Conseguir a aprovação de crédito é uma das etapas mais importantes para quem pretende comprar um imóvel financiado, mas ela não garante que o negócio será concluído. Além da renda e do histórico financeiro do comprador, o banco também analisa os documentos do vendedor e as condições jurídicas e registrais da propriedade oferecida como garantia.
O alerta ganha relevância diante do avanço desse mercado. No primeiro semestre de 2026, o Brasil registrou 507.299 imóveis residenciais financiados, crescimento de 6,6% em comparação com o mesmo período de 2025, segundo levantamento da Trillia, empresa ligada à B3.
De acordo com a advogada Helen Salomão, especialista em Direito Notarial, Imobiliário e Registral do Rasa Advogados, muitos compradores descobrem problemas somente depois de escolher o imóvel, negociar valores e entregar parte dos documentos.
“O banco não avalia apenas se o comprador tem renda ou se o nome está limpo. O imóvel será a garantia do financiamento e, por isso, também precisa passar por uma análise. Se houver inconsistências, pendências registrais ou restrições jurídicas, a liberação do crédito pode ser suspensa até que a situação seja esclarecida ou regularizada”, explica.
A especialista lista seis situações que podem comprometer o financiamento imobiliário.
1. Metragem diferente na matrícula e no IPTU
Uma divergência entre a área construída indicada na matrícula e aquela que aparece no cadastro municipal pode sinalizar que houve uma ampliação não regularizada. É o caso de proprietários que construíram uma edícula, fecharam uma varanda ou cobriram a área da churrasqueira, mas não fizeram a devida averbação na matrícula do imóvel. “Imagine que o comprador já apresentou os documentos, negociou com o vendedor e acredita que está perto de assinar o contrato. Durante a análise, descobre que a área construída não corresponde à matrícula. Dependendo do caso, será necessário regularizar a construção antes de o financiamento prosseguir”, exemplifica Helen.
2. Construções e reformas não averbadas
Não basta a construção existir fisicamente ou constar no IPTU. Alterações relevantes precisam estar regularizadas perante a prefeitura e, quando necessário, registradas na matrícula do imóvel.
A ausência de averbação pode gerar diferença entre o imóvel visitado pelo comprador e aquele que juridicamente está sendo oferecido ao banco como garantia. “Uma cobertura, um novo cômodo ou uma ampliação aparentemente simples pode se transformar em um obstáculo. A possibilidade de financiamento dependerá da irregularidade encontrada, das exigências da instituição financeira e da viabilidade de regularização”, esclarece a advogada.
3. Penhora, indisponibilidade ou outros registros na matrícula
A matrícula atualizada permite verificar quem é o proprietário e se existem penhoras, indisponibilidades, usufruto, hipoteca, alienação fiduciária ou outros registros que possam afetar a negociação.
Nem toda anotação produz o mesmo efeito, mas qualquer restrição precisa ser analisada antes da assinatura. “O comprador não deve se limitar ao contrato ou à palavra do vendedor. A matrícula é o documento que mostra a situação jurídica do imóvel. Uma pendência ignorada no início pode interromper o financiamento mais adiante”, alerta Helen.
4. Documentação incompleta ou irregular do vendedor
A análise também pode alcançar os documentos do proprietário e eventuais situações capazes de repercutir sobre o imóvel. Dados pessoais divergentes, estado civil desatualizado, inventário ainda não concluído ou ausência da assinatura de quem também possui direitos sobre o bem podem atrasar o processo.
Quando o imóvel pertence a uma empresa, espólio ou mais de uma pessoa, a conferência exige ainda mais atenção.
5. Avaliação do banco abaixo do preço negociado
A instituição financeira realiza uma avaliação própria da propriedade. Se o valor apurado pelo banco ficar abaixo do preço acertado entre comprador e vendedor, o crédito liberado pode ser menor do que o esperado.
Nesse cenário, o comprador pode precisar aumentar a entrada, renegociar o preço ou buscar outra solução para cobrir a diferença. “A aprovação de determinado limite de crédito não significa que o banco financiará qualquer imóvel por aquele valor. A análise financeira do comprador e a avaliação da propriedade são etapas distintas”, afirma a especialista.
6. Mudanças na situação financeira do comprador
A aprovação inicial também pode ser revista se houver alteração de renda, novo endividamento, atraso de pagamentos ou contratação de outros empréstimos durante o processo. Documentos vencidos ou informações inconsistentes ainda podem provocar novas exigências. Por isso, a advogada recomenda que o comprador evite assumir compromissos financeiros importantes antes da assinatura e confira antecipadamente quais documentos serão solicitados pela instituição escolhida.
Como reduzir o risco de perder o negócio?
Antes de pagar um sinal ou assumir obrigações difíceis de desfazer, a recomendação é verificar a matrícula atualizada, comparar a descrição registral com a situação real do imóvel, analisar os documentos do vendedor e identificar se reformas e ampliações foram regularizadas.
O contrato também deve estabelecer o que acontecerá se o financiamento não for aprovado por uma pendência do imóvel, do vendedor ou do próprio comprador.
“O financiamento não costuma travar sem motivo. O problema geralmente aparece em um detalhe que não foi conferido no início. Antecipar essa análise permite saber se existe solução, quanto tempo ela pode levar e quem deverá arcar com a regularização”, orienta Helen.
Para a advogada, a preparação evita que a família descubra um obstáculo depois de organizar a mudança, entregar valores ou criar expectativas sobre a nova casa. “Um banco não libera recursos quando existem dúvidas relevantes sobre a garantia. Quanto mais cedo comprador e vendedor conhecerem a situação documental do imóvel, menores serão os riscos de atraso, prejuízo e perda do negócio”, conclui.