Full Imagine localiza-se perto do Parque Olímpico e do futuro Parque Imagine.
A ser construído dentro do bairro projetado Cidade Jardim, o In The Park ainda não entrou para a estatística do Sinduscon-Rio, porque foi lançado este ano. Lá, os preços começam em R$ 332 mil. Serão duas torres — com térreo, pavimento de uso comum e mais 13 andares —, onde o destaque são os 949 apartamentos compactos (832 simples), 888 vendidos nas duas primeiras semanas pós-lançamento. As obras devem começar em seis meses. E serão mais 28 meses para as unidades ficarem prontas.
— O In the Park é longe da Zona Sul, mas fica numa região que tem muito evento. Perto tem o Riocentro, a Farmasi Arena, o futuro Parque Imagine. Além disso, o empreendimento terá seis mil metros quadrados de áreas próprias de lazer, fora aquelas do Cidade Jardim. Ou seja, quem se hospedar nesses estúdios, será como se estivesse num hotel — garante Carlos Bandeira de Melo, diretor de Incorporação da RJZ Cyrela.
Bruna — que vive com marido e três filhos no Cidade Jardim e comprou um apartamento grande na planta para morar em outro condomínio em construção na Barra Olímpica — vislumbra um futuro promissor para os três estúdios adquiridos no In The Park:
— Quero alugar por um período, esperar valorizar e, depois, vender.
Conforme Ernesto Otero, CEO da Lobie, empresa especializada na gestão de estúdios e de condomínios, 75% de quem compra compactos na Barra Olímpica planeja investir e não morar, um percentual alto embora inferior ao restante da cidade (entre 85% e 90%). A atração por esse trecho da região, diz ele, tem explicação:
— O valor do metro quadrado na Barra Olímpica é um terço do Jardim Oceânico, no começo da Barra. Só que rende 60% ou metade do capital investido. O retorno sobre o capital investido na região da Barra Olímpica hoje está melhor. É o mesmo fenômeno que se observa no Centro em relação à Zona Sul.
‘Tudo perto’
Mas o advogado Gilmar Bezerra, de 68 anos, divorciado e com os filhos criados, que hoje mora numa casa em Campo Grande, planeja mudar-se para o estúdio que adquiriu no oitavo andar, do bloco três do Arte Design, o primeiro de compactos lançado pela Calper em setembro de 2024, que tem roof top na cobertura. Em obras, o empreendimento deve ser entregue em dezembro de 2028.
— Cheguei a ver estúdios no Centro. Mas, quando olhei esse da Barra Olímpica, me interessei e comprei, porque fica perto do Península, onde mora minha irmã. Também gosto de sair e terei tudo perto: shopping, casas de shows, cinemas, teatros — argumenta.
Diretora da Calper, Niceli Maini lembra que, quando o Arte Design foi lançado, num sábado, duas torres foram vendidas:
— Então, eu tive que abrir as outras duas torres. E os imóveis esgotaram em um fim de semana.
Depois, veio o Arte Wave, com a novidade de uma piscina de ondas, que começou a ser comercializado em abril de 2025. Em seguida, o Arte Wood, colocado à venda em novembro do ano passado, com preços a partir de R$ 328 mil.
Tanta efervescência do mercado imobiliário e de clientes por estúdios na Barra Olímpica é justificada pelo presidente do Sinduscon-Rio, Cláudio Hermolin, pela demanda por compactos e pela proximidade da Barra tradicional:
— A Barra da Tijuca tem vida própria. Tem empresas estabelecidas, universidade... Essa demanda gera atratividade. E o local tem outra especificidade: é praticamente o único perto da Barra onde se pode construir unidades compactas (de pelo menos 25m2 de área útil, sem incluir paredes e varanda).
Arquiteto que projetou o In The Park, Afonso Kuenerz destaca que, após a aprovação do novo Código de Obras, em 2019, passou a valer para o trecho da Barra Olímpica a área útil mínima de 25m2, embora para a Barra tradicional permaneça a exigência de 50m2 para residenciais, fixada pelo decreto 3046/1981.
— A exceção são os empreendimentos de interesse social. Mesmo assim, em poucos setores — diz Kuenerz.
O Niemeyer 360 Residences, a antiga Torre H, na Avenida das Américas, também é uma exceção, embora por outra razão. É que o prédio, dentro do complexo do Athaydeville, foi licenciado no final da década de 1960 — portanto, antes do decreto 3046 —, tendo as obras paralisadas por décadas. A construção da segunda torre redonda do complexo, foi retomada, pela Capital 1 Investimentos Imobiliários, e os estúdios, de 40m2 de área total (inclui paredes e varanda) e coberturas duplex (80m2), começaram a entregues. Das 448 unidades, 270 foram vendidas.
Rumo ao Pontal Oceânico
Mais uma área em que vão nascer estúdios é outro trecho da Zona Sudoeste, o chamado Pontal Oceânico — onde foi construída a Vila de Mídia, para a Olimpíada de 2016, no Recreio dos Bandeirantes. Na região, também vale a área mínima de 25m2, desde que o novo Plano Diretor da cidade foi sancionado (janeiro de 2024). Um projeto, de cinco torres, 1.300 apartamentos compactos e 42 lojas no térreo (Pontal Mall) está em vias de licenciamento pela prefeitura. A expectativa de Eric Labs, CEO da Start Investimentos, é de lançar ainda este semestre o Five Stars - Pontal Oceânico, com preços a partir de R$ 350 mil.
— Serão estúdios de 35 a 40m2 (área total) com varanda, divididos em sala e quarto. Teremos um roof top de dois andares para o lazer. É um produto moderno, que funciona para quem quer morar e investir. Fica a cinco minutos do antigo autódromo, do Riocentro e da praia, e tem a estação do BRT Pontal Oceânico em frente. Quem comprar, terá direito a usar a nossa base na praia, o Pontal Beach Point, uma área vip na praia do Recreio.