O mercado brasileiro de imóveis de luxo terminou 2025 em nível recorde e começa a ampliar o mapa de investimentos para além das capitais. Foram negociadas 10.607 unidades avaliadas em mais de R$ 2 milhões nas capitais brasileiras ao longo do ano, movimentando R$ 52,2 bilhões, uma alta de 35% na comparação com 2024, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica divulgado pela Forbes.
O peso financeiro do segmento chama ainda mais atenção quando comparado ao número de imóveis negociados. As propriedades de luxo e superluxo corresponderam a apenas 3,75% das 282.996 unidades residenciais vendidas nas capitais em 2025, mas concentraram 29,4% de todo o valor movimentado pelo mercado, que alcançou R$ 177,7 bilhões.
A oferta acompanhou o movimento. Foram lançadas 11.696 novas unidades de luxo e superluxo no período, com potencial de vendas de R$ 58 bilhões, crescimento de 36% sobre o ano anterior.
Os números ajudam a explicar por que incorporadoras começam a disputar não apenas endereços tradicionais das grandes capitais, mas também terrenos escassos em cidades de alta renda e áreas metropolitanas com características difíceis de reproduzir.
Escassez vira parte do produto
Essa mudança não é exclusivamente brasileira. O Prime International Residential Index, índice da consultoria Knight Frank que acompanha 100 mercados residenciais de alto padrão pelo mundo, mostrou valorização média de 3,2% nos preços dos imóveis prime em 2025. Dos cem mercados monitorados, 73 registraram alta de preços.
A combinação entre mobilidade do capital de grandes fortunas, limitação de oferta em endereços desejados e procura por imóveis prontos para oferecer serviços e experiências tem elevado o peso de atributos que não podem ser facilmente replicados.
Um exemplo dessa estratégia está em Niterói, na Região Metropolitana do Rio de Janeiro.
A Habitare, em parceria com a Mônaco Incorporadora, está à frente do Lazuli, empreendimento de alto padrão localizado no último terreno disponível para construção na orla da Boa Viagem, de frente para o Museu de Arte Contemporânea de Niterói (MAC) e para a Baía de Guanabara. O projeto tem Valor Geral de Vendas (VGV) estimado pela incorporadora em R$ 430 milhões.
O empreendimento terá 112 apartamentos distribuídos em três torres, com unidades que chegam a aproximadamente 393 metros quadrados. A entrega está prevista para novembro de 2027.
Segundo informações divulgadas sobre o projeto, cerca de 40% das unidades já foram comercializadas.
Para a companhia, a velocidade das vendas é um indicativo de que uma parcela dos compradores de alta renda está disposta a olhar além dos mercados mais tradicionais quando encontra uma combinação de localização, escassez de oferta e infraestrutura de alto padrão.
Wellness ganha espaço nos imóveis de luxo
Outro componente dessa transformação é o avanço do chamado wellness real estate, segmento de empreendimentos concebidos para incorporar elementos relacionados a saúde, bem-estar, convivência e qualidade de vida.
O mercado mundial dessa categoria chegou a US$ 876 bilhões em 2025, de acordo com o Global Wellness Institute. Em 2017, movimentava US$ 151 bilhões. A entidade projeta que o setor poderá atingir US$ 1,8 trilhão até 2030, mantendo crescimento médio anual de aproximadamente 15% entre 2025 e o fim da década.
É nessa tese que a Habitare tenta posicionar o Lazuli. Além da localização, o empreendimento incorpora áreas dedicadas à arte, convivência e bem-estar. O projeto prevê galeria e oficina de artes e três torres denominadas Orizzonte, Ciello e Mare.
O desenho arquitetônico é da A+P Arquitetura, enquanto o paisagismo do entorno tem participação do Escritório Burle Marx. A estratégia do empreendimento ainda inclui parcerias com empresas de mobiliário e curadoria de arte.
Segundo a Habitare, algumas decisões de projeto significaram inclusive reduzir a área comercializável. A empresa afirma ter deixado de construir uma torre adicional, equivalente a aproximadamente R$ 40 milhões em potencial de vendas, para preservar uma área de lazer com piscina direcionada para o mar e maior incidência de luz solar.
A incorporadora também informa que as características geográficas do terreno demandaram aproximadamente R$ 30 milhões em obras estruturais e de contenção.
Para Roberto Coutinho, CEO da Habitare, o apelo do empreendimento está justamente na combinação de fatores que não podem ser reproduzidos em outro terreno.
“Estamos entregando um ícone vivo na orla de Niterói, onde cada detalhe foi amadurecido para servir a um público que busca arte e bem-estar”, afirma o executivo.
Luxo se descentraliza
Os dados do mercado brasileiro ainda mostram forte concentração nas grandes capitais. Somente as quatro capitais do Sudeste responderam por 5.490 vendas de imóveis de luxo e superluxo em 2025, mais da metade das unidades comercializadas no país dentro do levantamento da Brain.
Mas o crescimento de projetos em cidades como Niterói mostra como incorporadoras começam a testar uma estratégia diferente: encontrar bolsões de renda e terrenos escassos próximos aos grandes centros, sem necessariamente disputar os mesmos endereços de São Paulo ou do Rio de Janeiro.
Nesse mercado, localização continua sendo determinante, mas o conceito passou a ser mais amplo. Vista permanente, oferta limitada de terrenos, arquitetura, serviços, wellness e experiência do morador entram na conta de um produto que precisa justificar tíquetes cada vez maiores.
Para as incorporadoras, a consequência é um mercado com menos espaço para projetos facilmente replicáveis e mais capital sendo direcionado a ativos imobiliários que possam carregar algum elemento de escassez. Para o setor de luxo, o endereço continua importando, mas a dificuldade de reproduzi-lo pode passar a valer tanto quanto o próprio metro quadrado.