O Minha Casa Minha Vida chega em 2026 com um crescimento “contratado” de ao menos 18%, uma vez que o orçamento autorizado para a produção e aquisição de imóveis nas faixas 1 a 4 do programa parte de R$ 153 bilhões, de R$ 129,5 bilhões executados no ano passado. Com isso, o programa deve, mais uma vez, ser um motor do mercado imobiliário. Só na cidade de São Paulo, o Minha Casa respondeu por cerca de 60% dos lançamentos e vendas em 2025, de acordo com o Secovi-SP.
O mais provável, porém, é que o programa mostre avanço em torno de 10% a 15%, considerando o calendário de desembolsos e fatores atípicos, como Copa do Mundo e eleições, afirma Jose Urbano Duarte, consultor de empresas do setor imobiliário, como a Tenda. Ele também foi vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal.
Nos valores para este ano, Urbano Duarte considera os seguintes recursos autorizados pelo FGTS para o Minha Casa:
| Linha | Recursos |
|---|---|
| Apoio à produção | R$ 87 bilhões |
| Carta de crédito individual | R$ 36 bilhões |
| Recursos para a Faixa 4 do Minha Casa | R$ 30 bilhões |
| Total autorizado em 2026 | R$ 153 bilhões |
“Acredito que o crescimento real do programa em 2026 em relação a 2025 seja mais algo entre 10% e 15%”, afirma o consultor. Urbano Duarte lembra, ainda, que em 2025 o programa começou com dotação inicial de R$ 108 bilhões pelo FGTS, mas chegou a contratar R$ 129 bilhões.
Considerando aportes da União e outras linhas de recursos, o Minha Casa teve, pela ótica do governo federal, R$ 180 bilhões à disposição em 2025. Nem todo esse volume, contudo, está diretamente ligado à construção e à aquisição de imóveis e pode incluir atividades complementares, como saneamento para moradias.
Paralelamente, a isenção de Imposto de Renda para quem ganha até R$ 5 mil tem o potencial de elevar entre 6% e 26% o poder de compra de quem procura a casa própria, segundo cálculos do consultor, o que tem potencial de dar impulso extra ao Minha Casa Minha Vida em 2026.
A renda extra com isenção do Imposto de Renda pode ser destinada pela população a diversos usos, incluindo o pagamento de dívidas e o consumo de bens.
Mas, numa hipótese de os recursos adicionais serem incorporados à aquisição de um imóvel, o maior impacto encontrado foi no teto da faixa 2 do programa, para quem tem renda de até R$ 4,7 mil, com incremento de R$ 47,5 mil no financiamento em 35 anos. Isso significa dizer que o comprador de imóvel nesta faixa pode absorver a compra de um imóvel mais caro ou até ter uma necessidade menor de recursos próprios para compra de uma mesma unidade.
Impacto da isenção de IR no financiamento imobiliário; veja a simulação
| Faixa | Renda considerada: teto da faixa | Valor de renda líquida adicional | Potencial incremento ao financiamento | |
|---|---|---|---|---|
| Norte e Nordeste | Centro-Oeste, Sudeste e Sul | |||
| Faixa 1 | R$2.160,00 | R$0,00 | R$0,00 | R$0,00 |
| Faixa 1 | R$2.850,00 | R$26,25 | R$5.750,00 | R$5.550,00 |
| Faixa 2 | R$3.500,00 | R$95,74 | R$19.500,00 | R$19.000,00 |
| Faixa 2 | R$4.000,00 | R$161,74 | R$30.100,00 | R$30.100,00 |
| Faixa 2 | R$4.700,00 | R$287,45 | R$47.500,00 | R$47.500,00 |
Observação: impacto potencial do novo teto de isenção de Imposto de Renda no valor de um financiamento MCMV-FGTS, considerando prazo de 35 anos e sistema de amortização pela tabela Price.
“O aumento de 6% a 26% do poder de compra considera, basicamente, uma hipótese possível mas não obrigatória, que a Caixa vai pegar essa renda adicional e trazer para dentro do modelo de risco integralmente como capacidade de pagamento”, explica o consultor.
Os cálculos consideram a configuração atual do Minha Casa Minha Vida em 2026, sem contar com a provável elevação dos tetos das faixas 1 e 2, como tem sinalizado o ministro das Cidades, Jader Barbalho Filho. A ideia do governo é reajustar o teto da faixa 1 para R$ 3.200 e o teto da faixa 2, para R$ 5 mil – mesmo valor da abrangência da isenção de Imposto de Renda.
“Existe, de fato, essa coincidência [do teto de R$ 5 mil] que faz com que o benefício do Imposto de Renda menor pegue, potencialmente, todos os contemplados pelo Minha Casa até a Faixa 2, maior contingente de atendimento do MCMV, seja por renda adicional, taxas de juros menores ou subsídio direto na compra”, afirma Urbano Duarte.
Se as mudanças antecipadas pelo ministro no Minha Casa se confirmarem, o impacto projetado por Urbano Duarte é ainda maior. Na faixa 1 reajustada para o teto de R$ 3,2 mil de renda, os compradores terão um aumento potencial de R$ 9,3 mil no financiamento, ao longo de 35 anos, enquanto os da faixa 2, com teto de R$ 5 mil de renda, ganham um poder de compra de R$ 53.980 em igual comparação.
A projeção considera a premissa anterior de isenção de IR e a redução, respectivamente, de 0,5 e 1,1 ponto percentual da taxa de juros, se os tetos forem ampliados. “No último reajuste de teto do Minha Casa, demorou de 4 a 5 meses para as regras passarem a valer, porque a mudança precisa ser publicada pelo Ministério das Cidades e passar pelo conselho curador do FGTS. Neste ano, creio que o processo tenda a ser mais rápido”, afirma Urbano Duarte.
Minha Casa Minha Vida em 2026
Começa a valer em 2026 a elevação do teto do subsídio por família do Minha Casa, que passou para R$ 55 mil (ou de R$ 65 mil para a região Norte). Também entra em vigor a atualização dos limites de valores dos imóveis nos municípios com população acima de 750 mil habitantes e aqueles entre 300 mil e 750 mil habitantes.
Nas capitais regionais com mais de 750 mil habitantes, o novo teto chega a R$ 260 mil, representando uma elevação de 4% em relação ao valor anterior. Nas metrópoles de mesma população, o aumento foi de 6%, representando R$ 270 mil.
Nas metrópoles e capitais regionais com população entre 300 mil e 750 mil habitantes, o limite passa a ser de R$ 255 mil, um valor 4% maior.
Outra frente que deve ganhar corpo é a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida em 2026, para famílias com renda mensal acima de R$ 8.600 até R$ 12 mil, que estavam sem opção de financiamento. Este segmento financia imóveis novos ou usados de até R$ 500 mil, com juros de 10% ao ano e prazo de 420 meses.
“É possível que a faixa 4 comece a escalar numa quantidade maior de contratações. Ela começou só em junho do ano passado, em um momento que muitos agentes econômicos, principalmente quem produz, ainda não tinham tanta oferta e começaram a reprogramar as estratégias e lançamentos, considerando essa nova faixa. Existe um tempo razoável para se lançar um empreendimento [que se enquadre nas novas regras]”, afirma o consultor Jose Urbano Duarte.
Segundo o Ministério das Cidades, até o início de dezembro de 2025, haviam sido beneficiadas 25.191 famílias na faixa 4 do Minha Casa Minha Vida. Dados atualizados por Urbano Duarte dão conta que o ano fechou com pouco mais de 32 mil famílias beneficiadas.