O mercado imobiliário brasileiro chega ao fim de 2026 com desempenho resiliente de vendas, lançamentos e volume de crédito, mas sem garantias de que isso se repetirá no próximo ano. A expansão do Minha Casa, Minha Vida sustenta boa parte dos resultados do setor, enquanto o segmento de médio e alto padrão enfrenta dificuldades relacionadas ao custo do crédito e ao endividamento das famílias.
Ao mesmo tempo, a pressão dos custos de construção e a escassez de mão-de-obra qualificada desafiam as empresas. A perspectiva para o mercado imobiliário em 2027 dependerá também das condições macroeconômicas, da trajetória dos juros e das decisões do próximo governo sobre o ajuste nas contas públicas.
Para Ana Maria Castelo, economista e pesquisadora especialista em construção da Fundação Getulio Vargas (FGV), o cenário atual reúne incertezas. “O mercado imobiliário está caminhando até agora, mas à frente temos muitas questões em aberto”, afirma. A continuidade do crescimento dependerá tanto da disponibilidade de financiamento quanto da capacidade das empresas de lidar com custos elevados, modernizar os processos construtivos e se adaptar às mudanças na escala de trabalho.
Um dos principais movimentos será observar como vai se comportar o Minha Casa, Minha Vida. O programa, que pode chegar a 3 milhões de unidades contratadas nos quatro anos do terceiro mandato de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), respondeu por 58% dos lançamentos de imóveis residenciais no segundo trimestre.
“O mercado imobiliário [no segmento do MCMV] dispõe atualmente de recursos importantes, como o FGTS e o Fundo do Pré-Sal, e isso têm sido realmente essencial”, diz Castelo.
A pesquisadora pondera, no entanto, que mesmo as empresas concentradas na habitação popular são afetadas pelo custo do financiamento à produção e do capital de giro, além do endividamento das famílias, que mantém no radar a preocupação com os distratos.
No segmento de médio e alto padrão, a redução dos recursos da poupança, fonte de financiamento para essa parcela do mercado, e o comprometimento da renda das famílias levantam dúvidas sobre a sustentabilidade do crédito imobiliário. As taxas de juros dessas operações ficam acima de dois dígitos e mais próximas da Selic, referência para o custo do crédito e financiamentos. A Selic está em 13,75% ao ano.
Não por acaso, há um sinal amarelo com o aumento do estoque de imóveis nesse segmento e o crescente volume de distratos, mecanismo de rescisão contratual que pode ser acionado por compradores de imóveis na planta.
Apesar das dificuldades, os financiamentos destinados a imóveis fora dos limites do Minha Casa, Minha Vida (acima de R$ 600 mil) registraram desembolsos expressivos em 2026. De janeiro a agosto, as operações com recursos da poupança somaram R$ 132,5 bilhões, um crescimento de 37,5% em relação ao mesmo período do ano passado, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
A entidade reviu para cima em agosto as projeções de crescimento do crédito imobiliário que, juntando todas as fontes, deve passar de R$ 400 bilhões em 2026. O desempenho não elimina as dúvidas sobre a continuidade da oferta de crédito. “O fato de você ter um resultado bom em 2026 não garante 2027”, afirma Castelo.
A pressão sobre os custos também desafia o setor. A alta do petróleo provocou aumentos nos preços dos materiais e insumos, levando o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a acumular alta de 6,61% nos 12 meses encerrados em setembro, acima da inflação oficial medida pelo IPCA no período, de 4,58%. O INCC reflete os custos de construção dos empreendimentos para as construtoras e também é utilizado no reajuste dos preços dos imóveis novos para o comprador final.
A mão-de-obra, por sua vez, apresentou desaceleração. Depois de alcançar alta de 10% em 12 meses em 2025 dentro do INCC, passou a registrar variação em torno de 7%. “Não é que tenha devolvido [a alta do custo de mão de obra] de jeito nenhum. Estamos falando de uma alta de 7% em cima do que já foi o ano passado”, ressalta Castelo.
A escassez de trabalhadores qualificados continua sendo um dos principais gargalos de curto prazo para a construção, tanto nos segmentos residencial e comercial quanto na infraestrutura. O tema ganha relevância diante da perspectiva de fim da escala de trabalho 6X1, conforme cronograma da proposta aprovada antes do segundo turno das eleições.
É nesse contexto que a industrialização da construção ganha importância. A reforma tributária pode reduzir distorções que historicamente desfavorecem sistemas construtivos industrializados em relação aos métodos tradicionais, enquanto as mudanças na jornada de trabalho aumentam a pressão por ganhos de eficiência.
A transição não é imediata. “Não se muda o processo construtivo da noite para o dia”, afirma Castelo. A adoção de novos métodos exige alterações nos projetos, na gestão de fornecedores, na contratação e na qualificação dos trabalhadores. Um indicador desenvolvido pela FGV aponta que cerca de 16% das obras utilizam algum sistema construtivo industrializado, o que evidencia o espaço para avançar.
As perspectivas para o mercado imobiliário também dependem de fatores que vão além da dinâmica própria do setor. No cenário internacional, decisões sobre a política monetária americana, oscilações do petróleo e dos preços de commodities e tensões geopolíticas podem afetar as condições financeiras, a trajetória dos juros e os custos da construção no Brasil.
No ambiente doméstico, o principal desafio está na condução da política fiscal. Para Castelo, a falta de clareza sobre os próximos passos aumenta a incerteza para as empresas, que precisam planejar investimentos e assumir compromissos de longo prazo.
A economista defende a apresentação de um caminho consistente e gradual para o controle dos gastos públicos. Uma estratégia considerada crível pode influenciar as expectativas e as curvas de juros futuros, abrindo espaço para uma redução mais rápida do custo do crédito.
“Não é preciso fazer um ajuste abrupto da noite para o dia. O que tem de fazer é sinalizar”, diz Castelo.