Esses dois prédios estão na mesma avenida. Um foi construído em 1945 e o outro acabou de chegar. E apesar de existir quase 80 anos de história entre eles, as metragens entregues são praticamente idênticas.
Mas existe um ponto que os diferencia completamente.
A avenida é a Presidente Vargas, no centro do Rio de Janeiro. De um lado, temos o "Balança Mas Não Cai", histórico. Do outro, o "Vargas 1140", novinho em folha.
Eles estão no mesmo bairro, mas não contam exatamente a mesma história. Em 2025, um apartamento novo no centro foi transacionado por R$ 11.400 o metro quadrado. No estoque antigo, R$ 5.700 o metro quadrado, a metade. E isso não está acontecendo porque o apartamento novo ficou maior.
A metragem mediana praticamente não mudou. Estamos falando de 34 metros quadrados. Então sabe o que pode estar acontecendo? O centro está criando um outro mercado dentro dele mesmo.
Nos últimos anos, os prédios antigos começaram a virar moradia. Novos empreendimentos chegaram e um programa público passou a incentivar essa transformação. Em relação ao preço, o número de apartamentos negociados no centro do Rio, de 2020 até 2025, praticamente triplicou.
E São Paulo não fica de fora. O município está vivendo uma transformação parecida. O centro também vem recebendo novos empreendimentos e passando por retrofit enquanto o mercado residencial ganha força.
Mas existe uma questão. Quando uma região se requalifica, quem é que realmente captura esse valor? Porque a resposta não é automaticamente o bairro todo.
O valor chega primeiro para o ativo novo, para quem conseguiu transformar aquele imóvel. Quem construiu, quem reformou, quem colocou aquele produto no mercado. Enquanto um prédio antigo ao lado pode continuar exatamente no mesmo lugar.
E aqui vale tomar cuidado com essa premissa perigosa: confundir a transformação de alguns imóveis com a transformação geral de um bairro.
Vale lembrar que uma licença não é uma obra. Uma obra não é um morador. E um prédio valorizado não significa que o CEP inteiro valorizou.
Requalificar um centro com sucesso não é só transformar prédio vazio em apartamento. Isso já é um grande primeiro passo. Concordo. Mas tem mais que isso.
É fazer gente voltar a morar por ali. É fazer o comércio voltar a abrir. É fazer as ruas voltarem a ter movimento. E com isso, talvez até mudar a percepção de segurança de uma região inteira.
Agora falta descobrir o que acontece quando a vida urbana responde também. Porque o centro não está simplesmente voltando. Ele está começando um novo capítulo.
Quero acompanhar essa história de perto. Porque quando o endereço muda de novo, não estou só interessada em saber quanto que ele passa a valer, mas sim qual nova cidade que começa a existir ali.