A redução da Selic de 14,50% para 14,25% não deve trazer alívio imediato para quem pretende financiar um imóvel fora dos programas habitacionais subsidiados. Embora o Comitê de Política Monetária (Copom) tenha reduzido a taxa básica de juros em 0,25 ponto percentual, os juros do crédito imobiliário continuam pressionados pelo custo de captação dos bancos e pelas condições do mercado financeiro. Mas, neste cenário, nem todos os compradores são afetados da mesma forma.
Enquanto famílias com renda de até R$ 13 mil enquadradas no Minha Casa Minha Vida (MCMV) conseguem acessar linhas com taxas subsidiadas pelo governo, os financiamentos fora do programa estão mais expostos às oscilações do mercado.
Vale lembrar, porém, que a Selic não é exatamente o principal balizador das taxas do crédito imobiliário. Como as operações têm prazos longos, os bancos costumam considerar expectativas para a economia e para os juros futuros ao definir as condições oferecidas aos clientes, além do custo de captação dos recursos que financiam essas operações, explica a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
A entidade também pondera que juros mais elevados reduzem a capacidade de compra das famílias, exigindo uma renda maior para financiar o mesmo imóvel. "Quanto menores os juros da economia, maior tende a ser o acesso da população ao financiamento habitacional", diz a Abecip.
Como funciona o crédito habitacional no país
Hoje os bancos buscam o dinheiro para financiar imóveis em três fontes principais:
- Poupança;
- Fundo do FGTS;
- Recursos do mercado financeiro - como LCI, CRI, recursos próprios dos bancos, fundos, entre outros.
O MCMV é um programa habitacional do governo federal voltado a famílias de baixa e média renda. Oferece subsídios, taxas de juros reduzidas e condições facilitadas, com recursos vindos principalmente do FGTS, e as faixas de renda que determinam o patamar de juros.
Taxa de juros aplicada em cada faixa do MCMV
| Faixa | Intervalo de renda mensal | Taxa de juros (a.a.) |
|---|---|---|
| Faixa 1 | Até R$ 2.160,00 | 4,00% |
| Faixa 1 | de R$ 2.160,01 a R$ 2.850,00 | 4,25% |
| Faixa 1 | de R$ 2.850,01 a R$ 3.200,00 | 4,50% |
| Faixa 2 | de R$ 3.200,01 a R$ 3.500,00 | 4,75% |
| Faixa 2 | de R$ 3.500,01 a R$ 4.000,00 | 5,50% |
| Faixa 2 | de R$ 4.000,01 a R$ 5.000,00 | 6,50% |
| Faixa 3 | de R$ 5.000,01 a R$ 9.600,00 | 7,66% |
| Faixa 4 | de R$ 9.600,01 a R$ 13.000,00 | 10,00% |
Fonte: Ministério das Cidades
Na prática, famílias que conseguem financiamento pelo programa ficam mais protegidas das oscilações do mercado, já que contam com taxas subsidiadas. Ainda assim, a Taxa Referencial (TR), que corrige o saldo devedor dos contratos, costuma ficar mais elevada em períodos de juros altos. Como ela incide sobre o saldo financiado, pode provocar aumentos graduais nas parcelas, embora sem movimentos bruscos.
A Abecip explica que isso não significa que a Selic seja irrelevante. Juros elevados afetam a economia como um todo, podendo influenciar emprego, renda e confiança das famílias. Mas, do ponto de vista da taxa do financiamento, os beneficiários do programa estão mais protegidos dos efeitos diretos das altas de juros.
Outra fonte importante de recursos é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza depósitos da poupança. Trata-se de uma fonte de funding relativamente mais barata e, em certa medida, mais estável, explica Fabrício Schveitzer, conselheiro de estratégia do Ecossistema Sienge.
O SBPE é uma das principais fontes de recursos utilizadas pelos financiamentos concedidos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). "Isso faz com que as operações dentro do SFH sejam, de forma geral, mais acessíveis", afirma Schveitzer.
Desde outubro do ano passado, o teto do valor do imóvel no SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e existe um teto legal de 12% de juros ao ano. Guaraci Nakamura, especialista em imóveis populares da Smart Leilões, explica, porém, que as taxas praticadas hoje já estão proximas desse limite.
Quando o imóvel ultrapassa esse teto, o financiamento passa a seguir as regras do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), cujas operações costumam ser mais sensíveis às condições de mercado e ao custo de captação das instituições financeiras. "Para imóveis mais caros, não há teto", explica Nakamura.
Embora o SFI também utilize recursos provenientes do SBPE, parte do funding (fonte de recursos do financiamento) vem do mercado financeiro. Nesses casos, as taxas cobradas acompanham mais de perto o custo de captação dos bancos.
"Operações como home equity (crédito com imóvel em garantia), por exemplo, precisam remunerar níveis próximos ou acima da taxa básica de juros, o que reduz a viabilidade econômica de grande parte dessas estruturas", diz Schveitzer.
- Na prática, com a Selic elevada, investidores exigem retornos maiores para "emprestar" o dinheiro, o que tende a encarecer o crédito imobiliário.
Vale lembrar, porém, que além das taxas de balcão, os bancos costumam oferecer condições diferentes conforme o perfil do cliente e o nível de relacionamento mantido com a instituição.
Nakamura resume o impasse de parte da classe média, que sofre justamente com esse impacto. Segundo ele, famílias com renda entre R$ 13 mil e R$ 20 mil mensais ficam "em um limbo": não se enquadram nas condições mais vantajosas do Minha Casa Minha Vida, mas também não possuem renda suficiente para financiar imóveis de maior valor.
Nakamura aponta ainda um efeito indireto dos juros elevados. Com aplicações de renda fixa e títulos públicos oferecendo retornos mais atrativos, muitos investidores retiram recursos da poupança, como foi visto no ano passado: em 2025, a poupança registrou saída líquida de R$ 85,5 bilhões. Os depósitos na poupança foram de R$ 4,272 trilhões e os saques de R$ 4,358 trilhões. O movimento reduz uma das principais fontes de recursos usadas pelos bancos para conceder crédito imobiliário.
"Se houver uma queda na poupança, faltará dinheiro para emprestar. Logo, os bancos precisarão buscar dinheiro de outras fontes mais caras para emprestar. Esse dinheiro mais caro faz com que os juros do financiamento subam", explica.
“Em uma cidade de médio ou grande porte é comum ter imóveis de 2 quartos sendo vendidos na faixa de R$800 mil. Considerando um financiamento de 30 anos com taxa de 12% ao ano, a renda necessária dessa família hoje deveria ser de uns R$20 a R$ 25 mil”, pondera o especialista.
Adiar a compra ou financiar agora?
A resposta, segundo os especialistas, não é simples. A decisão depende da necessidade de cada comprador, de sua situação financeira e até mesmo da oportunidade de encontrar o imóvel desejado.
Para Nakamura, quem se encaixa no MCMV não tem motivo para adiar a compra esperando a Selic cair, já que os juros do programa não dependem diretamente dela. Já para quem financia fora, "cada 1% a mais ou a menos nos juros impacta bastante".
"Por exemplo, num financiamento de R$500mil em 30 anos pelo SFH, que hoje já opera perto do teto legal de 12% de juros ao ano, a diferença de apenas 2% (de 10 para 12%) na taxa pode representar mais de R$600 a mais por mês na prestação. Para quem financia imóveis mais caros pelo SFI, que não tem teto de juros, o impacto pode ser ainda maior", diz Nakamura.
Ainda assim, o especialista lista dois motivos para não esperar os juros caírem antes de comprar:
- Os preços dos imóveis tendem a subir com o tempo — o que custa caro hoje pode custar 20% mais em dois anos —;
- Juros altos reduzem o ânimo do comprador, o que leva vendedores a oferecerem mais descontos para fechar negócio.
“A conta a se fazer é: quanto eu perco pagando juros altos agora versus o quanto o imóvel pode encarecer se eu esperar?", indaga Nakamura.
Segundo ele, quem compra agora com juros mais altos costuma negociar um desconto maior no imóvel — e pode, no futuro, recorrer à portabilidade de financiamento imobiliário, levando a dívida para outro banco com taxas menores, ou renegociando com o próprio credor. Na prática, o comprador aproveita melhor dos dois mundos: “comprou num bom preço e vai pagar menos juros no futuro", diz.
O que mais dificulta a compra da casa própria
Para os especialistas, alguns fatores podem ser uma “pedra no sapato” de quem quer tirar o sonho da casa própria do papel, como:
- Não calcular a entrada necessária — os bancos normalmente financiam até 80% do valor de avaliação do imóvel, então o comprador precisa ter pelo menos 20% do valor disponível;
- Custos extras — documentação como ITBI (imposto municipal), taxa de avaliação, assinatura do contrato de financiamento e custos de cartório precisam entrar na conta do comprador;
- Comprometimento de renda com outras dívidas;
- Documentação incompleta e comprovação de renda — autônomos, MEIs e freelancers costumam ter mais dificuldade para comprovar renda. Além disso, é preciso se atentar também à documentação exigida pelos bancos, como extratos bancários, declaração de Imposto de Renda e documentos de dependentes;
- Nome negativado — é fundamental evitar a inadimplência; quem está com o nome sujo precisa regularizá-lo antes de buscar aprovação do banco;
- Score de crédito baixo — uma nota de crédito ruim, calculada a partir do histórico financeiro, impacta diretamente o valor do financiamento aprovado.
Schveitzer acrescenta a inflação à lista de fatores negativos, já que gera “correções” em toda a economia — inclusive no aluguel, que sobe quando a oferta de imóveis é baixa. "Isso dificulta tanto a moradia quanto o acúmulo de poupança. Para comprar um imóvel, você precisa ter uma reserva proporcional ao que vai ser adquirido. O problema é que, nos últimos anos, em função das oscilações econômicas, as pessoas não conseguem guardar dinheiro", diz.
Para ele, o cenário de incerteza também leva parte dos compradores a questionar sua capacidade de assumir compromissos financeiros de longo prazo.