Construir em Ipanema e Leblon, alguns dos endereços mais cobiçados (e caros) do Brasil, acaba de ficar mais restrito. Em decreto publicado na última quarta-feira (1º), a Prefeitura do Rio de Janeiro criou a APAC Bossa Nova e determinou que novos prédios em trechos desses bairros não poderão ultrapassar 20 metros de altura.
Além do limite de altura, os projetos também terão de provar que não fazem sombra sobre o calçadão ou a faixa de areia. A exigência, inédita, promete influenciar futuros lançamentos imobiliários na região.
O limite de 20 metros vale para áreas específicas definidas pelo decreto, entre elas, trechos e quadras das seguintes vias:
- Avenida Vieira Souto (Ipanema);
- Avenida Delfim Moreira (Leblon);
- Rua Prudente de Morais (Ipanema);
- ruas Maria Quitéria, Garcia D’Ávila e Joaquim Nabuco (Ipanema);
- Avenida Rainha Elizabeth (divisa entre Ipanema e Copacabana);
- Rua Joana Angélica e trechos da Rua Visconde de Pirajá (Ipanema).
Pelas novas regras, a altura será medida entre o piso térreo e o ponto mais alto da construção. Ficam de fora dessa conta apenas equipamentos técnicos, como caixas d’água, casas de máquinas, dutos de ventilação e pavimentos subterrâneos.
Sem sombra, não tem prédio
Além da restrição dos 20 metros, um empreendimento poderá não sair do papel caso projete sombra sobre a praia. Ao mesmo tempo, ficam proibidas as chamadas empenas cegas, aquelas paredes laterais sem janelas ou varandas que costumam aparecer quando um prédio é construído colado ao outro.
Em nota, a prefeitura diz que o objetivo é “preservar características da região, garantir ventilação natural, paisagem e incidência de sol na praia”.
Impacto para as incorporadoras
Já para as incorporadoras, outra mudança mira a estratégia das incorporadoras, sobretudo as que já possuem terrenos na região. Se um terreno localizado fora da APAC for unificado a outro que esteja dentro da área protegida, todas as restrições passarão a valer para o novo lote. A regra fecha uma possível brecha para ampliar o potencial construtivo por meio do remembramento de terrenos.
Além disso, o decreto também muda as regras para quem pretende substituir prédios antigos por novos empreendimentos. Caso uma construção seja demolida, a reconstrução terá obrigatoriamente de seguir os parâmetros atuais da APAC.
No mercado, a estratégia de comprar edificações antigas, e, muitas vezes, de gabarito menor para erguer edificações novas mais altas é comum no mercado de incorporação.
Tombamento
Segundo a prefeitura, as novas medidas devem impactar um raio onde já existem 750 edificações. Mas, o decreto não se limita apenas a novas construções, mas também às já existentes, estabelecendo o tombamento definitivo de 17 imóveis. A lista do decreto é a seguinte:
- Edifícios residenciais icônicos: Marajoara (Prudente de Morais, 814), Jardim Eleonor (Prudente de Morais, 65), Cesar, Oliveira e Itayá (Av. Rainha Elizabeth);
- Instituições: Colégio São Paulo (fachada da Rua Joaquim Nabuco);
- Patrimônio Histórico: Antiga Casa do Jurista Pontes de Miranda .
A partir de agora, qualquer intervenção nesses imóveis dependerá da aprovação do Conselho Municipal de Proteção do Patrimônio Cultural.
Calçadão e Bar Garota de Ipanema ganham proteção cultural
Além dos edifícios, outro símbolo carioca que passa a ter proteção oficial é o calçadão de pedras portuguesas de Ipanema e Leblon. O desenho em ondas criado pelo arquiteto e paisagista Renato Primavera Marinho para as comemorações dos 400 anos do Rio, em 1965, foi tombado e passa a integrar o patrimônio da cidade.
E a proteção vai além da arquitetura. Por fim, nem a música ficou de fora. O Bar Garota de Ipanema, na Rua Vinícius de Moraes, tradicional ponto de encontro de Tom Jobim e Vinícius de Moraes e associado à criação da canção que apresentou o bairro ao mundo, foi reconhecido como patrimônio cultural de natureza imaterial.
Arquiteto elenca desafios das novas regras
Para o arquiteto e urbanista Vitor Luiz Fernandes, diretor de obras da Obra de Cora Arquitetura, do Rio, o limite de altura de 20 metros para novas edificações não deve inviabilizar empreendimentos de alto padrão, mas exigirá uma mudança na forma como eles são concebidos.
Segundo ele, o mercado precisará deixar de priorizar a quantidade de pavimentos para investir mais na qualidade da arquitetura, no conforto dos moradores e na integração dos edifícios com o entorno urbano.
“Em bairros como Ipanema e Leblon, o alto padrão sempre esteve muito mais associado à localização e à qualidade dos projetos do que propriamente à altura das construções”
Vitor Luiz Fernandes, diretor de obras da Obra de Cora Arquitetura, do Rio
Para Fernandes, trata-se de uma mudança de estratégia, e não de perda de valor dos empreendimentos. Na avaliação do arquiteto, as novas regras podem, em alguns casos, reduzir a área construída ou exigir soluções diferentes de implantação, principalmente em função do impacto das sombras sobre as edificações vizinhas.
No entanto, ele ressalta que a altura é apenas um dos parâmetros analisados em um projeto, que também considera fatores como orientação solar, implantação do edifício e comportamento da insolação ao longo do dia.
“Isso aumenta a complexidade do projeto, mas também incentiva um planejamento urbano mais cuidadoso e soluções arquitetônicas mais eficientes e criativas”, diz.
Fernandes diz acreditar ainda que a restrição às chamadas empenas cegas poderá representar um desafio adicional, especialmente em terrenos estreitos ou com geometrias mais complexas. Nesses casos, explica, os arquitetos precisarão desenvolver alternativas para garantir iluminação natural, ventilação e qualidade das fachadas.
“É um desafio maior para o projeto, mas pode resultar em edifícios mais qualificados do ponto de vista humano”, afirma.
O especialista também prevê um aumento da importância do remembramento de terrenos. Segundo ele, a estratégia, já utilizada para viabilizar empreendimentos de maior porte e melhorar a eficiência construtiva, tende a ganhar ainda mais relevância diante das novas restrições urbanísticas.
“As incorporadoras deverão fazer análises muito mais criteriosas antes da compra dos terrenos, avaliando desde o potencial construtivo até as limitações impostas pela legislação. O estudo de viabilidade passa a ser ainda mais importante”, avalia.
Outra tendência apontada por Fernandes é o fortalecimento dos projetos de retrofit. Para ele, quando as regras para novas construções se tornam mais rígidas, adaptar edifícios existentes pode ser uma alternativa economicamente interessante e urbanisticamente adequada.
“O retrofit permite adequar imóveis antigos aos padrões atuais de conforto, tecnologia e eficiência, preservando sua identidade. Em áreas de valor histórico e cultural, essa tendência deve ganhar ainda mais força”, afirma.
Embora considere que o novo cenário trará benefícios para a qualidade urbana, o arquiteto reconhece que o período inicial de adaptação será mais complexo. “No curto prazo, os processos tendem a ficar mais burocráticos, porque surgem novas exigências técnicas e uma curva natural de aprendizagem. Com o amadurecimento dos projetos e da interpretação das regras, a tendência é que esse processo se torne mais objetivo.”