As taxas de financiamento imobiliário subiram em bancos privados na semana passada, e compradores que já negociavam um imóvel podem encontrar parcelas mais altas antes da formalização do crédito. A taxa mínima do Bradesco passou de 11,69% para 13,60% ao ano, aumento de 1,91 ponto percentual. No Itaú, foi de 11,99% para 12,95%. O Santander passou a oferecer crédito a partir de 12,49% ao ano, mais Taxa Referencial (TR). As condições finais variam conforme o perfil do cliente e a operação.
Diante desse cenário, uma dúvida ganha força: se a nova prestação deixou de caber no orçamento, o comprador pode desistir sem multa? A resposta depende da etapa da negociação, dos contratos assinados e do motivo que impediu a conclusão do financiamento, explica Dra. Helen Salomão, especialista em Direito Notarial, Imobiliário e Registral do Raasa Advogados.
“Simulação, análise e aprovação de crédito não significam que o financiamento já foi contratado. Enquanto o contrato bancário não estiver formalizado, a operação pode ser interrompida. Mas isso não encerra automaticamente o compromisso de compra e venda assinado com a incorporadora”, afirma.
A especialista ressalta que são relações contratuais diferentes: o compromisso de compra e venda define as obrigações entre comprador e incorporadora; o financiamento é o crédito que pode ser usado para quitar o saldo do imóvel. Assim, a negativa ou a desistência do financiamento não desfaz, por si só, a compra. O comprador pode continuar responsável pelo saldo devedor, conforme o contrato, ou enfrentar as consequências previstas para o distrato.
Também não existe um prazo geral para desistir da compra sem custos. A Lei nº 13.786/2018 prevê o direito de arrependimento em sete dias para contratos de incorporação assinados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador, com devolução dos valores pagos. Fora dessa hipótese, o desfazimento deve ser analisado conforme o contrato e a legislação.
“A alta dos juros, isoladamente, não dá ao comprador o direito automático de cancelar a compra sem penalidades. É preciso verificar as condições da aprovação bancária, o compromisso firmado com a incorporadora e por que o financiamento não se concretizou”, diz Helen.
Em contratos de incorporação, o distrato por iniciativa ou inadimplemento do comprador pode prever retenção de até 25% dos valores pagos. Em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, regime que separa os bens, direitos e obrigações de uma obra do patrimônio geral da incorporadora e os vincula àquele empreendimento, a cláusula penal pode chegar a 50%, nas hipóteses previstas em lei. Esses percentuais são limites legais e não significam que a retenção máxima será aplicada automaticamente em todos os casos.
A situação também muda quando a operação não avança por atraso ou problema documental atribuível à incorporadora. Na fase final de um empreendimento, procedimentos como a averbação da construção, a instituição de condomínio e a individualização das matrículas podem ser necessários para concluir o repasse e liberar os recursos.
“Antes de falar em distrato, é importante entender o que travou o financiamento e buscar alternativas. O comprador pode consultar outros bancos, verificar a possibilidade de compor renda ou usar o FGTS, quando permitido, e negociar com a incorporadora. Deve comunicar a dificuldade formalmente e guardar os registros das tentativas de obter crédito”, orienta a especialista.
A preocupação, segundo Helen, alcança empreendimentos já vendidos e próximos da entrega. “Uma venda que não se transforma em financiamento pode afetar o comprador e também o fluxo financeiro da incorporadora. Por isso, é necessário olhar para a conclusão do negócio e agir com antecedência nas etapas documentais e registrais.”